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　　經(jīng)過(guò) 9個(gè)小時(shí)的鏖戰，出讓面積4.55萬(wàn)平方米、與浦東上海環(huán)球金融中心、金茂大廈隔江相望的外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊昨天被證大置業(yè)以92.2億元摘得，折合地面樓板價(jià)34148元/平方米，刷新了之前上海乃至全國的樓板單價(jià)“地王”紀錄。

　　有業(yè)內人士猜測，作為證大置業(yè)“二股東”的復地集團，此番與另三家企業(yè)組成“聯(lián)合艦隊”，與證大置業(yè)的獨立競投形成奪地“雙保險”，不排除形成競價(jià)默契的可能。

　　“勾地”制首次拍賣(mài)鏖戰9個(gè)小時(shí)

　　昨天上午9: 20，當記者趕至上海房地交易中心，已有開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)。與以往競拍不同，此次“外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊”為上海版“勾地”制試點(diǎn)的第一幅土地。整個(gè)競標過(guò)程分五個(gè)階段，分別是“投標—開(kāi)標—評標—定標—競價(jià)”。

　　截至下午1: 30，共有四家預申請成功的競標者到場(chǎng)，分別是由“中華企業(yè)”、“太平洋人壽”和“泰康人壽”組成的聯(lián)合競投人；上海新黃浦，獨立競投人；由“復地集團”、“上海復星高科技”、“臺州臨�！焙汀吧虾＜瓮丁彼募移髽I(yè)組成的聯(lián)合競投人；上海證大置業(yè)有限公司，獨立競投人。

　　下午4: 30，歷時(shí)兩小時(shí)的評標階段結束——

　　商務(wù)標評選中，中華企業(yè)遙遙領(lǐng)先，為75分，證大集團43分，復地集團42分，新黃浦集團24分，由于這四家開(kāi)發(fā)商都通過(guò)了預申請，因此每家再加10分，最終結果為中華企業(yè)85分，證大集團53分，復地集團52分，新黃浦集團34分。根據標準商務(wù)標的分數線(xiàn)為45分，新黃浦集團率先被淘汰。

　　綜合分評選中，由中華企業(yè)股份有限公司、太平洋人壽保險股份有限公司和泰康人壽保險股份有限公司組成的聯(lián)合競投人遙遙領(lǐng)先，為139.56分，證大集團106.28分，由復地集團股份有限公司、上海復星高科技(集團)有限公司等四家企業(yè)組成的聯(lián)合競投人為102.44分，新黃浦集團89.5分。評標的合格分數線(xiàn)為100分，

　　最終，上海外灘8—1地塊在由中華企業(yè)股份有限公司、太平洋人壽保險股份有限公司和泰康人壽保險股份有限公司組成的聯(lián)合競投人和證大集團之間開(kāi)始現場(chǎng)競價(jià)，此次競價(jià)與以往采用一次書(shū)面報價(jià)的形式不同，采用舉牌現場(chǎng)報價(jià)形式。起拍價(jià)為91.1億元，以1000萬(wàn)元的幅度向上競價(jià)。

　　舉牌報價(jià)現場(chǎng)氣氛嚴肅，兩家競價(jià)者你追我趕。 “91億8千萬(wàn)第一次，還有沒(méi)有加價(jià)的……92億2千萬(wàn)第二次……92億2千萬(wàn)第三次，成交！恭喜編號為004號的上海證大置業(yè)有限公司奪得該地！ ”下午5: 38，主持人一錘定音，外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊，最終以92.2億元花落上海證大置業(yè)有限公司。

　　外灘商辦投資回報率不足10%

　　來(lái)自市規土局網(wǎng)站的信息顯示，外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊位于上海國際金融中心建設核心承載區域——“一城一帶”的核心位置及浦江兩岸開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區域，東至中山東二路、南至東門(mén)路、西至人民路、北至龍潭路，規劃建筑總量37萬(wàn)平方米 (其中地上27萬(wàn)平方米，地下10萬(wàn)平方米)，規劃用途為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地，出讓面積共45471.9平方米。

　　由于地處外灘金融中心范圍，該塊地出讓規劃嚴格，出讓文件顯示，上海外灘國際金融服務(wù)中心(8-1)地塊建筑限高為180米，其中地上核定建筑面積不大于270000平方米，地下約100000平方米；開(kāi)工時(shí)間控制在2010年11月1日至2011年4月30日期間，并于2015年6月30日前竣工。

　　記者近日在該地塊看到，8—1地塊緊鄰黃浦江，位于十六鋪碼頭和城隍廟中間，為凈地，被用作臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。距離該地塊最近的商品住宅為中華路上的濱江名人苑，與其相隔一條馬路，周邊二手房掛牌信息顯示，該小區均價(jià)近3.5萬(wàn)元/平方米。

　　即使按照當初最低的 “勾地”底價(jià)估算，該地塊起拍樓板價(jià)將約24324元／平方米，如果單以地上建筑面積估算，其起拍樓板價(jià)更將高達33333元／平方米。

　　上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏認為，外灘國際金融服務(wù)中心(8—1)地塊采取了先招后拍的方式，地塊底價(jià)在開(kāi)標前才公開(kāi)，在只有一個(gè)市場(chǎng)評估價(jià)(90—110億)的背景下，參與競標的房企采取了保守出價(jià)策略，兩個(gè)以底價(jià)競標(中華企業(yè)和新黃浦)，另兩個(gè)僅高出底價(jià)1—3億，在最后的競拍過(guò)程中，證大集團最終僅以2.4%的溢價(jià)率拍下，充分反映出目前房企謹慎購地心態(tài)。

　　當然其原因主要還是地塊總價(jià)高，在金融危機還沒(méi)有完全平息的背景下，商辦市場(chǎng)的前景較住宅物業(yè)堪憂(yōu)，近期關(guān)于“物業(yè)稅”的傳聞很多，房企如果貿然開(kāi)出高價(jià)將致高風(fēng)險，最典型的案例莫過(guò)于上海環(huán)球金融中心，其定價(jià)曾達20—25元/平方米/天，如今的成交價(jià)格只有10—15元/平方米/天左右。

　　“商用物業(yè)從某種程度上來(lái)說(shuō)比住宅物業(yè)的風(fēng)險更高。 ”龔敏指出，此次先招后拍的方式，一定程度上也使得地價(jià)得以平抑。按92.2億的地價(jià)估算樓面地價(jià)在24918元/平方米，根據目前區域寫(xiě)字樓的租金水平看，外灘中心租金實(shí)際成交價(jià)格在7—8元/平方米/天，以此推算投資回報率將達6%—8%左右。

　　“價(jià)高者得”時(shí)代宣告結束

　　有業(yè)內人士分析，外灘黃金地塊資源的稀缺性成為該地塊備受追寵的主要因素。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，本次拍賣(mài)是滬版“勾地”制度的第一單，影響力不言而喻。本地塊涉及上海黃金地塊位置，在南外灘高端金融集聚帶，攸關(guān)地產(chǎn)和金融兩大領(lǐng)域的高峰。

　　這次拍賣(mài)總地價(jià)和樓板價(jià)與先前的預期價(jià)波動(dòng)不大，90億底價(jià)，最后證大集團以92.2億成交。陳晟認為，主要是這塊地塊本身的特殊性決定的。據了解，地塊內設置1處人行天橋與十六鋪水上旅游中心，規劃為商業(yè)、金融、辦公、文化綜合用地。政府定位這塊地，選擇開(kāi)發(fā)商，要考慮這塊地域開(kāi)發(fā)后，對整個(gè)板塊品位和檔次的帶動(dòng)作用，與這個(gè)作用相比，價(jià)格會(huì )顯得相對次要一點(diǎn)。

　　企業(yè)聯(lián)合體參與本次拍地，對上海來(lái)說(shuō)是個(gè)新鮮概念。這次復地聯(lián)合體出資情況為復地集團30%，上海復星科技25%，臨海25%，上海嘉投20%；中華企業(yè)聯(lián)合體情況為中華企業(yè)35%，太平洋人壽35%，泰康人壽30%。

　　前者主要是房企合作的模式，而房企由“競爭”轉為“競合”，實(shí)現共贏(yíng)，被視為樓市發(fā)展成熟的表現。后者是金融聯(lián)合體和開(kāi)發(fā)綜合體聯(lián)盟，除了資金聯(lián)盟，還有智慧加盟的概念。

　　據陳晟介紹，在香港，“勾地”制度是為避免出現流拍推出的一項制度。早在2006年就引入內地，而這次上海操作則是在內地的首次正式試點(diǎn)。

　　另有業(yè)內人士猜測，作為證大集團“二股東”的復地，此次與單獨競價(jià)的證大置業(yè)不排除私下形成競價(jià)默契。陳晟對此不做評價(jià)。他表示，證大奪地與其強大的金融背景不無(wú)關(guān)系。 “證大集團總裁戴志康先生是金融科班出生，擁有極強的金融背景，集團在商務(wù)方面做得非常好，如大拇指廣場(chǎng)等都是成功的商務(wù)案例，這對本次投標起到不小的加分作用。 ”

　　民企證大置業(yè)勇奪新地

　　據了解，地塊在發(fā)布預告時(shí)，有超過(guò)20多家境內外知名房企與出讓方進(jìn)行過(guò)洽談，按照此次“先招后拍”的出讓方式，只有4家企業(yè)通過(guò)預申請。從競標企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，有2家是國企，2家是民營(yíng)企業(yè)；3家是上市公司，1家非上市公司。雖然有2家采取聯(lián)合競標方式，但此次先招后拍的方式，將非專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒之門(mén)外，最終中標者為民營(yíng)企業(yè)也充分顯示出該地塊出讓的公平性。

　　據有關(guān)數據顯示，當前國資委分管的129家央企中，逾七成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，其中，保利、遠洋、華潤、中房等以地產(chǎn)為主業(yè)的僅有16家；而多達80余家的央企，在輔業(yè)中都含房地產(chǎn)，他們的主業(yè)來(lái)自鋼鐵、冶金、醫藥、農業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，這些企業(yè)原本和地產(chǎn)關(guān)系不大，但都日漸加入到房地產(chǎn)業(yè)的大軍行列。其主要原因是由于受金融危機影響或在我國制造業(yè)過(guò)剩的情況下，央企主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤呈下降趨勢，而房地產(chǎn)行業(yè)的獨善其身使得這些企業(yè)趨之若騖。

　　龔敏表示，這些非專(zhuān)業(yè)房企本身沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，在目前“粥少僧多”的土地市場(chǎng)，僅憑借砸錢(qián)獲取地塊難免有失公平，對于行業(yè)本身來(lái)說(shuō)也是一種踐踏。

　　該地塊預申請時(shí)，對于房企資質(zhì)、資金都提出較高要求，由此催生了“聯(lián)合競標體”。近期，國家有關(guān)方面在公開(kāi)場(chǎng)合多次強調了今年將繼完善土地出讓招拍掛的制度，探索土地出讓的預申請制度和土地出讓的綜合評交辦法，嚴格土地出讓合同和劃撥決定書(shū)的管理，在此背景下，目前憑借高價(jià)拿地的局面將得以改善。