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　　湖墅南路密渡橋路口，一塊僅3786平方米的土地，至今已荒廢了許久。2007年2月，溫州市喬訊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以7000萬(wàn)元的總金額成功拿下該地，10769元/平方米的樓面價(jià)在當時(shí)看來(lái)，即使與創(chuàng )下2006年“地王”紀錄的“杭汽發(fā)”地塊相比，也毫不遜色。如今，周邊地價(jià)已悄然爬上了20000元/平方米，而屬于該地塊的現狀依然停留在2007年。

　　2007年2月，浙江中南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下濱江長(cháng)河的一宗地塊，當時(shí)立下案名為中南·憶江南。近3年時(shí)間，憶江南項目遲遲沒(méi)有動(dòng)靜；而據證實(shí)消息，此項目已在去年悄然迎來(lái)新東家——中南將于杭房聯(lián)合開(kāi)發(fā)該項目。

　　去年9月22日，中南置業(yè)集團與杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團有限公司共同舉行了[2006]53號地塊簽約儀式。地塊位于風(fēng)景蝶院項目北面，總建筑面積8萬(wàn)多平方米，原本“憶江南”的案名至今暫未確定將沿用�！坝捎谑恰�90/70’項目，所以項目還是會(huì )以高性?xún)r(jià)比的小戶(hù)型為主。按照現在的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，項目于2010年上半年或將開(kāi)盤(pán)�！睂τ谶@個(gè)合力打造的新項目，杭房銷(xiāo)售負責人陳堅毅這樣告訴記者。

　　不難發(fā)現，經(jīng)過(guò)長(cháng)時(shí)間“潛伏”，不少正迎來(lái)或即將迎來(lái)“最后期限”的出讓地塊，已踩著(zhù)最后的節點(diǎn)陸續動(dòng)工。

　　2006年12月，浙江華成投資開(kāi)發(fā)有限公司以2.2億元的價(jià)格，折合樓面價(jià)10976元/平方米競得復興白塔地塊，3年來(lái)一直沒(méi)有動(dòng)工跡象。據了解，這個(gè)叫做華成·波爾多莊園的項目將以排屋為主要物業(yè)形態(tài)，“最近已經(jīng)動(dòng)工了”，華成投資一位黃小姐這樣表示。

　　2007年2月，浙江華潤房地產(chǎn)有限公司獲得華豐板塊一地塊，位于如今的潤和·億城嘉園南側，當時(shí)的拿地總價(jià)約1億元，樓面價(jià)3184元/平方米。目前地塊上將建起名叫華潤·翠庭的住宅項目，據銷(xiāo)售相關(guān)負責人祝小姐表示，地塊眼下也已動(dòng)工。

　　此外，由義烏中國小商品城開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的商博·東城印象、浙江匯鑫控股集團開(kāi)發(fā)的匯鑫·星匯榮邸、麗水市金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的博城·十八郡、杭州時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的錢(qián)塘·新梧桐公寓等，如今都已拿地兩年以上，目前項目正處于醞釀開(kāi)盤(pán)階段，部分甚至仍未動(dòng)工。

　　1999年4月，國際頒布了《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》；近年來(lái)，國土資源部更是多次下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地。

　　另一方面，杭城主城區日益減少的可售房源存量也使得市場(chǎng)上產(chǎn)生一定的“房荒說(shuō)”。近日據統計，樓市長(cháng)期的供應不足使得樓市的可售房源量持續縮減，截至11月15日，杭州可售房屋套數和可售房屋面積分別為10122套和161.92萬(wàn)平方米，其中可售住宅存量?jì)H為3813套。

　　一方面是新房源吃緊的現狀，另一方面則是多宗土地久久沒(méi)有動(dòng)作的現實(shí)�！皟赡甏笙蕖�，本應是懸在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頭上吊繩最細的那把利刃，但時(shí)至今日，這把“劍”卻鮮有真正“砍”向開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　喬訊“密渡橋路地塊”依然在繼續長(cháng)草

　　溫州喬訊房產(chǎn)拿下的杭政儲出[2007]3號地塊，之所以在當時(shí)名噪一時(shí)，完全是沾了與其相毗鄰的“杭汽發(fā)”地塊的光。由于該地塊面積太小，僅3786平米，因此當時(shí)在大多數杭城開(kāi)發(fā)商眼中是一塊“雞肋”——地段雖好，操作空間卻不大。

　　轉眼就將三年，地塊依然平靜地置于矗立的樓宇間。為探查地塊的新動(dòng)向，輾轉間，電話(huà)最終聯(lián)系到項目相關(guān)負責人李茜。她表示，地塊拖到現在還沒(méi)動(dòng)靜，是因為就規劃問(wèn)題一直在與政府協(xié)商�！把巯马椖孔罱K規劃已基本出爐，建筑面積相比之前少了約1000平方米�！敝劣诤螘r(shí)將動(dòng)工，李茜沒(méi)有做明確說(shuō)明，只表示目前正在辦手續，一旦手續齊備即將開(kāi)工。

　　在杭州，類(lèi)似密渡橋地塊這樣觸犯了“兩年大限”的閑置土地其實(shí)有很多。1999年4月，國家頒布了《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》，國土資源部更是多次下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地�！皟赡甏笙蕖�，本應是懸在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頭上吊繩最細的那把利刃，但時(shí)至今日，這把“刀”卻鮮有真正“砍”向開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　政府嚴打難禁開(kāi)發(fā)商逐利本性

　　早在上個(gè)世紀末，由于協(xié)議出讓拿地成本低廉，囤地之風(fēng)一度盛行，不少地方政府就開(kāi)始出臺處置閑置土地的相關(guān)辦法。但一直以來(lái)，一系列相關(guān)政策卻未能如市場(chǎng)預期般執行。

　　1999年，國土部頒布《閑置土地處置辦法(中華人民共和國國土資源部令5號)》，其中明確規定：在城市規劃區范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權。

　　另?yè)�中原地產(chǎn)最新調查的全國12個(gè)城市土地數據，在其選取的萬(wàn)科、金地、和黃等40家知名開(kāi)發(fā)企業(yè)2003年在公開(kāi)土地市場(chǎng)獲取的270幅地塊樣本中，除去在售和售完狀態(tài)地塊，仍有27%處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。這些地塊中，于2003-2007年拿地，至今尚未開(kāi)發(fā)的有28塊，包括和黃2005年在重慶拿下的某高價(jià)地及泰達在天津投資的某地塊。這些地塊至今多數并未轉讓?zhuān)�仍囤積在原有開(kāi)發(fā)商手中閑置。

　　“一般而言，政府根據企業(yè)本身資金鏈、土地款的支付情況來(lái)酌情裁定一個(gè)土地的閑置時(shí)長(cháng)。如果土地閑置逾期時(shí)間過(guò)長(cháng)，政府也看不到企業(yè)支付土地款的任何端倪，才會(huì )不得已收回土地；但一般情況下肯定是以監督、扶持為主�！币晃粯I(yè)內人士這樣分析指出。

　　開(kāi)發(fā)商“樂(lè )意”坐地凈賺

　　有業(yè)內人士指出，在一定程度上，土地閑置的背后，“逐利”正是開(kāi)發(fā)商心中的小算盤(pán)，“就拿一些于2007年高點(diǎn)時(shí)拿地的‘地王’來(lái)說(shuō)，本著(zhù)對后市的樂(lè )觀(guān)預期，即使是暫時(shí)的資金困擾，但長(cháng)期積累后，就是一筆大收入�！�

　　再來(lái)看2007年溫州喬訊房產(chǎn)拿下的杭政儲出[2007]3號密渡橋地塊，當時(shí)的拿地樓面價(jià)為10769元/平方米。當年底，距離該地塊不遠的原東南面粉廠(chǎng)地塊已逾19000元/平方米的價(jià)格被競得；今年，新華集團地塊成功出讓?zhuān)瑯敲鎯r(jià)更已拍至22361元/平方米。兩年中，密渡橋地塊已坐地凈賺至少一倍利潤。

　　密渡橋地塊已如此，更何況“杭汽發(fā)”的“坐地吸金”速度，要知道其背后還有“綠城+濱江”這兩塊金字招牌。

　　華成·波爾多莊園，就在上城區八卦田附近，2006年12月的拿地價(jià)格為10976元/平方米。今年，饅頭山旁的南星橋糧庫地塊，出讓價(jià)格為24295元/平方米。

　　華潤·翠庭，華豐板塊，2007年2月的拿地價(jià)格為3184元/平方米。與其毗鄰的潤和·億城嘉園，將于近期推出均價(jià)約13500元/平方米的新房源。

　　錢(qián)塘·新梧桐公寓，2007年9月的拿地價(jià)格為5347元/平方米。就在上個(gè)月，與其相臨近的之江再創(chuàng )造土地出讓樓面價(jià)的歷史新高，達15281元/平方米。

　　“按照現在樓市的行情，尤其是在上海、杭州的沿海城市，地價(jià)是逐步攀升的。所以只要樓盤(pán)開(kāi)得越晚，房?jì)r(jià)就能提得越高。在這種情況下，出于趨利的本性，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是很樂(lè )意這么做�！睂τ谶@樣的現象，中國指數研究院杭州研究分院研究總監曹旭東這樣分析。

　　資金問(wèn)題成土地閑置要因

　　“其實(shí)主觀(guān)上閑置土地的開(kāi)發(fā)商占了極少數，沒(méi)有企業(yè)希望放著(zhù)可以賺的錢(qián)不賺。除規劃調整等客觀(guān)原因外，一般來(lái)說(shuō)，資金才是土地被閑置的最主要因素�！币晃婚_(kāi)發(fā)商相關(guān)負責人這樣告訴記者。該開(kāi)發(fā)商曾于2007年8月拿下位于留下的一宗地，由于資金不濟等原因直到近日才有起色，但日前仍處于未動(dòng)工的狀態(tài)�！霸诂F在的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)捂地得不償失，只會(huì )拉長(cháng)戰線(xiàn)占用自己的資金�！�

　　中天集團副總裁金偉成分析說(shuō)：“在市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)以高價(jià)拿下地塊，因此，開(kāi)發(fā)商的資金也隨之被套牢，以至于無(wú)力開(kāi)發(fā)土地項目，導致土地閑置并最終被政府收回。這樣的案例已屢次在外地發(fā)生，這也是開(kāi)發(fā)商資金影響土地開(kāi)發(fā)的最主要原因�！�

　　“其次，拿地后隨著(zhù)土地價(jià)格的高企，不少開(kāi)發(fā)商也會(huì )選擇以合作的形式操作項目。一方面，開(kāi)發(fā)商在規劃過(guò)程中對自己的操盤(pán)能力有了更深的認識，認為自己能力有限，因此求助于另一方；另一方面，即使開(kāi)發(fā)商的拿地價(jià)格較低，在操盤(pán)獲利上不成問(wèn)題，但一個(gè)公司的操盤(pán)能力與項目獲利多少卻有著(zhù)直接關(guān)系，站在這個(gè)角度上，也有不少開(kāi)發(fā)商選擇合作�！�

　　“當然，作為開(kāi)發(fā)商拿地的‘堅強后盾’，銀行方面是否能順利提供款項也很重要�！苯饌コ杀硎�，一些開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)可能會(huì )想當然地認為銀行可以提供資金保證，但拿地后雙方卻產(chǎn)生分歧，以至于資金無(wú)法及時(shí)到位，地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度便因此受阻�！�

　　主管部門(mén)：立法容易監管難

　　有業(yè)內人士指出，中央出臺“土地閑置兩年以上，政府就能強制收回”這一政策的立意是極好的，這在一定程度上可以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地的規模，對抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上升有重著(zhù)要作用。然而，這一政策卻并沒(méi)有得到地方政府的嚴格實(shí)施。

　　在如何界定“閑置”一說(shuō)上，市場(chǎng)一直存在聲音�！皼](méi)有一個(gè)切實(shí)可行的標準去判定土地是否被閑置�！辈苄駯|說(shuō)，“按照‘兩年內動(dòng)工’的規定，一個(gè)正在開(kāi)發(fā)的地塊，只要有施工隊有開(kāi)工，似乎就不能說(shuō)土地被閑置了，但實(shí)際上可以通過(guò)放慢工期的方法來(lái)控制樓盤(pán)上市的時(shí)間。結果就是從拿地到樓盤(pán)真正面市的時(shí)間被拖得很長(cháng)，開(kāi)發(fā)商的目的也就達到了。這也是日前經(jīng)常被市場(chǎng)所提及的‘假開(kāi)工’�！�

　　在目前的政策規定下，現在土地成功出讓后并不需要馬上付出所有款項，大部分的款項是可以等到樓盤(pán)銷(xiāo)售后再進(jìn)行支付的。對此曹旭東表示：“如果嚴格按照相關(guān)政策執行，政府收回土地容易，但也同時(shí)意味著(zhù)土地拍賣(mài)所得后續資金的回收就成了問(wèn)題。出于這方面因素的考慮，監管部門(mén)對嚴格執行中央有關(guān)土地閑置政策的放寬就很容易讓人接受了�！�

　　此外有輿論指出，閑置土地管理辦法規定兩年大限時(shí)，就留出過(guò)一定的操作的空間，“因政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外”。針對這一規定，青島就曾有開(kāi)發(fā)商故意制造“政府原因”，譬如說(shuō)報批項目時(shí)故意寫(xiě)錯一些關(guān)鍵數據，被政府部門(mén)退回修改，自然就成了“動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延”。

　　監管部門(mén)應因地制宜

　　“‘兩年大限’，這是大家心照不宣的事情�！辈恢挂晃粯I(yè)內人士在接受采訪(fǎng)時(shí)這么說(shuō)。在開(kāi)發(fā)企業(yè)和一些監管部門(mén)的調整下，這一原本有效的政策已被化解于無(wú)形。

　　有開(kāi)發(fā)商告訴記者，實(shí)際上，在去年下半年，杭州市各區的土管相關(guān)部門(mén)曾給一些通過(guò)招商引資等方式競得土地的開(kāi)發(fā)商召開(kāi)了會(huì )議或給予通報。其中表明，于2007、2008年拿地的開(kāi)發(fā)商，其相關(guān)土地款支付時(shí)限可往后延遲半年時(shí)間。這也與“24條”中所提出的優(yōu)惠政策基本相符。

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商負責人表示，在土地囤積是否會(huì )被監察一事上，一些中小開(kāi)發(fā)商相比大型的實(shí)力開(kāi)發(fā)商更心存陰霾�！熬筒簧佟�地王’囤積卻沒(méi)有被清查現象來(lái)說(shuō)，能拿到地的都是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，既然有能力拿到好地塊，也就有能力不被收回�！�

　　“如果切實(shí)實(shí)行中央有關(guān)土地閑置的政策的話(huà)，損失最大的實(shí)際上并不是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是各地監管部門(mén)�！辈苄駯|說(shuō)。至于相關(guān)機構如何監管的問(wèn)題，他認為必須因地制宜�！案鞯氐木唧w情況都存在著(zhù)一定的差別，面對不同地方出現的情況，不能因為情況相似就武斷地搞‘一刀切’。對一線(xiàn)城市土地閑置情況的監管應當進(jìn)一步加強，對二三線(xiàn)城市則應適度放寬。畢竟二三線(xiàn)城市的發(fā)展更需要開(kāi)發(fā)商資金的支持�！�

　　金偉成則直言：“如果真要明確監管，就可以將目標瞄準于‘竣工時(shí)限’�！苯饌コ杀硎�，在每次的土地出讓手冊中，對該地塊的竣工時(shí)間都有明確的時(shí)限標準�！罢�府若真有意對閑置地塊加大監管力度，就應該對竣工時(shí)間嚴查，而不是拘泥于動(dòng)工時(shí)間�！眮�(lái)源： 青年時(shí)報