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　　上周，廣渠路15號地傳出欲調整規劃，把建筑限高拔高20米的消息，引來(lái)業(yè)內紛紛質(zhì)疑。無(wú)獨有偶，近日北京市規委網(wǎng)站再次掛出奧運村鄉安立路西側居住用地欲調整規劃的公示，更改方式同樣是不改變容積率的前提下，對建筑進(jìn)行“拔高”。雖然該地塊并非地王，但值此敏感時(shí)節，再度引發(fā)業(yè)內高度關(guān)注。

　　有業(yè)內人士稱(chēng)，2009年地王頻出，土地市場(chǎng)再現“面粉貴過(guò)面包”現象，但今明兩年，房?jì)r(jià)難以大幅上升，開(kāi)發(fā)商成本壓力巨大，因此，大部分地王可能都會(huì )申請更改規劃。

　　地王欲增高謀厚利

　　2009年6月30日，經(jīng)過(guò)近百輪競價(jià)，中化集團下屬的中化方興投資管理(北京)有限公司以40.6億元的高價(jià)力壓SOHO中國、保利等對手，拿下廣渠路15號地，樓面均價(jià)高達1.624萬(wàn)元/平方米，成為去年全國首塊地王，從此拉開(kāi)了2009年地王頻現的土地市場(chǎng)高溫序幕。

　　競拍結束后，中化方興代表曾表示地價(jià)不算太高，而且這個(gè)價(jià)格不應該從短期看，而要從長(cháng)遠來(lái)看。其魄力和大膽曾令業(yè)內各位大佬為之吃驚，但時(shí)隔半年后，中化方興卻向北京市規劃委員會(huì )遞交了更改規劃的申請，提出要在建筑規模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60米調整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調整為100米；在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調整。

　　消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)業(yè)內頻頻質(zhì)疑，認為中化方興此舉嚴重破壞了競拍公平性。一位曾經(jīng)參與競價(jià)的開(kāi)發(fā)商甚至表示如果競拍時(shí)規劃是中化方興調整后的樣子，將會(huì )堅持到底，競拍結果很可能會(huì )改變。

　　廣渠路地王的質(zhì)疑聲尚未平息，北京市規委網(wǎng)站再次出現更改規劃的申請。奧運村鄉安立路西側居住用地提出“由于用地東側高壓電纜線(xiàn)由臨時(shí)變?yōu)橛谰�，為了使規劃建筑與高壓電纜線(xiàn)保持合理距離，擬同意在容積率不變的情況下將建筑高度局部調整至80米，綠地率增加至35%”。去年9月7日，北京金力投資有限公司以13億元競得該地塊時(shí)，折合樓面地價(jià)約14900元/平方米，僅略低于當時(shí)附近的二手房?jì)r(jià)格。

　　業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商拿到土地后再申請更改規劃，就是為了更有利于自身開(kāi)發(fā)，獲得更高的利潤率。

　　虛假地價(jià)擾亂秩序

　　首塊地王欲改規劃的消息一經(jīng)傳出，立刻引發(fā)業(yè)內普遍質(zhì)疑，紛紛指責中化方興此舉破壞市場(chǎng)公平秩序。甚至有網(wǎng)友組織萬(wàn)人簽名，認為中化方興更改規劃將影響周邊小區的采光，因此反對其更改規劃。

　　陽(yáng)光100副總裁范小沖認為，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招拍掛的市場(chǎng)競買(mǎi)后，競得者尋求政府公關(guān)更改規劃，這一行為嚴重違背市場(chǎng)秩序的公平原則，破壞了合約精神，而且變相哄抬了地價(jià)，并導致了不負責的地王現象頻現，而且還影響了政府的公信力，甚至滋生腐敗。

　　中國指數研究院近日推出的《2009年中國土地出讓金年終大盤(pán)點(diǎn)》顯示，去年中國土地出讓金總額達1.5萬(wàn)億元。其中，國內70個(gè)大中城市土地出讓金共計10836億元，同比2008年增加140%，比2007年增加49%。

　　土地出讓金暴漲的同時(shí)，各地地價(jià)也紛紛創(chuàng )下新高，并大幅推高房?jì)r(jià)。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內人士指出這些數字并不能真正反映市場(chǎng)，因為“地價(jià)是假的”。他告訴記者，這些高價(jià)獲得的土地相當一部分都會(huì )通過(guò)更改規劃降低地價(jià)，而且通過(guò)跟政府討價(jià)還價(jià)，很難痛快支付，地方政府獲得的只是名義收入，實(shí)際收入大打折扣。同時(shí)因為名義地價(jià)上升，房?jì)r(jià)也水漲船高一漲再漲，反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步推高地價(jià)，形成房?jì)r(jià)地價(jià)大漲的趨勢�！霸谶@一過(guò)程中，獲益最大的就是地王的獲得者和不遵守市場(chǎng)公平原則的開(kāi)發(fā)商，中小開(kāi)發(fā)商和普通購房者成為最大的犧牲品�！�

　　地王改規劃是常態(tài)

　　據了解，從2006年、2007年頻現地王以來(lái)，地王更改規劃很常見(jiàn)，全國至少有半數以上的地王都調整過(guò)規劃。

　　據上述業(yè)內人士分析，地王更改規劃主要有增加容積率提高可售面積、增加高度改變產(chǎn)品性質(zhì)、更改用地性質(zhì)等方式，為了降低開(kāi)發(fā)成本，還有地王跟地方政府協(xié)商更改付款方式，甚至索取地價(jià)回扣�！敖�(jīng)過(guò)一番后期調整后，地王的價(jià)格非但不算昂貴，甚至低于市場(chǎng)價(jià)，因此，地王更改規劃非常普遍�！�

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭告訴記者，要求改規劃，其實(shí)是一個(gè)相當常見(jiàn)的事，雖然有些是合理的，但多數都可能涉及到企業(yè)為了賺取更多利潤而與地方相關(guān)部門(mén)灰色交易的事。

　　據記者了解，僅以北京市場(chǎng)而言，2007年的大興地王——北京金融街開(kāi)發(fā)拿得的黃村孫河組團地塊的容積率1.5、控高18米，調整為容積率2.1，控高30米。2007年的門(mén)頭溝地王——由華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司競得的門(mén)頭溝新城馮村地區(一期)居住項目用地，也大幅調整了地塊容積率。

　　2009年地王頻出，土地市場(chǎng)再現“面粉貴過(guò)面包”現象，但今明兩年，房?jì)r(jià)難以大幅上升，開(kāi)發(fā)商成本壓力巨大。記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士均表示，在房?jì)r(jià)上升預期不強的前提下，今年大部分2009年地王可能都會(huì )申請更改規劃。

　　本報記者 魯歡