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　　宅基地商品化不容回避

　　“走北塢村的發(fā)展道路”，在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)，北京市海淀區西北旺鎮唐家嶺村黨支部副書(shū)記董建華曾這樣說(shuō)，這是唐家嶺未來(lái)的發(fā)展思路(詳見(jiàn)本報2009年11月5日第7版：《唐家嶺：另類(lèi)“廉租房”市場(chǎng)》)。

　　唐家嶺與曾經(jīng)的北塢村，同屬于北京市城鄉接合部和綠隔地區，“瓦片經(jīng)濟”都是各自的重要支撐，而同樣，是環(huán)境整治的重點(diǎn)村。

　　兩者寸土寸金的土地都伴隨著(zhù)臟亂差的現實(shí)，為什么？

　　“原因是不允許進(jìn)入市場(chǎng)�！�11月18日�熤袊�土地學(xué)會(huì )副理事長(cháng)、中國土地勘測規劃院研究員黃小虎在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“市場(chǎng)是客觀(guān)存在的，但建設部門(mén)也好，土地部門(mén)也好，都認為這是非法的。不合法，就不能去管(臟亂差)，就規范不了�！�

　　黃小虎認為，農村宅基地市場(chǎng)遲早需要放開(kāi)。只有放開(kāi)市場(chǎng)，“才有可能去規范”。

　　他介紹說(shuō)，早期的一項調查得出的結論是，北京市郊區宅基地“閑置情況比較嚴重”，平均閑置率為20%—30%。但“閑置”的標準是，村民本身已經(jīng)不住，而實(shí)際是出租了�！拔覀兊姆�律規定不允許農民的房子進(jìn)入市場(chǎng)，就只能閑著(zhù)�！�

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心農村經(jīng)濟研究部研究員劉守英的多個(gè)個(gè)案調查則顯示，一些城鄉接合部的農村已經(jīng)通過(guò)重新整理利用土地，實(shí)現了“黃土變黃金”。

　　“允許宅基地的商品化、資本化，是城市近郊迫在眉睫的選擇，不容回避。它既可以解決我國農民分享土地級差收益的機制，又可以打通城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與農村租屋市場(chǎng)，改變目前政府獨家供地和開(kāi)發(fā)商獨家供房的局面�！眲⑹赜⒔�日在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

　　“重新整理利用土地的潛力很大�！秉S小虎說(shuō)，“因為過(guò)去老百姓的宅基地很分散，有些宅基地又很大，而有很多人其實(shí)已不務(wù)農了，空著(zhù)這塊地。所以，農村宅基地是可以做文章�！�

　　他認為，盤(pán)活農村宅基地，是賦予農民財產(chǎn)性收入最現實(shí)的途徑。

　　“現在農民的財產(chǎn)性收入占總收入的比例不到3%，非常低。集體建設用地的盤(pán)活，包括宅基地，對于城鄉接合部的農村來(lái)說(shuō)，意義尤其重大。放開(kāi)了，它就活了�！彼�說(shuō)。

　　宅基地收益應留在農村

　　土地的資本化，并不是一個(gè)陌生的事物。

　　現行的土地市場(chǎng)依然是城鄉二元體制，集體用地與國有土地并非同價(jià)同權，集體土地進(jìn)入流轉市場(chǎng)通常需要首先國有化，土地的級差收益往往由政府獲得。

　　“農民土地被變性為國有，從此失去土地所有權、使用權和收益權，城市化的陽(yáng)光不僅沒(méi)有照耀到這些農民身上，反而要他們以失去土地等生產(chǎn)資料、離開(kāi)原來(lái)的產(chǎn)業(yè)為代價(jià)，成為‘三無(wú)’人員�！眲⑹赜⒄f(shuō)。

　　劉守英在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)強調，應該改變目前政府主導的城市化模式，允許宅基地商品化，將節約出來(lái)的宅基地以自用、廠(chǎng)房出租、土地出租等方式集約利用，將土地的級差收益留在農村。

　　黨的十七屆三中全會(huì )明確提出：“逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，對依法取得的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，必須通過(guò)統一有形的土地市場(chǎng)，以公開(kāi)規范的方式轉讓土地使用權，在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益�！�

　　劉守英認為，這為實(shí)現集體土地與國有土地同地、同價(jià)、同權，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)提供了政策空間。

　　而農村宅基地的商品化、資本化，仍然戴著(zhù)“小產(chǎn)權”、“不合法”的帽子。

　　“這種局面應該打破�！秉S小虎對本報記者說(shuō)。但他了解到的情況是，目前不管是決策部門(mén)，還是立法部門(mén)，內部都存在不同的認識�！坝泻芏嗳藫�心，房子賣(mài)了，農民會(huì )不會(huì )侵占耕地，會(huì )不會(huì )成為流民，會(huì )不會(huì )影響城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)、建設用地市場(chǎng)�！�

　　在他看來(lái)，這種擔心實(shí)際有些“過(guò)”了。個(gè)別地方會(huì )出現這些情況，但不可能是大范圍的。

　　“如果在認識上能突破，那最終打破這種局面只是時(shí)間的問(wèn)題了�！秉S小虎說(shuō)。

　　核心是宅基地確權

　　“現在農村宅基地特別混亂�！秉S小虎在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出。

　　“比如說(shuō)，北京郊區有的十幾年沒(méi)有分宅基地了，很多新增人口沒(méi)有分宅基地�！贝送�，由于土地級差收益的刺激，很多人采取各種方式多占土地，可能是一戶(hù)多地。

　　“這種情況如果不做清理的話(huà)，一下子放開(kāi)，那肯定要出事�！秉S小虎說(shuō)，所以，啟動(dòng)農村宅基地市場(chǎng)，首先要做好基礎工作，核心是確權和登記。

　　而劉守英則強調：“集體土地上增加的收入如何公平分配、尤其是讓原集體組織成員平等分享，一直是一個(gè)未很好解決的問(wèn)題，也是導致農民上訪(fǎng)和群眾不滿(mǎn)的一大因素�！�

　　他建議推行股份制，明確農民集體是土地級差收益的主要獲得者，明確集體成員權身份和股份分配辦法，制定集體建設用地級差收益管理辦法，主要保障農民土地權益。

　　在現有宅基地騰空改造的案例中，既有村民自主的，也有政府主導的。

　　“出發(fā)點(diǎn)各種各樣，政府部門(mén)主導呢，往往他的著(zhù)眼點(diǎn)是想把地弄出來(lái)�！秉S小虎笑著(zhù)說(shuō)，“政府主導也可以，但是要充分尊重農民的財產(chǎn)權，保障長(cháng)遠生計。農民一定要有收入來(lái)源，除了各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展、安置就業(yè)，還要有財產(chǎn)性收入，比如允許出租房屋�！�

　　“再有一個(gè)就是，如果他成為市民了，那整個(gè)社會(huì )保障體系都要建立起來(lái)�！彼�說(shuō)。

　　黃小虎還表示，舊村改造前，所有內容都應該提早規劃，并且公布�！安荒軌蜃咭徊娇匆徊�，最后老百姓不知道將來(lái)是什么局面。凡是這樣做(讓老百姓不清楚)的，沒(méi)有不發(fā)生矛盾沖突的，沒(méi)有最后不成為政府的包袱的�！�