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　　囤地的核心問(wèn)題不在經(jīng)濟層面，而在政治層面。不在博友的論戰層面，而在中央和地方的博弈層面，不在土地財政的積弊層面，而在改革的利益分割層面。

　　但，有一點(diǎn)可以肯定：那就是攻克囤地需要多種方式同時(shí)作用。從這個(gè)角度來(lái)講，成都目前正在探索的這個(gè)模式，對攻克囤地頑疾，將有著(zhù)深遠的意義。

　　作為“統籌試點(diǎn)”城市，成都有著(zhù)得天獨厚的政策傾斜優(yōu)勢，以及改革探索先行權；作為災后重建重點(diǎn)地區，成都也有著(zhù)獨一無(wú)二的區域優(yōu)勢和資金支持。從解決囤地的原因之一，也就是解決土地稀缺和相對剛性的角度來(lái)看，成都模式或許是未來(lái)土地市場(chǎng)的先行者。

　　要論囤地頑疾，先看囤地的幾個(gè)深層次原因。

　　首先，土地總體供應不足。

　　以北京為例：北京市2006年全年土地供應計劃6500公頃。

　　北京2007年供地將控制在6300公頃以?xún)�，并鼓勵引導利用存量建設用地，增加廉租住房、經(jīng)濟適用房等土地供應，繼續禁止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和黨政機關(guān)新建培訓中心等項目土地供應。

　　2008年土地供應總量控制在6100公頃左右，其中新增建設用地嚴格控制在3500公頃以?xún)�，鼓勵和引導利用存量建設用地2600公頃左右。

　　2009年土地供應總量在5700公頃左右，其中新增建設用地嚴格控制在3300公頃以?xún)�，鼓勵和引導利用存量建設用地2400公頃左右。

　　實(shí)際上，北京已經(jīng)連續三年沒(méi)有完成供應計劃。至于原因，筆者認為有這么幾點(diǎn)：1、土地剛性(相對來(lái)講是非可再生資源)。2、18億耕地紅線(xiàn)使得審批越來(lái)越嚴格。3、拆遷成本上升，難度加大。4、特殊原因，比如08年處于調整期。

　　不僅北京，上海、深圳等標桿城市也存在著(zhù)土地供應總量逐年下降的問(wèn)題。其他的標桿城市也存在同樣的問(wèn)題。由于這些城市的發(fā)展已經(jīng)接近飽和，人口不斷增加的同時(shí)，拆遷難度卻有增無(wú)減，土地供應總量減少，再加上有些開(kāi)發(fā)商囤地的現象，真正進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地就更加少了。這幾大原因在客觀(guān)上，造成了城市土地實(shí)際供應不足的現象。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，土地是核心資源，是房地產(chǎn)的一級市場(chǎng)，因此只能硬著(zhù)頭皮在土地拍賣(mài)現場(chǎng)“抬杠”。畢竟“巧婦難為無(wú)米之炊”，爭地之心可以理解……

　　其次，土地可再生程度低。

　　土地是非可再生資源，但又不是絕對的不可再生，利用舊城改造，利用征用農村的集體用地兩條途徑，土地也可以說(shuō)是相對的可再生資源。

　　但是，因為我們國家的特殊國情，也就是“城鄉二元結構”和土地的所有權問(wèn)題，使得土地無(wú)法在城鄉之間流通。城市是土地國有，尤其是在一線(xiàn)城市，只能靠舊城改造來(lái)獲得新生土地，但像深圳這樣的城市，用地早已接近飽和。而征集郊區的集體用地，擴大城市規模這條路，不僅受到18億耕地線(xiàn)的限制，還需經(jīng)過(guò)一系列的審批，比如區域城市群之間的規�？刂茊�(wèn)題等等。

　　兩種原因使得土地的剛性特點(diǎn)非常明顯，這就為土地的升值留下了很大空間，而這也正是開(kāi)發(fā)商囤地的基本考慮。很明顯的道理，如果土地價(jià)格越來(lái)越便宜，哪里還有屯地的必要？另外，囤地牽扯到國土、規劃等等政府部門(mén)，處罰程序繁雜，可做手腳的地方很多，更重要的是因為政府也早已成了利益相關(guān)者，因此囤地的現象才越來(lái)越嚴重，而且治理難度相當大。

　　既然囤地的一大重要原因是土地實(shí)際供應量減少，那么在18億畝耕地紅線(xiàn)的限制下，盡可能地增加土地供應，則可以在一定程度上緩解囤地頑疾造成的副作用，或許是一條終南捷徑。

　　成都由于是“統籌城鄉”試點(diǎn)，就可以對城市和鄉村的土地進(jìn)行統籌整理，通過(guò)把農民集中安置，騰出大量的宅基地，一部分復耕增加耕地指標，一部分指標拿去在城市征地。如此則可以置換出大量的土地供應指標。

　　2004年以來(lái)，成都市已實(shí)施土地整理和城鄉建設用地掛鉤項目135個(gè)，投入資金88.3億元，整理面積125萬(wàn)畝，新增耕地19萬(wàn)畝，在改善農業(yè)生產(chǎn)條件、提高農地產(chǎn)出的同時(shí)，增加了有效耕地面積用于建設項目占用耕地的占補平衡，以確保區域耕地總量不減少、質(zhì)量不降低。而新增耕地19萬(wàn)畝則為征地指標的獲得埋下了伏筆。另外，農村的土地價(jià)值遠比城市土地的價(jià)值小，通過(guò)置換土地指標，不僅是一定程度上緩解用地緊張，還能變相釋放土地價(jià)值，集資，讓土地價(jià)值最大化。

　　未來(lái)6年，成都市還將對全市農村尚未整治的300萬(wàn)畝左右耕地，和30萬(wàn)畝左右農村居民點(diǎn)進(jìn)行綜合整治。在提高農民生活條件、改善村容村貌的同時(shí)，節約集約使用農村集體建設用地，并在符合規劃的前提下，將節約的集體建設用地指標放在有需求的區域使用，進(jìn)行綜合整治。平均每年整理耕地50萬(wàn)畝，整理農村居民點(diǎn)5萬(wàn)-6萬(wàn)畝，新增耕地面積4萬(wàn)-5萬(wàn)畝。

　　其綜合整治的實(shí)質(zhì)，就是建立統一的城鄉建設用地市場(chǎng)，把綜合整治騰出的農村建設用地掛鉤指標逐步進(jìn)入土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，并由出價(jià)高者取得掛鉤指標使用權。

　　今年雖然是土地市場(chǎng)復蘇后的關(guān)鍵一年，全國頻頻出現的地王，讓土地價(jià)格一再飆升，而成都的土地市場(chǎng)則相對理性。就連眾人都翹首企盼地王出現的城南某地塊，也被保利兵不血刃地收入囊中。而成都并不缺少資本實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，沿海、港資、外資、以及央企如云，但今年的土地市場(chǎng)卻不像其他城市那樣瘋，除了各企業(yè)的戰略考慮外，成都未來(lái)的土地供應相對充足也是一大原因。這個(gè)模式對于其他城市來(lái)講，或許有著(zhù)重要的借鑒意義。

　　囤地頑疾產(chǎn)生的背景復雜，時(shí)間久遠，要治愈絕非一日之功，而且還需多種措施一齊運用。成都的統籌城鄉土地的試點(diǎn)，雖然不能以一己之力解決囤地頑疾，但這種嘗試卻為解決囤地難題帶來(lái)了一些希望。

　　另外，成都是“統籌試點(diǎn)”區，就像是1978年的“小崗村”一樣，都是第一個(gè)吃螃蟹的地方，還是災后重建重點(diǎn)，所以有著(zhù)得天獨厚的政策傾斜優(yōu)勢，其他省市目前只能研究不能東施效顰�？紤]到一個(gè)成功模式的探索到上升為理論，再到全國推廣則還需時(shí)日。但成都從2004年就已經(jīng)在探索，并且取得了許多成績(jì)，今年就成都樓市一枝獨秀這個(gè)方面來(lái)講，或可以從一個(gè)側面證明成都模式，對于探索解決“囤地”問(wèn)題有著(zhù)很大的作用。無(wú)論作為開(kāi)發(fā)商，還是業(yè)內的同仁，在注視全國局勢的同時(shí)，別忘了關(guān)注一下這個(gè)天府之國正在發(fā)生的裂變�。◤堄盍迹�