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　　在房?jì)r(jià)上升過(guò)程中，頻頻出現的“地王”被認為進(jìn)一步刺激了上漲的步伐。

　　在房地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮時(shí)，“地王”一方面帶給房地產(chǎn)商業(yè)績(jì)與股價(jià)支撐；另一方面，也成為不少中小房地產(chǎn)商展示品牌與實(shí)力的機會(huì )，巨大的“廣告效應”帶來(lái)的是巨大的無(wú)形資產(chǎn)。

　　盡管目前統計數據還不能說(shuō)明全國土地市場(chǎng)進(jìn)入過(guò)熱的局面，但在“地王”被不斷制造的今天，我們也不得不思考其在刺激房?jì)r(jià)、帶動(dòng)地價(jià)、牽動(dòng)股價(jià)之外，所隱含的問(wèn)題與風(fēng)險。

　　“京城50億元新‘地王’鑒臨宜居之城——順義，區域房?jì)r(jià)上漲在即！潮白河別墅區，最后的價(jià)值洼地……”11月26日，距離大龍地產(chǎn)奪得北京今年新“地王”不過(guò)數日，記者手機中收到上述頗具“誘惑力”的某樓盤(pán)的廣告短信。

　　頻繁而出的“地王”正成為炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中一道色彩艷麗的風(fēng)景線(xiàn)，這一引人關(guān)注的風(fēng)景線(xiàn)究竟會(huì )給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)些什么？是對房?jì)r(jià)的刺激、地價(jià)的帶動(dòng)？還是讓制造“地王”的地產(chǎn)商成為新的資本市場(chǎng)“寵兒”？

　　“地王”刺激房?jì)r(jià)

　　今年以來(lái)，隨著(zhù)國內經(jīng)濟復蘇企穩，房地產(chǎn)市場(chǎng)也由回暖逐漸演變?yōu)榛馃�，而在一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)的上漲速度之快、幅度之大，令人嘆為觀(guān)止，一時(shí)間謹防資產(chǎn)泡沫的聲音四起。

　　在房?jì)r(jià)上升過(guò)程中，頻頻出現的“地王”被認為進(jìn)一步刺激了上漲的步伐。有業(yè)內人士認為，全國不少地方“地王”的頻頻出現，對所在區域的房?jì)r(jià)確實(shí)造成影響�！暗赝酢北旧砭褪琴Y本流動(dòng)的風(fēng)向標，這一資本流動(dòng)必然導致房?jì)r(jià)的“被增長(cháng)”，即“面粉漲價(jià)刺激面包提價(jià)”。

　　“地王”刺激樓價(jià)的例子不勝枚舉。在北京，中化方興投資管理有限公司于6月30日以40.6億元競得朝陽(yáng)區廣渠路15號地塊時(shí)。有專(zhuān)家就表示，地價(jià)的大幅攀升，一定會(huì )驅升房?jì)r(jià)。目前廣渠門(mén)外10號地周邊的二手房已經(jīng)漲價(jià)了，而15號地又將是一個(gè)助推器，讓北京東部的房?jì)r(jià)借勢攀高。7月23日，金地集團以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷“地王”，隨后一周，上海郊區房?jì)r(jià)全面上漲，漲幅遠高于中心城區。當時(shí)有報道稱(chēng)，上海松江區、崇明縣成交均價(jià)分別上漲14.32%和33.76%；嘉定區首次突破萬(wàn)元大關(guān)；金山區的成交均價(jià)上漲了90.38%，成交量則大漲64.52%。

　　在全國房?jì)r(jià)已經(jīng)大幅上漲之后，“新地王”的誕生顯然成為更多開(kāi)發(fā)商歡呼中的盛宴。記者再次翻看手機中的那條短信：“京城50億“新地王”鑒臨宜居之城——順義，區域房?jì)r(jià)上漲在即……”實(shí)際上，北京大龍地產(chǎn)奪得順義“地王”之后的幾天內，位于該區域內欲轉讓二手房的業(yè)主紛紛提價(jià)，麗宮花園、東方太陽(yáng)城等項目的提價(jià)幅度甚至接近12%。據悉，目前順義的獨棟別墅掛牌均價(jià)已經(jīng)達到了38000元/平方米左右，環(huán)比11月上半月上漲了9.5%；而疊拼別墅等漲幅達到了12.5%。

　　研究指出，在庫存去化較快的一線(xiàn)城市核心地段，高地價(jià)意味著(zhù)高房?jì)r(jià)，漲價(jià)和捂盤(pán)現象將伴隨而來(lái)；此外，地價(jià)接近房?jì)r(jià)，預示房?jì)r(jià)漲幅將可能超過(guò)此前預計，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍有上調空間。

　　“地王”帶動(dòng)地價(jià)

　　“地王”實(shí)際上包括兩個(gè)層面，即總價(jià)“地王”與單價(jià)“地王”。一般認為，總價(jià)“地王”更多的與單塊地面積有關(guān)，而對房?jì)r(jià)、地價(jià)影響較大的是單價(jià)“地王”的出現。今年以來(lái)，在各地頻出的“地王”中，誕生了不少單價(jià)“地王”。這一單價(jià)“地王”的出現，對于不少區域土地價(jià)格帶動(dòng)明顯，甚至讓此前2007年套牢的很多“地王”開(kāi)始“解套”。

　　如在2007年高位拿地的萬(wàn)科，其當年以17億元奪得朝陽(yáng)區西大望路27號住宅用地，曾是當時(shí)北京出讓土地中的單價(jià)“地王”，樓面地價(jià)接近1.2萬(wàn)元／平方米。但在此后房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下滑，房?jì)r(jià)大幅下跌的背景下，萬(wàn)科拿下的這一地塊周邊房?jì)r(jià)持續下墜，該區域周邊樓盤(pán)的售價(jià)曾一度降至1.5萬(wàn)元／平方米以下，甚至出現每平方米售價(jià)僅1萬(wàn)元低價(jià)樓盤(pán)。當今年6月30日中化方興以16000元/平方米的樓面地價(jià)拿下近在咫尺的廣渠路15號地后，“新地王”笑顏的背后，是老“地王”迎來(lái)解套的歡愉。

　　盡管“地王”頻現帶動(dòng)相關(guān)區域地價(jià)走高，但今年以來(lái)的統計數據顯示，全國土地市場(chǎng)并未出現全面火熱的局面。國家統計局公布的數據顯示，1月至10月土地購置、土地開(kāi)發(fā)面積的增速分別為-18.7%、-4.6%，較1月至9月增長(cháng)3.4和2個(gè)百分點(diǎn)，盡管降幅在繼續收窄，但同比為負的增速，顯示出土地市場(chǎng)“冰火兩重天”的局面。有研究預計，四季度隨著(zhù)居住用地供應量大幅提升，加之信貸政策由上半年的“升中求穩”變?yōu)椤胺�中有升”，居住地價(jià)短期內進(jìn)一步回升幅度有限，商業(yè)地價(jià)將基本保持小幅平穩上升態(tài)勢。

　　“地王”牽動(dòng)股價(jià)

　　在幾乎每一次土地拍賣(mài)的現場(chǎng)，參與的房地產(chǎn)企業(yè)大都委派公司高層甚至老板級人物親臨，一塊土地就在幾十輪甚至上百輪的舉牌中成為媒體報道中的“地王”。晉升“地王”對房地產(chǎn)商意味著(zhù)什么？

　　房地產(chǎn)企業(yè)能不能拿到地，關(guān)系到企業(yè)能否正常經(jīng)營(yíng)和可持續發(fā)展，對于上市房企，則直接會(huì )反映到其股票價(jià)格上。據報道，10月中國海外發(fā)展以108億元人民幣左右在沈陽(yáng)、長(cháng)春、重慶和佛山的四塊住宅用地的競標中勝出，公司的土地儲備擴大了522.8萬(wàn)平方米。有研究據此預計，此次收購將分別增厚該公司2009年和2010年預測每股凈資產(chǎn)值4.6%和4.2%。在上海股票市場(chǎng)上市的保利地產(chǎn)近期積極在重點(diǎn)城市獲取土地，也被研究認為，現有項目資源可以保障公司未來(lái)3年業(yè)績(jì)的穩定增長(cháng)，研究同時(shí)表明，公司在重點(diǎn)城市和中心城區的儲備仍顯不足。中金公司在此前的一份研究中認為，不論是2007年之前還是2007年拿地較多的公司都會(huì )在“新地王”之后獲益，隱含的土地價(jià)格上升帶來(lái)企業(yè)更高的利潤率和增長(cháng)潛力，企業(yè)凈資產(chǎn)值和利潤率將有上調的空間。

　　在房地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮時(shí)，“地王”一方面帶給房地產(chǎn)商業(yè)績(jì)與股價(jià)支撐，另一方面，也成為不少中小房地產(chǎn)商展示品牌與實(shí)力的機會(huì )，巨大的“廣告效應”帶來(lái)的是巨大的無(wú)形資產(chǎn)。一個(gè)并不十分恰當但足以說(shuō)明這一巨大效應的例子，是當年的地產(chǎn)“黑馬”順馳。2003年，順馳以9.05億元天價(jià)奪得當年北京“地王”大興黃村項目，就是這一次土地拍賣(mài)會(huì )，讓順馳旋即在北京地產(chǎn)界“揚名立腕”。同樣，在奪得今年“地王”之前，中化方興為業(yè)外所知并不是很多，大龍地產(chǎn)也僅是A股市場(chǎng)上默默無(wú)聞的房地產(chǎn)股。一切似乎在一夜間轉變，晉升“地王”，媒體連篇累牘的報道，讓公眾對這些公司有了新的認知。大龍地產(chǎn)奪得“地王”的消息甫一公布，其股票價(jià)格當天即以大漲7.54%收盤(pán)。

　　“地王”背后的冷思考

　　盡管目前統計數據還不能說(shuō)明全國土地市場(chǎng)進(jìn)入過(guò)熱的局面，但在“地王”被不斷制造的今天，我們也不得不思考其在刺激房?jì)r(jià)、帶動(dòng)地價(jià)、牽動(dòng)股價(jià)之外，所隱含的問(wèn)題與風(fēng)險。

　　在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的幾十年中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾輪起伏，即使在最近兩年，從2007年的地產(chǎn)泡沫，經(jīng)過(guò)去年短暫調整后，今年又掀起一輪快速上升的浪潮。面對今年頻繁誕生的“地王”，有知名地產(chǎn)商老總在博客中寫(xiě)道：“二十年從商經(jīng)驗告訴我，對一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，常常是一塊土地定生死。短短十年的中國房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了�！痹谛袠I(yè)上升期，高價(jià)拿地迅速開(kāi)發(fā)，給企業(yè)帶來(lái)的是利潤，但反之，如果行業(yè)出現起伏，高成本的土地沒(méi)有及時(shí)消化，對資金實(shí)力并不強的企業(yè)，虧損甚至因此倒閉的風(fēng)險恐將隨之而來(lái)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在將“地王”攬入懷中時(shí)，更應考慮自身實(shí)力是否與之匹配，從而進(jìn)行風(fēng)險的有效控制。

　　從土地市場(chǎng)角度考慮，當企業(yè)紛紛涌入爭搶土地資源，卻并不急于開(kāi)發(fā)時(shí)，造成事實(shí)上的很多“囤地”現象，如果地價(jià)繼續走高，就會(huì )由此滋生出一批“倒地”的地產(chǎn)商。業(yè)內曾有人稱(chēng)，國內有近三分之一開(kāi)發(fā)商只倒地不蓋房。我們姑且不去考證此比例真偽，但至少說(shuō)明，許多開(kāi)發(fā)商在圈好地之后，靜待地價(jià)走高來(lái)賺錢(qián)。這一行為，不僅是對土地資源的巨大浪費，更對整個(gè)行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展不利。從2007年產(chǎn)生的許多“地王”看，“曬地”成為一種集體現象，這背后除了行業(yè)調整原因外，是否還有其他因素，頗費思量。 （趙洋）