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　　2009年中國土地市場(chǎng)的風(fēng)頭蓋過(guò)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷涌現的“地王”比新開(kāi)的樓盤(pán)更加吸引眼球，部分城市的地價(jià)漲幅已超過(guò)房?jì)r(jià)。面對火爆的土地交易市場(chǎng)，人們一方面開(kāi)始驚呼像2007年那樣的“地王”時(shí)代又回來(lái)了；另一方面，對“面粉比面包更貴”的質(zhì)疑之聲也開(kāi)始不絕于耳。

　　“地王”的不斷出現，給原本就已開(kāi)足馬力上漲的房?jì)r(jià)再次注入了一針強心劑。當開(kāi)發(fā)商們一次又一次在北京、上海、杭州、廣州等地的土地市場(chǎng)交易大廳里舉起手中競拍的號碼牌時(shí)，問(wèn)題也隨之出現：究竟是哪些因素推高了年內中國的地價(jià)，高額的地價(jià)最后要由誰(shuí)來(lái)“埋單”？

　　“地王”頻現　市場(chǎng)烽煙四起

　　2009年6月的最后一周，北京連續高價(jià)成交三處地塊：6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)125輪的激烈競價(jià)，以17.4億元競得通州九棵樹(shù)大街居住項目，高出起始價(jià)近10億；僅一天后，6月26日，成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)46輪激烈競價(jià)以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊；6月30日，中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號地。幾天之內土地成交價(jià)格被三次刷新，人們開(kāi)始驚詫于“一天一個(gè)新地王”的速度。

　　土地市場(chǎng)烽煙四起，6月底的“地王”頻現既不是開(kāi)始，也不是結束。早在今年4月初，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面回暖和市場(chǎng)流動(dòng)性的不斷增強，回籠了大量資金的開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)開(kāi)始布局新一輪的土地儲備，5、6月份各大房企頻頻出手，進(jìn)入9月份更是達到高潮。根據北京、上海、杭州、廣州等地房管局和國土資源局及土地拍賣(mài)交易網(wǎng)公布的數據統計，從9月3日SOHO中國以接近25億元的價(jià)格拿下朝陽(yáng)區望京B29地塊，到10日中海地產(chǎn)以70.06億元拿下上海普陀區長(cháng)風(fēng)6B、7C兩幅地塊，再到9月30日綠地集團72.45億元拍得上海徐匯龍華路1960號地塊。一個(gè)月間，全國房地產(chǎn)一線(xiàn)城市和主要二線(xiàn)城市共有接近50宗土地交易以高溢價(jià)水平成交，屢屢創(chuàng )下“地王”紀錄，而一個(gè)月內土地成交的總金額也創(chuàng )紀錄的達到了800億元。

　　進(jìn)入10月、11月，雖然大規模拿地的情況沒(méi)有再次出現，但零星的“地王”依舊不斷。11月20日，北京大龍房地產(chǎn)有限公司以50.5億競得順義后沙峪鎮天竺開(kāi)發(fā)區22號住宅用地，樓面地價(jià)2.986萬(wàn)元。2009年全年的土地交易熱度已全面超過(guò)了此前被譽(yù)為“地王年”的2007年的水平。由于“地王”普遍的高溢價(jià)水平，國內某些城市頭三個(gè)季度通過(guò)土地轉讓獲得的土地出讓金已遠遠超過(guò)了全年預算。

　　高價(jià)地提高了人們對房?jì)r(jià)預期

　　“地王”不斷出現給普通消費者帶來(lái)的最大擔憂(yōu)仍然是房?jì)r(jià)。北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興告訴記者，自北京廣渠門(mén)外10號地以10億多元天價(jià)被富力收入囊中后，周邊的二手房?jì)r(jià)就隨之水漲船高�！耙愿浇�的富力城為例，以往均價(jià)在22000元每平方米的房子現在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開(kāi)價(jià)到了28000元每平方米，高價(jià)地的誕生直接提高了人們對房?jì)r(jià)的預期�！�

　　根據目前北京廣渠門(mén)外10號地與廣渠路15號地的成交價(jià)格推算，其樓面價(jià)格均已超過(guò)15000元每平方米，而根據北京地產(chǎn)中介機構我愛(ài)我家提供的數據，在兩地塊成交前，周?chē)�的二手房�(jì)r(jià)格在13000元左右。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示，雖然還沒(méi)有確切的數據顯示高價(jià)地周邊二手房漲價(jià)的具體幅度，但是頻頻高價(jià)成交的地塊還是帶動(dòng)了周?chē)�二手房�(jì)r(jià)格的上漲�！安糠謽I(yè)主跟風(fēng)漲價(jià)有很大的盲目成分，在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上營(yíng)造出了濃濃的漲價(jià)氛圍�！�

　　社科院最新公布的《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》中的數據顯示：住房用地價(jià)格從2009年第2季度開(kāi)始回升，個(gè)別城市的居住用地成交總價(jià)和樓面地價(jià)的“地王”紀錄不斷被刷新。1至9月全國住房用地平均樓面價(jià)格穩步上漲。5月以后住房用地平均樓面價(jià)格突破每平方米1500元，8月接近2000元，9月高達2691元。

　　樓面價(jià)格的迅速上升不僅提高了“地王”周邊的商品房?jì)r(jià)格，同樣也形成了未來(lái)的漲價(jià)預期。業(yè)內人士分析認為，新地王的誕生，標志著(zhù)局部房?jì)r(jià)上漲的空間依然很大，在未來(lái)一兩年內，隨著(zhù)“地王”上建成的商品房逐漸入市，新一輪的房?jì)r(jià)制高點(diǎn)必然隨之誕生。隨著(zhù)北京、上海等地“地王”露面價(jià)格的不斷攀升，房?jì)r(jià)進(jìn)入每平方米3萬(wàn)元已不再是天方夜譚，而高額地價(jià)的賬單最終仍要轉移到普通消費者的手里。

　　“地王”背后的三重推手

　　在國內地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科6月份發(fā)布的公告中顯示，在今年5到6月間，該公司已斥資23億元多處拿地。和萬(wàn)科一樣，今年3月份以來(lái)樓市的全面回暖使得開(kāi)發(fā)商們回籠了大量的資金，為其進(jìn)一步的儲備土地打下了堅實(shí)的資金基礎。與此同時(shí)，成交面積不斷走高，也消化了此前房地產(chǎn)市場(chǎng)積壓的大量庫存，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了補庫存的布局，需求的缺口一定程度上也推高了土地的價(jià)格。

　　不僅如此，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場(chǎng)的流動(dòng)性在2009年也前所未有的提高。在實(shí)體經(jīng)濟回暖相對滯后，通脹預期開(kāi)始出現的情況下，將資金投入保值能力強、利潤回報率又快又高的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始成為企業(yè)的普遍選擇。在年內各地的土地爭奪戰當中，獲得大量貸款、資金充裕的國企和央企開(kāi)始扮演重要的角色。

　　對此，業(yè)內人士普遍認為，當土地交易市場(chǎng)成為投資市場(chǎng)，泡沫就隨時(shí)可能浮現。在全球經(jīng)濟尚未好轉、國內信貸相對寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運作，頻頻制造高價(jià)搶地的現象，泡沫便會(huì )被迅速吹大。

　　除此之外，上海易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭在接受采訪(fǎng)時(shí)還指出，目前推高地價(jià)還一個(gè)重要的原因就是目前這種“價(jià)高者得”的競投方式。以?huà)炫茷槔�，只需要有兩家開(kāi)發(fā)商參與競投，就能迅速推高地價(jià)。而開(kāi)發(fā)商競投出高地價(jià)，其手上儲備的土地無(wú)疑又迅速升值。

　　遏制房?jì)r(jià)　地價(jià)形成機制要合理

　　雖然年內國土資源部在調查后明確表示，土地成本僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的23%。但不可否認，土地成交價(jià)格與房?jì)r(jià)仍然存在明顯的正相關(guān)性。

　　對此，一些房地產(chǎn)專(zhuān)家建議，要想讓房?jì)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平，就必須使地價(jià)保持在一個(gè)合理的水平。合理的地價(jià)形成機制，不能僅采取“價(jià)高者得”的簡(jiǎn)單拍賣(mài)方式。綜合考慮開(kāi)發(fā)質(zhì)量，售后服務(wù)等條件的招標方式應該更多地引入到今后土地的交易當中。除此之外一些業(yè)內人士建議，應進(jìn)一步出臺措施加大對囤地處罰的力度、醞釀增加土地增值稅等。

　　面對年內土地市場(chǎng)異乎尋常的火爆局面，新一輪的國家土地調控政策開(kāi)始醞釀。11月13日，國土資源部正式出臺文件，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過(guò)20公頃。12月17日，財政部、國土部等5部委公布《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　楊紅旭表示，此舉一出，將有效約束開(kāi)發(fā)商的分期開(kāi)發(fā)模式，過(guò)去業(yè)界慣用的大盤(pán)分期開(kāi)發(fā)或將難以為繼，對平抑房?jì)r(jià)將起到積極作用。申銀萬(wàn)國房地產(chǎn)分析師殷姿則認為，這一政策對中小地產(chǎn)商可造成資金上的壓力，但對于資金雄厚的大地產(chǎn)商影響有限。抑制地市的投機行為，提高拿地門(mén)檻要和打擊囤地掛鉤才會(huì )發(fā)揮真正的效力。(記者 羅宇凡、葉鋒)