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　　臨近年末，各方關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)云突變，隨著(zhù)今年以來(lái)地價(jià)、房?jì)r(jià)的大幅攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的調控措施。

　　12月17日，財政部、國土部等五部委出臺旨在打擊“囤積”土地行為的 《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》。要求今后在土地出讓中，拿地首付不低于全部土地出讓款的50%，分期繳納全部?jì)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，特殊項目在兩年內全部付清。這一規定被業(yè)內稱(chēng)為“土地新政”。

　　出人意料的是，就在土地新政出臺的第二天(12月18日)，上海嘉定數幅土地以超過(guò)底價(jià)400%的價(jià)格成交。對此，業(yè)內認為是開(kāi)發(fā)商趕在土地出讓金首付5成的政策實(shí)施細則出臺前，趕緊搶購“低首付用地”。但開(kāi)發(fā)商卻透露，主要是看好當地城鎮化發(fā)展建設的前景，準備建造中高端住宅。

　　一家外資投行的負責人更指出了高價(jià)拍地背后的行業(yè)風(fēng)向標——開(kāi)發(fā)商正在由高利潤率向高開(kāi)發(fā)量轉型，善于搞城鎮建設、能夠大量建樓造城的開(kāi)發(fā)商，將有望在本輪的宏觀(guān)調控后受益。

　　上海土地成交溢價(jià)率頻創(chuàng )新高

　　12月18日，龍湖通過(guò)招拍掛方式，在上海成功競得嘉定區嘉定新城A15-1、B05-1地塊，總占地面積約6.5萬(wàn)平方米，規劃建筑面積14.55萬(wàn)平米，總地價(jià)為17.2888億元，折合樓面地價(jià)高達11883元/平方米，溢價(jià)率達417%。

　　同日，江蘇常發(fā)集團以9.1億元拿下嘉定新城溫泉路地塊，樓板價(jià)高達12076元/平方米，溢價(jià)率425%，再次刷新了上海土地成交溢價(jià)率的新高。12月10日，在上海唐鎮新市鎮地塊拍賣(mài)會(huì )上，綠城以16.611億元的價(jià)格競得一幅住宅地塊的使用權，相比該地塊的起始價(jià)3.4706億元，溢價(jià)率為379%。

　　業(yè)內人士說(shuō)，嘉定地區的土地價(jià)格在3個(gè)月內被推高了三成。

　　9月初，華潤置地以14億元拿下嘉定區南翔鎮A07、A08地塊時(shí)，8066元的樓面地價(jià)被稱(chēng)作“嘉定單價(jià)地王”。

　　11月，綠地以12.8億元將嘉定新城雙單路住宅地塊收入囊中，成交樓面地價(jià)為8550元/平方米，溢價(jià)幅度270%。其后，保利以12億元的價(jià)格摘取嘉定新城中心區C10-6、C14-2地塊，樓板價(jià)已高達9724元/平方米，溢價(jià)288%。

　　一些業(yè)內人士認為，近日土地拍賣(mài)的高溢價(jià)或許和土地新政有關(guān)。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，不排除一些開(kāi)發(fā)商在新政策正式實(shí)施前搶購“低首付”住宅用地的可能，畢竟對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現金流是非常寶貴的。

　　城鎮化建設或成轉型之路

　　但對于上述企業(yè)的高溢價(jià) “搶地”也有不同的看法。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，上述企業(yè)高價(jià)拿地的行為應與五部委的相關(guān)政策無(wú)關(guān)。主要是受到上海三城七鎮的城鎮規劃建設導向影響，尤其是在供地有限的情況下，未來(lái)上海又將優(yōu)先建設保障型住宅，開(kāi)發(fā)商可以獲得的商品住宅開(kāi)發(fā)用地將十分有限，因此龍湖等開(kāi)發(fā)商可能因此而選擇高價(jià)拿地。

　　他的猜測得到了上海龍湖投資發(fā)展兼營(yíng)銷(xiāo)副總高晚晴的證實(shí)。高晚晴表示，嘉定的城鎮化建設投入非常多，區域逐漸趨于成熟，就在本周末，通往該區域的軌道交通11號線(xiàn)即將開(kāi)通，這將進(jìn)一步提升該區域的成熟度，龍湖因此選擇在嘉定新城建造中高端住宅。

　　“中國經(jīng)濟下一個(gè)五年，會(huì )重點(diǎn)發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)和城鎮化建設�！币患液Ｍ庵�(zhù)名投資銀行的負責人昨日(12月21日)在一個(gè)內部講座上說(shuō)，根據中國經(jīng)濟的發(fā)展需要，開(kāi)發(fā)商正面臨轉型——向善于開(kāi)發(fā)高利潤率產(chǎn)品的住宅制造商、向有城鎮建設能力的城鎮建設者轉型，類(lèi)似萬(wàn)科、龍湖這樣的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，很有希望抓住這樣的機遇，在本輪宏觀(guān)調控后受益。