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　　囤在哪 誰(shuí)在囤 囤什么

　　據《北京晨報》報道 11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)主題詞非“囤地”莫屬。

　　11月2日，盈科大衍工體四號地轉手獲巨額利潤事件被央視曝光，3年賺了2.35億港元，囤地以獲取暴利再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

　　11月9日，國土部宣布將啟動(dòng)一場(chǎng)全國范圍內的土地調研，兵分十路，調研對象直指開(kāi)發(fā)商“囤地”。據悉，此次調研項目相當詳細，“囤地的位置在哪里？囤地主體是機構還是開(kāi)發(fā)商？囤的是土地還是房屋？這些都要查清楚�！�

　　11月12日，國土資源部印發(fā)《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》，對商品住宅用地的單宗土地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬(wàn)平方米，中等城市14萬(wàn)平方米，小城市(鎮)7萬(wàn)平方米。評論認為，此舉為解決開(kāi)發(fā)商囤地問(wèn)題提供另外一種途徑。

　　養雞還是倒雞蛋

　　盈科大衍工體四號地消息一出輿論嘩然。盡管盈大方面稱(chēng)，工體四號地項目一直在發(fā)展及興建當中，絕無(wú)閑置。直至今年10月，已經(jīng)完成了所有打地樁工程，并開(kāi)始興建地庫。但是三年時(shí)間投入人民幣4600萬(wàn)元打了地樁，依然難以令人信服。

　　無(wú)論如何，工體四號地出手之后，小超人李澤楷在北京已無(wú)土地儲備。盈科方面顯然不想過(guò)多牽涉到這場(chǎng)是非之爭中。倒是局外人更熱衷發(fā)表看法。在土地市場(chǎng)一直不太順遂的SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹抱怨說(shuō)，“中國有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從來(lái)不蓋房子的，就是倒土地的�！焙笥忻襟w順著(zhù)老潘的話(huà)頭去調查，發(fā)現差不多1/3的開(kāi)發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土。老潘戲稱(chēng)，在房地產(chǎn)界，“養雞的不如倒蛋的”。

　　中原地產(chǎn)對國內12所城市的土地調研，自2003年以來(lái)，40家知名地產(chǎn)商在土地公開(kāi)市場(chǎng)獲取270幅地塊，但至今有半數閑置。有數據顯示，中國9家房地產(chǎn)上市公司的土地儲備最高是151年，最低是20年。

　　責任地產(chǎn)不囤地

　　對于開(kāi)發(fā)商的熱衷囤地，評論并非一邊倒的批判。工體四號地事件曝光后，不少人出面為盈大辯解，事實(shí)上，李澤楷一直以財技手段見(jiàn)長(cháng)，在香港市場(chǎng)也并未因此而被詬病。甚至有專(zhuān)家說(shuō)，在房?jì)r(jià)攀升大勢下，開(kāi)發(fā)利潤遠遠高于倒地利潤。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(cháng)陳寶存就認為，真正通過(guò)招拍掛拿地的項目，如果是凈地的話(huà)，且土地出讓金已經(jīng)全盤(pán)交付，轉手倒賣(mài)就是利益最差的方式。

　　地產(chǎn)圈內的確有一批以快速經(jīng)營(yíng)快速回籠資金見(jiàn)長(cháng)的開(kāi)發(fā)商，他們不追求高額利潤，但通過(guò)資金的快速滾動(dòng)依然能賺個(gè)盤(pán)滿(mǎn)缽滿(mǎn)。近幾年在北京市場(chǎng)非�；钴S的地產(chǎn)新秀東亞新華公司深得此中要旨，旗下項目基本全部是快進(jìn)快出型開(kāi)發(fā)模式：東亞奧北中心南區2005年12月取得土地，次年8月即開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；東亞上北中心2007年1月拿地，同年9月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。東亞三環(huán)中心2007年2月拿地，次年4月3日開(kāi)盤(pán)。據東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人韓磊介紹，這種開(kāi)發(fā)速度將一直延續�！肮�司今年下半年取得的3塊土地，預計明年即可入市�！表n磊介紹，今年9月取得的大興康莊一宗地塊明年上半年即可入市，屆時(shí)將提供近20萬(wàn)平方米全部是南北通透或純南向的高使用率板式住宅，力爭在火爆的大興區域打造一個(gè)宜居社區的標桿產(chǎn)品。另外此塊土地還包括8萬(wàn)平方米的兩限房，這是東亞新華地產(chǎn)在馬駒橋的東亞瑞晶苑之后，建設的第二個(gè)兩限房項目，該項目明年4、5月即可入市。

　　在地價(jià)房?jì)r(jià)相互拉升的大勢下，市場(chǎng)似乎更期待快速反應的地產(chǎn)商，這也是這類(lèi)開(kāi)發(fā)商敢于宣稱(chēng)責任地產(chǎn)不囤地的底氣。

　　【新聞評論】

　　上行通道中囤地風(fēng)險幾近于零

　　中國社科院11月16日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》，稱(chēng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的背景下，下一階段土地市場(chǎng)需求回升態(tài)勢應會(huì )延續，土地價(jià)格將進(jìn)一步上升。

　　不可否認的是，買(mǎi)地、捂地、曬地、倒地，炒地皮成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利益鏈條中成本最低，過(guò)程最簡(jiǎn)，獲利最豐厚的賺錢(qián)環(huán)節。無(wú)論是處心積慮的炒地皮者，還是帶上“地王”荊冠，最后無(wú)力開(kāi)發(fā)而被迫囤地者，在市場(chǎng)上行大勢中，大可坐享其成。

　　國家信息中心中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)專(zhuān)家成員章林曉認為，開(kāi)發(fā)商敢于“囤地”的根源在于，“囤地”的資金風(fēng)險極易通過(guò)債務(wù)性融資和權益性融資的方式轉嫁給銀行和股民，而囤積土地被政府無(wú)償收回的風(fēng)險在當前幾近于零。

　　【新聞鏈接】

　　工體四號地轉手始末

　　2006年1月23日，經(jīng)過(guò)126輪的舉牌，李澤楷名下盈科大衍下屬高置投資有限公司以總價(jià)5.1億元、超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下該地。之后，盈科大衍高調宣布將建成至少25000元/平方米以上的高檔公寓。

　　今年8月20日，盈科大衍卻一紙公告，宣布將正在興建中的朝陽(yáng)區工體北路4號地塊項目出售給香港瑞安建業(yè)。

　　公告中顯示，2009年7月31日，該地塊賬面價(jià)值約為人民幣6.04億元，其中包括購買(mǎi)土地使用權的總成本5.58億元。

　　而盈科大衍將項目出售給瑞安建業(yè)有限公司的價(jià)格是1.18億美元，約9.2億港元。