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　　已寂靜了一段時(shí)間的北京土地市場(chǎng)在上周50.5億 “天價(jià)地”出爐后，再次成為業(yè)界聚焦的話(huà)題。有國企背景的大龍地產(chǎn)成功競得該“地王”。但業(yè)內質(zhì)疑稱(chēng)，從其年報數據顯示，該地塊競得成功的同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)資金及銷(xiāo)售等方面的壓力。有開(kāi)發(fā)商表示，這種“地王”現象不可持續。

　　大龍地產(chǎn)拍得“三料地王”

　　11月20日，備受關(guān)注的天竺22號地最終被有國企背景的大龍地產(chǎn)以50.5億元的價(jià)格競得，樓面地價(jià)達29859元/平方米。

　　據了解，順義區后沙峪鎮天竺開(kāi)發(fā)區22號住宅用地(即“22號地”)建設使用性質(zhì)為“居住及居住配套服務(wù)設施”。由于該地塊容積率僅有0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地，因此也被稱(chēng)為“中央別墅區最后一塊低密度用地”。因此，此地塊成為北京樓面起價(jià)、樓面地價(jià)、地塊總價(jià)“三料地王”。

　　據了解,此次競得22號地塊的大龍城鄉建設開(kāi)發(fā)總公司成立于1987年，隸屬北京市順義區人民政府，總資產(chǎn)近百億元，是一家具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2005年控股子公司北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司在滬成功上市。

　　財力狀況受質(zhì)疑

　　據《證券日報》報道，根據大龍地產(chǎn)年報顯示，2009年預計全年銷(xiāo)售額將超15億元，凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬(wàn)元，3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。也就是說(shuō)，按其業(yè)績(jì)最好的2009年預計凈利潤計算，公司17年的凈利潤才能湊夠50.5億元的拿地款。

　　據業(yè)內人士分析，該地塊如果包括地價(jià)成本，該項目全部開(kāi)發(fā)成本最多在4萬(wàn)/平方米，該項目銷(xiāo)售均價(jià)達到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售價(jià)達到60000　/平方米，才能達到一般的財務(wù)指標要求，即稅后利潤率為19.48%，項目投資收益率為30%。

　　也就是說(shuō)大龍地產(chǎn)50.5億拿地后，如果銷(xiāo)售單價(jià)低于4.4萬(wàn)/平方米，則賠本；如果不能高于6萬(wàn)/平方米，公司領(lǐng)導在財務(wù)指標上很難通過(guò)。而綜合今年1—10月的別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，銷(xiāo)售壓力非常大。據了解，目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅等項目的售價(jià)在2萬(wàn)元至4萬(wàn)元之間。

　　有消息稱(chēng)，在近期的一次中房協(xié)內部會(huì )議上，中房協(xié)一位高層也要求下屬會(huì )員單位理性拿地，不要輕易爭當地王或者大規模圈地、囤地，拿地后要按照合同盡快開(kāi)發(fā)，以形成實(shí)際的消費量。

　　開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“地王”現象不可持續

　　前日，陽(yáng)光100董事長(cháng)易小迪發(fā)表的一篇題為“這輪游戲尚未結束‘地王’現象不可持續”一文中提到，大家在房地產(chǎn)里面感覺(jué)到國進(jìn)民退，原因是各個(gè)地方大城市“地王”都是國企拿的。國企搶“地王”實(shí)際上已經(jīng)延伸到二線(xiàn)甚至三線(xiàn)城市。這個(gè)現象確實(shí)今年非常明顯，原因是什么？就是現在國有企業(yè)包括上市國企，獲得銀行貸款，獲得股市融資的渠道非常通暢，有很多多余的錢(qián)，潛意識里也有買(mǎi)地升值的打算。但是我不認為這個(gè)現象能持續下去。原因是買(mǎi)了地不一定能掙錢(qián)，或者你買(mǎi)完地再變成房子的時(shí)候不一定能獲得合理利潤。這個(gè)游戲過(guò)程并沒(méi)有完成。易小迪還表示，這一現象對民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)心理上的沖擊更大一些。實(shí)際上這個(gè)現象不可能永遠持續下去。如果房?jì)r(jià)繼續猛漲，土地價(jià)繼續猛漲，那還有可能延續。我們也不愿意看到這樣的趨勢，因為，那樣房地產(chǎn)行業(yè)就不是完全市場(chǎng)化的行業(yè)，是一個(gè)爭奪資源的行業(yè)了。 文/鞠曉波