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　　-權利人可作為更新改造實(shí)施主體,改造項目無(wú)需由發(fā)展商實(shí)施,同時(shí)政府鼓勵權利人自行改造

　　-權利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地

　　-自行改造項目地價(jià)標準:拆除重建類(lèi)城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價(jià)

　　昨日,深圳市政府公布并出臺了《深圳市城市更新辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》),從此這個(gè)城市的城中村改造、舊工業(yè)改造都將有法可依。從2009年12月1日開(kāi)始施行的《辦法》作為國內首部系統、全面規范城市更新活動(dòng)的規章,規范了包括綜合整治、功能改變、拆除重建在內的城市更新活動(dòng)。

　　從“舊城改造”到“城市更新”

　　《辦法》中不再沿用以前的“城中村改造”“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(包括舊工業(yè)區、舊商業(yè)區、舊住宅區、城中村及舊屋村等)內,根據城市規劃和規定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。

　　《辦法》中也明確四類(lèi)情形之一的區域才會(huì )進(jìn)行城市更新,它們包括城市的基礎設施、公共服務(wù)設施亟需完善；環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展要求,影響城市規劃實(shí)施；依法或者經(jīng)市政府批準應當進(jìn)行城市更新的其他情形。

　　鼓勵權利人自行改造

　　《辦法》在鼓勵權利人自行改造、自行改造可協(xié)議出讓土地等許多方面作出了制度突破。一是明確原權利人可作為更新改造實(shí)施主體,改造項目無(wú)需由發(fā)展商實(shí)施,同時(shí)政府鼓勵權利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招拍掛”出讓的政策限制,規定權利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地。此外,《辦法》還明確了更新改造的地價(jià)收取標準。而在以往,上述問(wèn)題都是困擾深圳推進(jìn)更新改造進(jìn)展的重大障礙。

　　在過(guò)去,對于更新改造項目是否一定要交給“發(fā)展商”實(shí)施,原村集體或原權利人是否可以作為改造主體,未有定論。此次《辦法》為城市更新項目設定了政府收回、政府回購和權利人自行改造等多種改造方式。對于自行改造的項目,“實(shí)施主體在取得城市更新項目規劃許可文件后,應當與市規劃國土主管部門(mén)簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議或者補簽土地使用權出讓合同,土地使用權期限重新計算�！北M管沒(méi)有直言,但這段表述意味著(zhù)城市更新項目的土地使用權可以通過(guò)協(xié)議方式出讓。

　　專(zhuān)家認為,權利人可自行改造以及自行改造的項目不需要以“招拍掛”方式出讓土地使用權明確之后,將大大促進(jìn)原權利人進(jìn)行改造的積極性。而關(guān)于地價(jià)標準,《辦法》也作出了明確規定:“拆除重建類(lèi)城市更新項目中城中村部分,建筑容積率在2.5及以下部分,不再補繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分,按照公告基準地價(jià)標準的20%補繳地價(jià)；建筑容積率超過(guò)4.5的部分,按照公告基準地價(jià)標準補繳地價(jià)�！�

　　城市更新實(shí)行年度計劃管理制度

　　《辦法》規定“城市更新實(shí)行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度”。這表示,深圳的城市更新將按年度計劃,納入社會(huì )經(jīng)濟的整體發(fā)展中予以考慮。深圳市規劃與國土資源委員會(huì )副主任薛峰表示,城市更新年度計劃將對每一年度的城市更新單元規劃和將要實(shí)施的拆除重建類(lèi)及綜合整治類(lèi)更新項目作出計劃安排,并將之納入全市的近期建設規劃年度實(shí)施計劃和土地利用計劃的平臺,以此強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進(jìn)行。

　　此外,《辦法》還明晰了城市更新項目運作的基本流程和市、區政府及相關(guān)主管部門(mén)在城市更新工作中承擔的職能,優(yōu)化了許可事項、取消了重復審查、縮短了審批時(shí)長(cháng),為項目的快捷審批、有效實(shí)施和后續監管奠定了基礎。深圳市城市更新辦公室主任徐榮告訴記者,《辦法》從違章處理到城市更新許可程序都作了明確的界定。

　　-解讀

　　市城市更新辦公室徐榮:

　　城市更新不再以項目為單位

　　《深圳市城市更新辦法》出臺,將調整對象為城市更新活動(dòng)。作為內地首部系統、全面規范城市更新活動(dòng)的規章,其后續實(shí)施效果也將為國內其他地區的改造工作提供借鑒。對于《辦法》,深圳市城市更新辦公室徐榮對此次出臺的《辦法》專(zhuān)門(mén)作了解讀。

　　在《辦法》中除拆除重建,還提出了綜合整治和功能改變共三類(lèi)改造模式,為不同現狀和不同改造需求的區域提供了相應的選擇,徐榮表示,未來(lái)深圳的城市更新將實(shí)行多種形式有機結合,且以綜合整治為主的模式。

　　在《辦法》中首次提出城市更新實(shí)行城市更新單元規劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規劃的制定程序進(jìn)行了規定。城市更新單元“要按照有關(guān)技術(shù)規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權邊界等因素,劃定相對成片的區域作為城市更新單元,制定城市更新單元規劃”。

　　徐榮解釋說(shuō),通俗地講,城市更新不再以項目為單位進(jìn)行規劃,而是以片區為單位綜合考慮其片區內的規劃和配套設施安排�！氨热缯f(shuō),如果有兩個(gè)村都要改造,而改造規劃想在這兩個(gè)村中安排一所學(xué)校,那么這所學(xué)校到底安排在哪里就是很費腦筋的事。但如果能把這兩個(gè)村都納入到一個(gè)‘城市更新單元’中去,則可以統籌考慮,而且可以平衡各方的利益�！� (記者 曲廣寧)