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　　沒(méi)有人預料到，在全球尚未走出金融危機陰影的情況下，中國的房地產(chǎn)卻在今年迅速打了個(gè)翻身仗。

　　從今年二季度起，多個(gè)城市的房?jì)r(jià)重新走上了上漲的道路，原本觀(guān)望的市場(chǎng)很快就被交易火爆所代替。

　　根據國家發(fā)改委、國家統計局公布的數據，今年11月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格較去年同期上漲5.7%，漲幅比10月擴大1.8個(gè)百分點(diǎn)。自從6月全國房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比恢復正增長(cháng)以來(lái)，房?jì)r(jià)已經(jīng)連續6個(gè)月保持同比增長(cháng)。

　　“今年房?jì)r(jià)的上漲速度太快，很多城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了2008年的最高點(diǎn)�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉說(shuō)。

　　與房?jì)r(jià)快速回漲步調一致的是，地價(jià)在今年也屢創(chuàng )新高，地王不斷刷新。

　　只是，與以往不同的是，今年的市場(chǎng)中，國企成了一道扎眼的風(fēng)景。各地地王的不斷涌現，多數是國企稱(chēng)霸，而這些國企中，很多甚至從未涉足過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)。

　　地王頻出 國企稱(chēng)霸

　　由于受全球金融危機的影響，直到今年一季度末，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)行情并不看好，地方政府對土地拍賣(mài)擔心不已，2008年的流拍發(fā)生了太多，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有興趣拿地。

　　在北京，2009年計劃供應住宅用地(含政策性住房用地)共1300公頃，而2008年這個(gè)數字為1700公頃，同比減少24%。

　　今年3月，北京市土地整理儲備中心相關(guān)負責人曾透露，北京今年將可能推行勾地制度，來(lái)提升出售土地的吸引力。這位負責人表示，2008年北京很多土地都是以底價(jià)出讓?zhuān)�土地吸引力不大�?

　　勾地制度來(lái)自香港，是為了避免土地拍賣(mài)乏人問(wèn)津而在拍賣(mài)之前增加一個(gè)保險程序，由感興趣的開(kāi)發(fā)商對土地開(kāi)出最低價(jià)并交納一定的保證金，如果開(kāi)發(fā)商的報價(jià)符合這個(gè)地塊的市場(chǎng)評估價(jià)，這塊土地就會(huì )以公開(kāi)招標或拍賣(mài)的形式出售，如果拍賣(mài)中底價(jià)不保，政府就會(huì )收回土地。

　　這個(gè)制度就是為了激活土地交易。

　　然而，北京市沒(méi)來(lái)得及推行這個(gè)制度，土地市場(chǎng)就咸魚(yú)翻生了。

　　5月21日，北京市朝陽(yáng)區廣渠門(mén)10號地在經(jīng)過(guò)十幾輪競拍后，由富力地產(chǎn)以10.22億元的價(jià)格拍下。這個(gè)成交價(jià)，是掛牌起始價(jià)的3.42倍。而這塊地在2008年曾被暫停交易。這個(gè)價(jià)格的成交一度讓業(yè)界驚訝。

　　廣渠路10號地拉開(kāi)了地王誕生的序幕。

　　一個(gè)月之后，北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、成都中澤置業(yè)有限公司、中化方興三次刷新紀錄。其中，中化方興以40.6億元的成交價(jià)拍得廣渠路15號地，更是一度成了全國地王。

　　11月20日，大龍地產(chǎn)耗資50.5億元拿下北京市順義區后沙峪鎮的天竺開(kāi)發(fā)區22號住宅用地，創(chuàng )下了北京市2009年首個(gè)成交總價(jià)超過(guò)50億元的新地王。

　　不僅北京，在上海、深圳、寧波等城市，地王相繼出現，各個(gè)城市的地王競相趕超。

　　如此瘋狂地拿地讓人驚訝，而更讓人驚訝的是，這些瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商中，國企竟然成了主力。

　　中化方興是中化集團公司在香港注冊的全資子公司；成都中澤置業(yè)的母公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團，大龍地產(chǎn)是順義區國有企業(yè)。以70多億元的價(jià)格吃下上海地王的中海地產(chǎn)也是國企，還有中糧旗下的中糧萬(wàn)科、中遠集團的遠洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)……中國電信也在11月發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。

　　除了傳統的國有地產(chǎn)公司外，2009年,那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，紛紛踏進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)。

　　這些國有企業(yè)的大手筆讓那些民營(yíng)地產(chǎn)公司節節敗退。

　　在廣渠路15號地競拍中敗給中化方興時(shí)，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹當場(chǎng)就向中化方興工作人員大喊“你牛！”之后更是公開(kāi)表示國企拿地根本不算賬。

　　國企為什么要做地王

　　讓人們不能理解的是，國企為什么如此不計成本地拿地，為什么這么急切地要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉曾經(jīng)在國企工作過(guò)，他表示不要對國企高價(jià)拿地過(guò)于擔心，國企也要做資產(chǎn)配備，也要尋找安全的投資品。說(shuō)不定國企拿地后建成的房子還會(huì )比民營(yíng)房地產(chǎn)公司的房子便宜。

　　“支撐國企高價(jià)拿地的原因是大量資金進(jìn)入國企，但沒(méi)有出口，找到了房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域�！敝袊�土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云說(shuō)。

　　鄒曉云認為，國企自身有其從事的主業(yè)，不是想做什么就能做什么。如果國企要進(jìn)入一個(gè)新領(lǐng)域，必須要得到有關(guān)部門(mén)的批準。但現在的狀況是，根本沒(méi)有這樣的監管。不僅如此，國企從銀行獲得的資金也沒(méi)有得到銀行的有效監管。

　　他認為，這樣兩個(gè)監管的缺失使得國企很容易進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而這些國企中很多并不熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域，缺少專(zhuān)業(yè)的操作和分析。

　　“有些國企拿地不是為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)賣(mài)房，而是為了消化現有的資金，因為從各種渠道得到的資金必須在規定的時(shí)間內花出去�！编u曉云說(shuō)，還有一些國企則是為了業(yè)務(wù)調整，準備做房地產(chǎn)，先買(mǎi)塊地做起來(lái)。這些原因導致國企拿地不計成本。

　　國企這種不計成本的拿地給市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的沖擊，客觀(guān)上推高了地價(jià)、房?jì)r(jià)預期，使得地價(jià)、房?jì)r(jià)無(wú)法得到有效的控制。

　　“房?jì)r(jià)的上漲與地價(jià)肯定有關(guān)，因為開(kāi)發(fā)商必須要把地價(jià)成本消化掉，地價(jià)不斷攀高意味著(zhù)成本上升，對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，會(huì )帶來(lái)恐慌效應�！编u曉云說(shuō)，國企不斷創(chuàng )造地王，是今年房?jì)r(jià)不斷高漲的一個(gè)重要原因。

　　也有不同的看法，知名學(xué)者易憲容就表示，地王本身并不是一個(gè)太大的問(wèn)題，盡管價(jià)格高，但未必將來(lái)建成房子就能賣(mài)高價(jià)。因為房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤高，國有企業(yè)才會(huì )進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

　　“國有企業(yè)從銀行獲得大量資金，然后高價(jià)拿地，對這個(gè)行業(yè)的發(fā)展會(huì )帶來(lái)不好的影響�！币讘椚菡f(shuō)，還要注意，創(chuàng )造地王的企業(yè)是不是真的拿出了那么多錢(qián)，如果沒(méi)有，那就是炒作自己，抬高房?jì)r(jià)。

　　單一供應導致地價(jià)房?jì)r(jià)不斷高漲

　　與地王不斷誕生同時(shí)出現的是，大量土地閑置。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒列出了一張上市房企土地儲備情況表。截至2009年9月30日，排名前十位的上市房企土地儲備已經(jīng)超過(guò)3.02億平方米。其中，僅合生創(chuàng )展集團一家的土地儲備就可以供其開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)37年。

　　“上市房企之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在打通了資本市場(chǎng)的融資渠道，也就是所謂的‘股地聯(lián)動(dòng)’�！睏钌黉h說(shuō)，上市房企就是通過(guò)自己的土地儲備向股民傳達股票還會(huì )漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢(qián)可以繼續囤地，不斷滾雪球。

　　“如果囤地不打壓，上市房企囤地的規模將越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)必將被少數幾家房企壟斷和操控，結果，必定是房?jì)r(jià)成倍地上漲�！睏钌黉h說(shuō)。

　　12月23日，國土資源部通報了位于北京、上海、山東、浙江等地的18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地。

　　國土資源部土地利用司司長(cháng)廖永林算了這樣一筆賬。全國目前閑置的房地產(chǎn)用地約1萬(wàn)公頃，占年度出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量的七分之一左右。如果按容積率1.2算，這些地可以供應1.2億平方米的住房面積。

　　一邊是為拿地不計成本，另一邊卻是大量土地閑置，是什么造成了這樣的現象？

　　楊少鋒認為是地方政府在房地產(chǎn)利益鏈中介入太深，無(wú)法真正監管開(kāi)發(fā)商囤地行為。

　　而在鄒曉云看來(lái)，根本原因就在于我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應太單一。

　　“要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必須從政府手中買(mǎi)地。開(kāi)發(fā)商又壟斷了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節，人們只能從開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)房�！编u曉云說(shuō)，從土地開(kāi)發(fā)到房地產(chǎn)建設，這個(gè)過(guò)程中消費者與政府、開(kāi)發(fā)商之間存在嚴重的信息不對稱(chēng)。這些壟斷最終導致地價(jià)、房?jì)r(jià)過(guò)高。

　　有統計顯示，地方政府50%以上的收入都來(lái)自土地收益。鄒曉云覺(jué)得，政府控制土地的目標是為了讓大多數人有房子住，但現在卻離這個(gè)目標越來(lái)越遠。

　　制度層面上，國土資源部早就出臺了一系列政策來(lái)限制開(kāi)發(fā)商囤地，比如閑置超過(guò)一年的土地要征收20%的閑置費，超過(guò)兩年沒(méi)有開(kāi)發(fā)的要無(wú)償收回。

　　然而楊少鋒卻告訴記者，全中國加在一起，閑置地被收回的不超過(guò)5例，這個(gè)制度已經(jīng)形同虛設。

　　鄒曉云告訴記者，土地閑置，最大的問(wèn)題是政府自身造成的，讓地方政府打擊自己閑置土地的行為，幾乎沒(méi)有可能。而對于打擊開(kāi)發(fā)商囤地，沒(méi)有哪個(gè)地方政府愿意做。

　　地方土地管理部門(mén)的工作人員曾經(jīng)私下向鄒曉云訴苦：打擊囤地這么復雜的事情對土地管理部門(mén)沒(méi)有任何利益，風(fēng)險卻很大。開(kāi)發(fā)商多多少少都與地方上層人物關(guān)系微妙，一些開(kāi)發(fā)商甚至還有非常的勢力，土地管理部門(mén)并不敢輕易得罪。

　　在制度層面，我國還沒(méi)有這樣的機制來(lái)打擊囤地。

　　“由誰(shuí)來(lái)執行打擊囤地的行為呢？政府只是批地、賣(mài)地，沒(méi)有興趣打擊囤地�！编u曉云說(shuō)，開(kāi)發(fā)商、地方政府不斷炒作土地的稀缺性，抬高地價(jià)、房?jì)r(jià)。實(shí)際上，土地大量閑置，相對房地產(chǎn)需求來(lái)說(shuō)，土地的供應很充足。

　　土地改革前景不容樂(lè )觀(guān)

　　“從憲法、土地管理法來(lái)看，并沒(méi)有政府壟斷土地交易的規定，但在各地的實(shí)際運作中，無(wú)一例外地由政府壟斷�！编u曉云說(shuō)，政府應該只是監管，不應該參與到交易環(huán)節當中。各地政府之所以壟斷土地交易，一方面是為了監管方便，另一方面則是為了賺取土地收益。

　　在鄒曉云看來(lái)，政府只能儲備公共用途的土地，例如保障性住房的土地、公益事業(yè)所需的土地等，其他用途的土地要從市場(chǎng)來(lái)。如果能夠做到土地供應的多元化，不會(huì )出現地王頻出的現象。

　　而要做到這一點(diǎn)，就不得不提到土地改革。

　　2008年10月19日，十七屆三中全會(huì )通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》。這個(gè)文件指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，發(fā)展多種形式的適度規模經(jīng)營(yíng)。

　　這個(gè)文件的出臺被認為是新的土地改革的序幕。之后，在浙江、成都、重慶等地，土地改革的試點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始。

　　這些試點(diǎn)曾讓很多人報以期望，但在鄒曉云看來(lái)，土地改革的動(dòng)靜雖然很大，但效果并不突出，土地改革的前景也不樂(lè )觀(guān)。

　　“從政治層面上看，農民社保、就業(yè)、城市化資金來(lái)源等問(wèn)題難以解決，如果找不到穩妥的辦法，會(huì )影響到農村的安定，注定了中央不可能把農村的土地放開(kāi)，未來(lái)幾年也不會(huì )有太大的變動(dòng)�！编u曉云說(shuō)。

　　對現有的幾個(gè)土地改革試點(diǎn)進(jìn)行了解研究后，鄒曉云發(fā)現，由于上述原因的存在，農村土地根本流動(dòng)不起來(lái)。

　　在鄒曉云看來(lái)，如果能改變一下現有的開(kāi)發(fā)模式，把土地分割成一小塊一小塊地賣(mài)，甚至是一棟樓一棟樓地賣(mài)，就能打破開(kāi)發(fā)商的壟斷。因為土地變小了之后，進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設的門(mén)檻就降低了，一些人合伙的集資建房也就有了可能，房?jì)r(jià)就不再由開(kāi)發(fā)商決定。

　　“小區的綠化、公共設施、建筑風(fēng)格等規劃，政府有理由、有條件，也有能力來(lái)做，不應該像現在這樣都交給開(kāi)發(fā)商�，F在的開(kāi)發(fā)商權利太大�！编u曉云說(shuō)，如果政府把小區的規劃做好了，小區內的土地也實(shí)現了一小塊一小塊地出售，壟斷被打破了，房?jì)r(jià)就不至于漲得離譜。

　　本報北京12月29日電