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　　近段時(shí)間以來(lái)，來(lái)自土地市場(chǎng)政策層面的“小動(dòng)作”頻現，因臨近年終，這被賦予更多的信號意義。

　　以北京為例。今年北京市政府對于四大地王的監控更加嚴格，比如采用了新版土地出讓合同，明確項目竣工期限；北京市土地整理儲備中心前不久又將68萬(wàn)平方米的奧運南區地塊化整為零、分割出讓。

　　而近期來(lái)自國土資源部的傳聞，則是其將在今年最后一個(gè)半月的時(shí)間內調整供地節奏，各個(gè)城市“靈活供地，有松有緊”。

　　11月12日，國土資源部印發(fā)了《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，其中針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過(guò)20公頃(約300畝)。業(yè)內人士認為，此舉正是為了遏制“地王”頻出的現象，并抬高開(kāi)發(fā)商囤地成本。

　　這一系列動(dòng)作也引發(fā)了各方對于后市政策走向的聯(lián)想。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心便在近期發(fā)布一項報告，對“后危機時(shí)期”的政策走勢進(jìn)行了分析。該報告指出，政府有很大可能對市場(chǎng)進(jìn)行規范和微調，但調控程度不會(huì )很大。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生也對本報記者表示，政府短期內應該還會(huì )延續部分優(yōu)惠政策，具體到土地市場(chǎng)上，“則是對當前土地政策的小修補而不是大動(dòng)作”。

　　政策聯(lián)想

　　“目前的形勢，越來(lái)越看不懂了�！� 金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理何弢這樣對記者感嘆。

　　與他有同樣困擾的還有眾多其他房企代表。政策層面頻頻出現的動(dòng)作令他們有些摸不著(zhù)規律，也讓他們心中產(chǎn)生一些隱憂(yōu)。

　　聶梅生對本報記者證實(shí)，她所接觸到的開(kāi)發(fā)企業(yè)，很多都開(kāi)始認為“目前市場(chǎng)形勢好得令人擔憂(yōu)”�！八麄冞�是希望市場(chǎng)能平穩一點(diǎn)�！甭櫭飞�說(shuō)。

　　這種心態(tài)與2007年已有些神似。尤其是來(lái)自信貸領(lǐng)域的風(fēng)吹草動(dòng)，更令開(kāi)發(fā)商警覺(jué)。11月5日，招商銀行與民生銀行先后下發(fā)通知，將首套房貸優(yōu)惠利率分別上調為八折和八五折，長(cháng)三角地區部分銀行也紛紛收緊了信貸政策。

　　與“銀根”政策的變化相比，“地根”顯得有些平靜，因而也給人更多遐想空間。按照慣例，土地市場(chǎng)的政策變動(dòng)，生效時(shí)間比之信貸領(lǐng)域更具滯后性，盡管如此，開(kāi)發(fā)商依然有了警惕之心。

　　“我們在考慮，此時(shí)再拿高價(jià)地是否已經(jīng)有了風(fēng)險�！焙螐|說(shuō)。

　　而此時(shí)，首開(kāi)集團接受記者采訪(fǎng)的人士已經(jīng)有了自己的判斷�！艾F在拿到的高價(jià)地，在未來(lái)入市，是很有可能遭遇市場(chǎng)調控的�！�

　　他認為當下的市場(chǎng)盡管有些微妙，卻仍然有跡可循�！罢{控從2002年起就一直在進(jìn)行，幾乎隔一段時(shí)間就出一個(gè)政策，但都有一個(gè)目的，政府不希望房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，否則會(huì )對民生有影響�！�

　　在其看來(lái)，房?jì)r(jià)上漲和GDP上漲速度持平或者略低是比較正常的�！暗�如果GDP上漲8%，房?jì)r(jià)上漲20%，那就是很?chē)乐氐膯?wèn)題了�！�

　　在國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云看來(lái)，當前最重要的一項工作是避免產(chǎn)生新的地王，這也許會(huì )成為下一步政策的發(fā)力點(diǎn)。據他透露，土地督察總局正在與國土資源部配合，前者主要負責監督地方政府，后者則直接關(guān)注土地市場(chǎng)的走勢�！皩τ诳刂仆恋貎r(jià)格過(guò)熱，中央層面的決心還是很大的�！编u曉云說(shuō)。

　　溫和監控

　　“這不叫政策收緊，而是反映了政府希望開(kāi)發(fā)商多開(kāi)工的意愿�！备卟叩禺a(chǎn)董事長(cháng)李國平則把近期北京土地市場(chǎng)政策上的一些動(dòng)作稱(chēng)做“鼓勵開(kāi)發(fā)”。

　　“發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)就是為了拉動(dòng)經(jīng)濟，現在的一系列政策，比如嚴查囤地、明確竣工日期、將大地塊分開(kāi)出讓?zhuān)�都是政府希望土地能盡快轉化為供應，迅速的開(kāi)復工對GDP有直接的貢獻�！崩顕�平說(shuō)。

　　對于北京奧運南區地塊的分割出讓?zhuān)�以及國土資源部近期“靈活供地”的傳言，思源經(jīng)紀總監龍程也表示，“應該說(shuō)政策更規范了，而不是更緊�！�

　　在他看來(lái)，第四季度是各地土地放量的傳統時(shí)段，此時(shí)肯定要控制地方政府土地出讓的速度和規模�！暗谒募径鹊耐恋毓�應不是說(shuō)不允許沖刺，但今年土地的價(jià)格的確比較高，有些城市繼續大量供地有可能引發(fā)土地價(jià)格的非理性上漲。有松有緊，這種不搞一刀切的方式更靈活也更溫和�！饼埑陶f(shuō)。

　　對于政策層面這些頻頻出現的動(dòng)作，開(kāi)發(fā)商也大多有著(zhù)相似的判斷。

　　某國企開(kāi)發(fā)商表示，把大地塊分割出讓?zhuān)�主要是為了限制開(kāi)發(fā)商囤地�！霸瓉�(lái)都是大宗土地，拿錢(qián)押上后分期開(kāi)發(fā)，這是一種變相囤地，分割后被開(kāi)發(fā)商分別拿走同時(shí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)速度就會(huì )快了�！�

　　除去幾個(gè)引人注目的“小動(dòng)作”，龍程并未看到政策變動(dòng)的跡象。歸結原因，他認為今年土地市場(chǎng)相對于2007年來(lái)說(shuō)還是要理性一些�！斑@從拿地企業(yè)到出讓土地的規模都能看出來(lái)。今年拿地的多是上市企業(yè)和國企，需要層層決策和審批。比如國企拿地一定要經(jīng)過(guò)國資委的審批，萬(wàn)科或保利拿地一定要經(jīng)過(guò)董事會(huì )，這樣也能把風(fēng)險降低�！�

　　一場(chǎng)博弈

　　溫和調控之下，可否收到理想的效果？答案并不樂(lè )觀(guān)。

　　一家大型房企戰略發(fā)展部主管對本報記者透露，該公司今年以來(lái)拿地都是按照新版合同簽的，明確規定了開(kāi)、竣工時(shí)間。

　　對于竣工時(shí)間的規定也是2008年推出的新版土地合同與舊版的最重要區別之一。在上述人士看來(lái)，對于限定開(kāi)工日期，開(kāi)發(fā)商尚有應對之策，但對竣工期限這一死規定，“開(kāi)發(fā)商沒(méi)有機會(huì )鉆空子”。

　　“但這事執行起來(lái)其實(shí)很難。不開(kāi)工、不竣工的原因很多，有政府的、開(kāi)發(fā)商的原因，還有市場(chǎng)的原因，很難說(shuō)清楚責任是誰(shuí)的�！鄙鲜鋈耸勘硎�。

　　某統計機構負責人同樣不看好新版合同的效力�！俺�了實(shí)質(zhì)性條款不能動(dòng)，其他都可以改的�！彼�口中的實(shí)質(zhì)性條款，包括用地價(jià)格、面積、范圍和用地性質(zhì)等，但并不包括開(kāi)發(fā)周期。

　　在該人士看來(lái)，市場(chǎng)狀況不好時(shí)，政府也不愿意把房子推向市場(chǎng)——這樣一來(lái)空置率會(huì )變高�！凹僭O明年市場(chǎng)跌入低谷，而萬(wàn)科又在北京的房山推出幾十萬(wàn)平方米住宅的話(huà)，房山的空置率就會(huì )顯得很突出，這就是政府管理的不到位�！�

　　現有的政策似乎也給出了足夠的空間。記者查閱土地出讓文件時(shí)發(fā)現，對于不能按期竣工的項目，政策有著(zhù)比較詳盡的“迂回”標準。如遇到地質(zhì)情況復雜的狀況，如該地塊具有考古價(jià)值，需上報市政府做專(zhuān)項的土地勘察；再如大市政沒(méi)有接進(jìn)來(lái)，影響了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期，也無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商按當初的規定時(shí)間竣工。

　　“你見(jiàn)過(guò)北京市有多少土地最終被收回了呢？”上述統計機構負責人如此反問(wèn)記者。

　　而對于前不久北京奧運南區地塊的分割出讓?zhuān)�龍程認為，該地塊具有特殊性，分割出讓的方式也不可能在北京推廣�！叭绻�整體出讓?zhuān)�這塊地可能值100億元，無(wú)論對于央企還是市屬企業(yè)，接手都很困難。盡管有些企業(yè)有這個(gè)錢(qián)，開(kāi)發(fā)起來(lái)也仍然吃力，就可能造成在城市的很好區位有大片的土地被閑置，這顯然是政府不愿意看到的局面�！�

　　上述統計機構負責人則表示，依據以往的經(jīng)驗，分割出讓不僅降低了風(fēng)險，甚至可能推高該地塊的總價(jià)。他同樣認為該方式推廣起來(lái)難度極大。

　　阻力不但來(lái)自地方政府，同時(shí)也來(lái)自開(kāi)發(fā)商�！氨热缭谀承┙紖^，開(kāi)發(fā)商更希望能拿到更大塊的土地，不僅便于統籌開(kāi)發(fā)，也很容易形成消費熱點(diǎn)�！�

　　該負責人透露，他了解到某區域至少還可以供應300萬(wàn)平方米的土地，但早些時(shí)候進(jìn)入的某品牌開(kāi)發(fā)商不斷向地方政府施加壓力，希望其能控制土地的供應速度�！爸醒雽用娴膽B(tài)度很明確，但地方政府和開(kāi)發(fā)商也有自己的苦衷，這是一場(chǎng)漫長(cháng)的博弈�！痹撊耸恐赋�