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　　經(jīng)歷了2009年的地王頻出之后，高價(jià)地所帶來(lái)的隱患說(shuō)來(lái)就來(lái)。近日，大龍地產(chǎn)因欠繳位于北京天竺開(kāi)發(fā)區的地王地價(jià)款，被北京市國土局叫停拿地資格。此前，北京市廣渠路15號地和安立路西側居住用地這兩個(gè)大小地王都申請調整建筑規劃。而地王帶動(dòng)房?jì)r(jià)飆升的問(wèn)題早已路人皆知。

　　不過(guò)這一切并沒(méi)有妨礙地王家族的繼續高歌猛進(jìn)。1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價(jià)紀錄。

　　在去年經(jīng)濟企穩時(shí)期，土地價(jià)格的回暖被解讀為市場(chǎng)信心恢復的信號。在房?jì)r(jià)已經(jīng)大幅上漲、泡沫擔憂(yōu)不斷升級的今天，地王造成的連鎖反應令業(yè)內人士不安。

　　開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃

　　從去年11月20日成為北京市“雙料”地王，到今年1月22日由于欠繳地價(jià)款而被叫停拿地資格，大龍地產(chǎn)的經(jīng)歷可謂大起大伏，大喜大悲。不過(guò)自成為地王的第一天起，質(zhì)疑之聲就不絕于耳。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，一家凈資產(chǎn)不足15億元、期末現金及現金等價(jià)物尚未過(guò)億元、積十幾年凈利潤都還不清地價(jià)款的企業(yè)，如何能承受50.5億元的高額地價(jià)之重。

　　“大龍地產(chǎn)的事件不只是個(gè)案，”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，2009年很多高價(jià)地塊目前都存在欠繳土地款的情況�！耙恍╅_(kāi)發(fā)商在拿地的時(shí)候并沒(méi)有足夠的實(shí)力支付地價(jià)款，只是寄希望于用土地融資從而籌齊資金，高估了自身的融資能力。尤其當信貸資金開(kāi)始收緊時(shí)，高價(jià)地對開(kāi)發(fā)商的負面影響就開(kāi)始逐漸顯現�！�

　　實(shí)際上，除了大龍地產(chǎn)外，2009年的北京地王們已經(jīng)出現了不少新情況。此前，廣渠路15號地和安立路西側居住用地均申請調整規劃，上調建筑控制高度。業(yè)內人士表示，拖欠地價(jià)款、土地批而未用、修改建筑規劃已經(jīng)成為地王們的“潛規則”。

　　2009年樓市迅速回暖、地王不斷涌現，大量信貸資金的涌入成為不容忽視的原因之一。根據國家統計局的數據，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57128億元，比上年增長(cháng)44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長(cháng)48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長(cháng)16.9%；其他資金27459億元，增長(cháng)71.9%。在其他資金中，個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(cháng)116.2%。不難看出，國內貸款和個(gè)人按揭貸款的增速遠遠超過(guò)了其余資金來(lái)源，成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金增長(cháng)的主要動(dòng)力。而在這條資金鏈中，信貸資金接近2萬(wàn)億，占全部資金來(lái)源的34.48%，顯露出明顯的資金推動(dòng)型樓市特征。

　　伴隨著(zhù)國家宏觀(guān)政策調控及二套房貸收緊，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款趨于謹慎，個(gè)人按揭貸款也面臨著(zhù)下降的趨勢。中國證券報記者從中國建設銀行內部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發(fā)的文件中就明確要求“對地王項目不得予以支持”。

　　“2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的國內貸款將逐步收緊�！甭�(lián)合證券分析師魚(yú)晉華指出，如果按照市場(chǎng)普遍預期的2010年信貸投放額7.5萬(wàn)億元估算，今年房企國內貸款將在8900億元左右。再加上“國11條”里提出嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或開(kāi)發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，預計全年房企國內貸款將同比下降25%左右。

　　中銀國際研究員田世欣表示，如果未來(lái)寬松貨幣政策逐步退出，加息周期早于預期，對房地產(chǎn)行業(yè)的供需將產(chǎn)生較大的打擊。再加上A股再融資放緩、銀行業(yè)開(kāi)發(fā)貸款也有結構性收緊的趨勢，開(kāi)發(fā)商大規模出現資金鏈風(fēng)險的情形可能再現。

　　助推房?jì)r(jià)三級跳

　　地王不僅令部分開(kāi)發(fā)商抑郁，更令很多普通消費者“胸悶”。地王助力之下，房?jì)r(jià)趁勢完成三級跳，離普通消費者的購買(mǎi)力越來(lái)越遠。

　　有業(yè)內人士指出，房屋售價(jià)由“樓面價(jià)+建安成本+利潤”構成，拿地成本低，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房?jì)r(jià)格不一定會(huì )低，但如果拿地成本高，賣(mài)房?jì)r(jià)格一定會(huì )高，高地價(jià)往往意味著(zhù)高房?jì)r(jià)。

　　1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元的價(jià)格獲得豐臺區花鄉六圈A居住項目用地開(kāi)發(fā)權，超出起始價(jià)195%，樓面地價(jià)高達17153元/平方米，成交總價(jià)刷新了去年12月份由大龍地產(chǎn)創(chuàng )下的50.5億元的總價(jià)紀錄，成為北京新地王；另外一塊豐臺區花鄉六圈B居住項目用地同樣被中海以7.2億元拿下，樓面價(jià)15229元/平方米。17153元/平米的樓面價(jià)已經(jīng)達到了該區域當前在售項目的價(jià)格。

　　據北京中原三級市場(chǎng)研究部統計數據顯示，目前花鄉區域的二手房均價(jià)為17500元/平方米，該價(jià)格比2009年初的10760元/平方米上漲了62.6%，漲幅超過(guò)全市二手房均價(jià)58%的漲幅。雖然該區域將有地鐵9號線(xiàn)經(jīng)過(guò)的利好，但目前該一區域別墅項目二手房均價(jià)也僅在24000元/平方米左右。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部張大偉認為，如果按照拍賣(mài)的規劃面積建設不改規劃的話(huà)，豐臺區六圈A居住項目用地建成后單價(jià)將超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，遠高于現在甚至是三環(huán)以?xún)壬唐贩康木鶅r(jià)。市場(chǎng)源頭土地炒作的氣氛依然濃郁，而一旦該信號傳導到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，春節后北京樓市可能繼續恢復上漲。

　　除了提高自身價(jià)格之外，“地王”客觀(guān)上已經(jīng)成為判斷區域市場(chǎng)房?jì)r(jià)的一個(gè)重要標準，地王的出爐往往會(huì )對周邊區域市場(chǎng)的房?jì)r(jià)產(chǎn)生引導和助推作用。

　　北京中原三級市場(chǎng)部預計，在地王等因素的刺激之下，花鄉區域的二手房市場(chǎng)可能在1月下旬率先回暖，二手房?jì)r(jià)格很可能率先突破2萬(wàn)元，成為南四環(huán)領(lǐng)漲區域。

　　而地處廣渠路36號的“前地王”首城國際，2009年3月份開(kāi)盤(pán)價(jià)為13500元/平方米，當前銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)達到26000元/平方米。不到一年時(shí)間高達一倍的漲幅絕對離不開(kāi)周邊兩塊“前地王”的功勞：2009年5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元的總價(jià)、近15000元/平方米的樓面價(jià)取得廣渠門(mén)外10號地；6月30日，中化方興地產(chǎn)以40.6億元的總價(jià)、逾15000元/平方米的樓面價(jià)奪得廣渠路15號地。兩塊地王輪番拍出之后，廣渠路區域瞬間變得炙手可熱，地價(jià)推高房?jì)r(jià)的效應也快速顯現。

　　政府效力待提升

　　在地王風(fēng)起云涌、開(kāi)發(fā)商違約、普通消費者“望房興嘆”的背后，暴露出的問(wèn)題是地方調控政策執行力的不到位。

　　“高價(jià)地已經(jīng)綁架了政府和金融�！敝袊�人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛東坦言，開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行信貸的方式將原本屬于自身的開(kāi)發(fā)風(fēng)險部分轉移到銀行身上，同時(shí)拖欠土地出讓金，使得政府、銀行和開(kāi)發(fā)商的利益捆綁到一起，迫使政府降低首付款比例或者改變土地規劃�！罢�府不僅僅是土地市場(chǎng)的組織者，更要規范市場(chǎng)發(fā)展。土地拍賣(mài)出去并不意味著(zhù)供地結束，還要看土地價(jià)格是否合理，最終能否形成有效供應。這才是進(jìn)行土地交易的目的�！�

　　湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長(cháng)方明理表示：“更改土地規劃、分期繳納土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行為，應該堅決抵制。部分房企哄抬地價(jià)，給市場(chǎng)傳達了不好的信息，使得區域周邊房?jì)r(jià)出現上漲，增加了購房人的壓力。同時(shí)，拿地房企拖欠地價(jià)款，也使企業(yè)背后的政府形象受到了損害。地王欠款，遲遲不能開(kāi)工，政府的土地供應沒(méi)有有效實(shí)現，是一種資源的浪費�！彼�認為，政府應該加強政策的執行力，確定供地計劃，緩和供需矛盾，對拿地不按時(shí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應嚴厲打擊。