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　　北京：地價(jià)瘋漲 國企頻當地王

　　根據北京中原地產(chǎn)提供的數據：截至12月10日，北京市2009年共出讓土地230宗，出讓總面積1776.28公頃，比2008年增加306.37公頃，增長(cháng)20.85%，若不含工業(yè)倉儲用地，2009年出讓土地116宗，出讓面積達1080公頃，預計全年出讓面積將達到1280公頃，比上年增長(cháng)30.28%。

　　中原地產(chǎn)研究部門(mén)負責人認為：從2007年和2008年北京土地出讓面積增長(cháng)率分別為12.39%和8.57%可以看出，前三年土地供應量穩步增加，在經(jīng)歷了近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲大落之后，土地市場(chǎng)一度陷入低迷，進(jìn)入2009年，為了保證經(jīng)濟增長(cháng)，中央和地方政府實(shí)行寬松的貨幣政策，使得土地交易市場(chǎng)有了大量資金，大大刺激了地產(chǎn)投資，以致各路開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，于是2009年土地供應量出現激增。

　　數據顯示：截至2009年12月10日北京土地出讓價(jià)格平均287萬(wàn)元／畝，比去年上漲25.88%。按不同用途分，商服、辦公及綜合用地價(jià)格最高，平均460萬(wàn)元／畝，其中包括10幅加油站用地，價(jià)格高達692萬(wàn)元／畝，因而商服、辦公及綜合用地整體價(jià)格被提升。

　　住宅類(lèi)用地價(jià)格平均442萬(wàn)元／畝，比去年上漲34.76%，工業(yè)倉儲用地價(jià)格平均38萬(wàn)元／畝，同比下降13.64%。

　　中原地產(chǎn)表示，2009年北京市住宅用地平均樓面地價(jià)已達5359元／平方米，根據住宅用地樓面地價(jià)增長(cháng)趨勢分析，2007年和2009年分別增長(cháng)30.59%和42.45%，其它年度增長(cháng)不超過(guò)10%，而恰恰就是這兩個(gè)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�，商品房成交量和成交價(jià)暴漲，似乎土地交易價(jià)格亦隨行就市，到底是地價(jià)決定房?jì)r(jià)還是房?jì)r(jià)決定地價(jià)，土地市場(chǎng)的表象貌似印證了后者，不過(guò)可以肯定的是，住宅地價(jià)是隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的表現呈現跳躍式增長(cháng)的。

　　美聯(lián)物業(yè)根據北京土地儲備中心公布的數據統計顯示：北京2009年截至12月17日合計拍賣(mài)涉及住宅類(lèi)地塊為69塊。其中有30塊地為有國企背景的企業(yè)獲得，占據市場(chǎng)總比例達到了43%。而民企僅為57%。特別是2009年下半年，國企高價(jià)拿地頻繁，明顯占據了市場(chǎng)的主導地位，據美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統計顯示：在下半年北京成交的30塊住宅地塊中更是有18塊由國企拍得，占到了市場(chǎng)的60%。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監張大偉在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從北京市住宅地塊成交比例中可以看出國企已占據市場(chǎng)第一。從2009年土地成交看建面均價(jià)第一也被國企牢牢占據，北京土地價(jià)格的上漲推動(dòng)力更多來(lái)自于國企，特別是下半年，大部分地王都為國企“出品”。

　　上海：地王頻現，地價(jià)狂漲113%

　　“2009年中國土地市場(chǎng)最耀眼的現象就是數量眾多的央企地王�！鄙虾Ｓ油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，就上海而言，年初的金地青浦趙巷地塊；年中的中海長(cháng)風(fēng)地塊、綠地徐匯地塊；年末的中建全國單價(jià)地王楊浦新江灣地塊。地王的頻繁出現與樓市過(guò)“火”存在必然的聯(lián)系，而央企地王過(guò)多的情況下，與今年4萬(wàn)億的投資不無(wú)關(guān)系。

　　易居中國根據上海市規土局公告統計，2009年上海已成交土地433宗991.29億元，預期12月30日還有6宗工業(yè)倉儲用地，按1328萬(wàn)元的總保證金預算，6塊地的成交價(jià)在1.328億元左右。因此，全年上海將有439宗土地成交，為政府創(chuàng )造992.63億元土地財政收入，是2008年400億元土地財政收入的2.48倍，比上一個(gè)高峰2007年的481.29億元還要高出106%，創(chuàng )2004年8月31日土地招拍掛制度執行以來(lái)的新高。

　　易居中國分析師薛建雄對本報記者表示，在今年成交的土地中，有78宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地，這78宗用地的建筑面積達908.96萬(wàn)平方米，總成交金額達657.18億元，平均樓盤(pán)價(jià)7230元／平方米。對比2008年的44宗用地是住宅或含有住宅性質(zhì)用地量的一倍多，但是908.96萬(wàn)平方米的可建面積只比2008年的732.56萬(wàn)平方米多出24%，成交金額卻比2008年的248.56億元多出2.64倍，平均樓板價(jià)比2008年的3393元漲了113%。

　　他表示，按2008年商品住宅13665元／平方米的價(jià)格算，當年的地價(jià)占房?jì)r(jià)的24.8%。2009年商品住宅的均價(jià)在15467元／平方米左右，那么地價(jià)將占今年房?jì)r(jià)的46.7%。另外，今年商品住宅的銷(xiāo)售面積達1830萬(wàn)平方米，而開(kāi)發(fā)商購得的可建住宅土地面積僅908.96萬(wàn)平方米。

　　薛建雄指出，今年這種“面粉”比“面包”更加緊缺、更加金貴的情況，是推動(dòng)“面粉”和“面包”價(jià)格同時(shí)高漲的主要原因。以至于在政府加強樓市調控的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商集體呼吁政府多增加土地供應，以解決地價(jià)過(guò)高推高房?jì)r(jià)的不良影響。

　　由央企中建集團于12月23日拿下的新江灣城C6地塊，樓板價(jià)高達32484元／平方米，這是今年住宅用地的價(jià)格之最，也是上海乃至大陸歷史上住宅用地單價(jià)最高的。同樣是央企的海航置業(yè)于9月8日拿下的陸家嘴E18單元1-10地塊，高達36481元／平方米的樓板價(jià)，創(chuàng )下今年地價(jià)之最，同時(shí)也是除退地的163地塊外的歷史地價(jià)之最。

　　但是，易居中國的報告也指出，目前上海市場(chǎng)上拿地超過(guò)2年未上市或未動(dòng)工的有330宗是住宅或含有住宅用地的項目，可建面積達4356.5萬(wàn)平方米。薛建雄分析，如果這些因動(dòng)遷困難或被開(kāi)發(fā)商囤積的土地能夠被及時(shí)疏導開(kāi)發(fā)出來(lái)，加上每年正常推出的幾百萬(wàn)平方米住宅用地，未來(lái)3—5年內上海住宅市場(chǎng)的供應量可以保持和近年相當的水平。

　　易居中國的報告還指出，按照上海2009年統計年鑒的數據顯示，目前上海住宅的保有量為4.72億平方米，常住人口1888.46萬(wàn)來(lái)算，目前上海的人均使用面積為25平方米。人均居住面積則只有18平方米，離國際人均標準的30平方米還有很大差距。按照目前的人口水平來(lái)算，上海至少需要7.87億平方米的存量住宅才夠用；考慮到上海每年30萬(wàn)—50萬(wàn)的人口增長(cháng)量，每年還需要另外增加1000萬(wàn)平方米左右的住宅建設量。

　　因此，目前上海的供地情況還遠遠不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。不過(guò)，薛建雄指出，隨著(zhù)上海軌道交通建設到所有郊區縣，甚至通到江、浙之后，廣大的遠郊和周邊城市預期可以提供更多的住宅建設用地，到那時(shí)住宅用地的緊缺程度就有望獲得緩解。但這也需要一定的時(shí)間，同時(shí)也意味著(zhù)更多的人口將居住到遠郊或鄰近城市。