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　　“南京300多天出了10個(gè)地王！”365房地產(chǎn)家居網(wǎng)昨日出爐最新統計數據顯示，截至11月10日，今年南京已出讓的土地面積接近370萬(wàn)平方米，直逼去年全年成交量，土地市場(chǎng)提前完成任務(wù)。

　　“正面是拼命保護18億畝耕地紅線(xiàn)，側面是海量土地曬太陽(yáng)，背面是房?jì)r(jià)1年翻了近1倍，這就是樓市�！蹦暇┬吕藰�(lè )居主編王小軍的言語(yǔ)有些尖銳。他稱(chēng)，11月初央視等報道了全國房企囤地的新聞，報道主要說(shuō)的是北京的土地行情，不過(guò)根據他掌握的資料，南京的現狀也大差不差。

　　近年來(lái)，在南京二級市場(chǎng)交易的土地有一個(gè)較明顯的規律，即賣(mài)地的多為本地企業(yè)，接手的則是外來(lái)企業(yè)。很顯然，本地開(kāi)發(fā)商握有本地人脈資源優(yōu)勢，拿地更易，但他們中的一部分能力有限，根本就搞不了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也有的拿了地原本就沒(méi)打算搞開(kāi)發(fā)，于是伺機轉賣(mài)土地生錢(qián)。在地價(jià)扶搖直上的這些年，“炒地皮”獲利比自己建房賣(mài)房來(lái)得容易得多。

　　現實(shí)中土地倒手有更隱秘的方式：這幾年土地增值厲害，如果直接交易土地，獲利方須交納30—60%的土地增值稅。為規避這一交易成本，開(kāi)發(fā)商并不直接在二級市場(chǎng)上交易土地，而是把土地注入一個(gè)公司。然后通過(guò)轉讓股權的模式把公司轉讓出去，其中擁有的土地自然也就“暗渡陳倉”，交易中最主要的費用只是3%的契稅和5.6%的營(yíng)業(yè)稅。還有一些公司在轉讓土地時(shí)，直接把公司法人名字改過(guò)來(lái)，所需費用更低。如此運作，讓賣(mài)地獲利更甚，真正成了“養雞的不如倒蛋的”。

　　當然，更多開(kāi)發(fā)商囤地，是為了坐等地價(jià)升值，再抬升房?jì)r(jià)。很簡(jiǎn)單，囤地一定程度上造成供應量不足，讓購房人有饑餓感，從而恐慌買(mǎi)房，再一步一步推高房?jì)r(jià)。

　　南京白下區有一塊地，開(kāi)發(fā)商早在10年前便以便宜的協(xié)議價(jià)取得，然而此后多年不見(jiàn)開(kāi)發(fā)。終于，今年11月8日樓盤(pán)推出了第一批房源。記者昨天電話(huà)聯(lián)系售樓處，銷(xiāo)售人員說(shuō)，銷(xiāo)售均價(jià)在1.9萬(wàn)/平方米。這一價(jià)格遠遠超出了市場(chǎng)預料。一塊地拿了10年可以不開(kāi)發(fā)，這把囤地賣(mài)高價(jià)房演繹到了極致。

　　有公司統計出截至2009年9月30日全國房企囤地的情況，排在前十名的全是上市公司，囤地總規模已經(jīng)達到3億平方米，按照這些房地產(chǎn)企業(yè)今年的銷(xiāo)售進(jìn)度，手中的閑置地塊至少可開(kāi)發(fā)37年。記者了解到，在這10家上市房企中，有6家在南京的項目正處于開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售中。

　　首次進(jìn)軍南京的華潤和保利在短短1個(gè)半月時(shí)間內，就“大手筆”地將南京58.7萬(wàn)平方米的地塊收入囊中，且創(chuàng )造了新科地王。58.7萬(wàn)平方米是什么概念？這相當于今年以來(lái)南京土地供應總量的22%！這些具有央企背景的開(kāi)發(fā)商在我省“攻城掠地”的腳步還在加速，11月5日，華潤首次進(jìn)入蘇州，就以17.25億拍下相城兩幅地塊，樓面地價(jià)溢價(jià)分別高達98.7%和105%。而拿了“地王”后的開(kāi)工建設計劃，目前這兩家公司都還沒(méi)有明確。

　　資深房地產(chǎn)評論人楊少鋒在接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)認為，地王是上市房企資本運作的工具，上市公司拿地后可以告訴股民，我今后的銷(xiāo)售量可以達到多少，我的資產(chǎn)增值多少，然后股票漲了，再發(fā)行新股、再募集，所以囤地的錢(qián)實(shí)際是股民的�，F在上市公司拿了地不需要蓋房子就可以賺錢(qián)，就算要蓋也要等到房?jì)r(jià)漲到一定高位時(shí)再開(kāi)發(fā)。即便是房?jì)r(jià)跌了，這些地也并不會(huì )“爛”在手中，因為對上市公司而言，房?jì)r(jià)跌了，股價(jià)跌了，損失的只會(huì )是股民。風(fēng)險都轉嫁了，上市房企在這場(chǎng)游戲中是不會(huì )虧的。

　　國家明文規定，閑置1年以上的土地要征收20%閑置費，超過(guò)兩年的要無(wú)償收回，但至今，全國閑置地塊被收回的還不超過(guò)5例，與開(kāi)發(fā)商囤積的10億平方米土地比起來(lái)只是九牛一毛。

　　專(zhuān)家認為，盡管有著(zhù)土地財政的利益驅動(dòng)機制，但主管部門(mén)仍可通過(guò)行政手段解決各地出現的問(wèn)題。日前有消息傳來(lái)：國土資源部將通過(guò)新版本的土地出讓合同布控“地王”。新版本合同中，要求開(kāi)發(fā)商在接受土地出讓時(shí)，要寫(xiě)上竣工日期等要約，如果開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開(kāi)發(fā)商訴諸法律。而在此前，在2008年底各地出臺的房地產(chǎn)“救市”政策中，很多地方不僅沒(méi)有對開(kāi)發(fā)商拿地提出嚴格要求，相反出臺了可以分期交付土地出讓金等政策。

　　要開(kāi)發(fā)量不要“囤地生錢(qián)”，政策的調整完善值得期待，各地對于政策的執行力度更值得期待。

　　本報記者 汪曉霞