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　　自去年下半年全國樓市轉暖以來(lái)，有關(guān)“地王”的報道頻頻見(jiàn)諸各地媒體新聞。當開(kāi)發(fā)商的拿地成本(樓面價(jià))高過(guò)周邊項目現樓價(jià)格時(shí)，人們會(huì )普遍感到不可思議。那么，開(kāi)發(fā)商們如此出手闊綽地高調拿地，他們的底氣從何而來(lái)？細一琢磨也許大致有三個(gè)原因。

　　第一，2008年樓市經(jīng)歷了一次市道蕭條的洗禮，絕大多數開(kāi)發(fā)商采取了加速推盤(pán)回籠資金的策略，因此手頭資金較為充裕。2009年政府刺激經(jīng)濟的各項措施出臺，銀行放貸力度加大，開(kāi)發(fā)商們的財務(wù)杠桿有所放大。拿地時(shí)無(wú)疑會(huì )表現得財大氣粗。此外，去年各商業(yè)銀行9萬(wàn)多億的信貸總量中，有5萬(wàn)多億左右貸給了各地方政府，使得原來(lái)倚重賣(mài)地為生的地方財政一時(shí)間變得“不差錢(qián)”，土地供應量減少了約20%。在這一加一減中，錢(qián)多地少使得土地一級市場(chǎng)供需失衡。地王的產(chǎn)生便成了大概率事件。

　　第二，現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越與證券市場(chǎng)有幾分相似。市場(chǎng)“�！薄靶堋憋L(fēng)格的轉換加快。08年下半年，樓市的溫度降至冰點(diǎn)，一些開(kāi)發(fā)商以近乎成本價(jià)推盤(pán)的現象并不鮮見(jiàn)。然而，個(gè)別開(kāi)發(fā)商在市況極其蕭條的態(tài)勢下逆勢拿地卻成了最大的贏(yíng)家。俗話(huà)說(shuō)，榜樣的力量是無(wú)窮的。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商們的市場(chǎng)心態(tài)從某種程度上與股市投資者差不多，熊市時(shí)恐懼牛市時(shí)貪婪。屢見(jiàn)“地王”背后的投資邏輯是，在牛市中的地價(jià)沒(méi)有最高只有更高，一切皆有可能。盡管此時(shí)稍具理性的開(kāi)發(fā)商會(huì )覺(jué)得市場(chǎng)風(fēng)險盡顯，隨時(shí)都有“變盤(pán)”的可能，但也會(huì )有開(kāi)發(fā)商從“基本面”進(jìn)行分析——目前我國不到50%的城市化率(發(fā)達國家城市化率約為70%)，以及貨幣供應量年復合20%的增長(cháng)足以支撐中國大多數城市的房?jì)r(jià)繼續走高。即使是市場(chǎng)回調也將是小跌大漲的格局。因此，不少開(kāi)發(fā)商預判，目前樓市或仍處于“牛市”的下半場(chǎng)。正是在這種貪婪的預期下，新地王才得以不斷涌現。

　　第三，土地賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)應該是地方政府樂(lè )見(jiàn)其成的好事。據一開(kāi)發(fā)商私下向中國證券報記者透露，一些地王的產(chǎn)生，不排除是開(kāi)發(fā)商與政府事先“勾兌”的成果。其操作路徑大致是這樣，某開(kāi)發(fā)商喊出一個(gè)天價(jià)，政府將地賣(mài)給他，然后再通過(guò)其他途徑返還部分利益。例如，通過(guò)修改容積率，變相降低土地成本；將樓層控規高度由60米提高到80米，容積率提高30%，相應的樓面價(jià)也就降低了30%。由此，雙方可以達成雙贏(yíng)。站在地方政府的角度，新地王樹(shù)立了一個(gè)標桿式的價(jià)格，可總體上提高區域土地價(jià)格，政府得了大頭。從開(kāi)發(fā)商的利益考量，排除了競爭對手，在政府進(jìn)行利益返還后仍有一定的利率空間，何樂(lè )而不為？

　　客觀(guān)地說(shuō)，在通常情況下土地成本的推高必然會(huì )促使房?jì)r(jià)的上漲。但從另一角度看，自從2003年那場(chǎng)被稱(chēng)之為“土地革命”的規則刷新后，取消了土地協(xié)議出讓?zhuān)�代之以�(huà)炫�、招標和拍賣(mài)的土地轉讓方式，這樣更透明、更公開(kāi)，無(wú)疑是一個(gè)巨大進(jìn)步。政府將土地出讓這一最受詬病的燙手山芋交給了市場(chǎng)，減少了暗箱操作。今后政府所面臨的課題是，如何在市場(chǎng)化的前提下進(jìn)行適度調控，畢竟土地資源既是一種特殊商品也是一種公眾資源。