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　　近日，有媒體報道北京市國土資源局正在研究制定城鎮商品房購房人“土地使用證”發(fā)放政策，或許在不久的將來(lái)，京城的買(mǎi)房人都會(huì )親手拿到屬于自己的“土地使用證”了。然而目前對于許多普通購房人來(lái)說(shuō)，什么是“土地使用證”？“土地使用證”有什么用處？可能還都是比較陌生的概念。于是，我們就類(lèi)似問(wèn)題請教了相關(guān)專(zhuān)家。

　　●概念：什么是“土地使用證”？

　　據專(zhuān)家介紹，我們上文所提到的“土地使用證”，確切來(lái)講是指“國有土地使用證”。這是確認國有土地使用權的法律憑證。土地使用證由國家土地管理局統一監制，市、縣人民政府頒發(fā)，土地管理機關(guān)填寫(xiě)，發(fā)給依法使用國有土地的單位和個(gè)人，并由其保存。

　　在土地使用證內，填寫(xiě)有各項數據和編號，如單位名稱(chēng)、土地數量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證一般附有根據土地利用現狀底圖或地籍圖透繪獲得的圖樣，隨著(zhù)面積和界線(xiàn)的變更，附圖也應作相應改動(dòng)。對于普通購房者來(lái)講，“土地使用證”是房產(chǎn)所依附土地的使用憑證，標志著(zhù)土地性質(zhì)的合法性。

　　●疑問(wèn)一：為什么我的房子沒(méi)有土地使用證？

　　其實(shí)，“土地使用證”并不是一個(gè)新鮮的概念。根據我國《房地產(chǎn)管理法》規定，房地產(chǎn)轉讓或變更時(shí)，憑變更后的房屋所有權證書(shū)辦理土地使用權變更登記手續，對于依法購買(mǎi)的商品住宅，應當依法為購房人辦理國有土地使用權登記并頒發(fā)國有土地使用證，又稱(chēng)“小土地證”。那么，為什么許多普通商品房購房人手中并沒(méi)有這張土地使用證呢？

　　市國土局有關(guān)負責人表示，“鑒于目前城鎮住宅小區產(chǎn)權情況復雜，本市尚未制定為所有商品住宅項目的購房人辦理國有土地使用權登記發(fā)證的統一政策和程序，導致購房人無(wú)法獲得‘小土地證’”。而據北京中原權證按揭部經(jīng)理孫英杰介紹，由于實(shí)際操作的復雜與情況多樣，北京市大部分商品房小區并沒(méi)有為購房人辦理土地使用證�！按饲稗k理土地使用證的僅為一部分別墅以及外銷(xiāo)房，由于這部分房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)需要到市局辦理手續，我們有時(shí)候也稱(chēng)其為‘市管房’�！睂O英杰說(shuō)。

　　●疑問(wèn)二：沒(méi)有土地使用證有什么影響？

　　北京中原權證按揭部經(jīng)理孫英杰表示，目前除“市管房”以外的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)并不需要土地使用證，只要有房產(chǎn)證手續齊全即可，因此目前沒(méi)拿到“小土地證”并不會(huì )對房屋交易產(chǎn)生什么影響。

　　此外也有業(yè)內人士表示，土地使用證的缺失產(chǎn)生的影響更多是隱性的�！坝捎跓o(wú)法拿到‘小土地證’，購房者并不能清楚地了解購買(mǎi)房屋的使用權限、土地使用面積、出讓金等核心問(wèn)題，也不利于保護購房者的利益。從這個(gè)角度講，頒發(fā)土地使用證是有必要的�！�

　　●疑問(wèn)三：將來(lái)所有的房子都會(huì )有土地使用證嗎？

　　雖然市國土局辦理土地使用證的政策及程序尚未出臺，但業(yè)內人士估計，將來(lái)并不會(huì )為所有的房子都辦理土地使用證。

　　孫英杰認為，如果為所有老房子辦理土地使用證其工作量實(shí)在太大，所以辦理工作很可能會(huì )從交易環(huán)節入手，即為將來(lái)某個(gè)時(shí)間節點(diǎn)之后的一手商品房與二手房辦理，不涉及再交易的二手房可能暫時(shí)不會(huì )動(dòng)。此外，經(jīng)濟適用房由于購房人并未交付土地費用，所以在其補交土地出讓金轉為商品房之前也是無(wú)法拿到土地使用證的。

　　●律師觀(guān)點(diǎn)：辦理土地使用證是一種進(jìn)步

　　由于目前缺少土地使用證的情況并不影響普通二手房上市交易，有些業(yè)內人士認為辦理土地使用證只是多了道手續，并沒(méi)有什么實(shí)際意義，但一些法律界人士卻表達了不同觀(guān)點(diǎn)。

　　泰和泰(北京)律師事務(wù)所賀鵬律師認為，《物權法》中規定了不動(dòng)產(chǎn)物權要實(shí)行嚴格的登記制度，土地使用權必須登記才生效，不登記不生效，而作為土地使用權證明的就是國有土地使用權證。因此，房地產(chǎn)統一登記即房產(chǎn)證和土地證“兩證”合一才是符合《物權法》規定的發(fā)展方向。例如在上海，即采用的是兩證合一的制度，即為購房者辦理具有房屋所有權、土地使用權雙重性質(zhì)的“房地產(chǎn)權證”，其他也有很多省市也早已實(shí)施了辦理“雙證”的制度�！皬倪@點(diǎn)意義上，北京盡早出臺相關(guān)措施無(wú)疑是一種進(jìn)步�！辟R鵬說(shuō)。

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