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　　2010年,萬(wàn)科能否穩坐地產(chǎn)商的龍頭寶座？這無(wú)疑是今年地產(chǎn)業(yè)內最樂(lè )意于“八卦”的話(huà)題。

　　這種猜測并非空穴來(lái)風(fēng)。在去年一波銷(xiāo)售狂潮后,萬(wàn)科在地產(chǎn)業(yè)的霸主地位已然遭遇來(lái)自綠城集團的強力挑戰,緊隨其后的,還有虎視眈眈的保利地產(chǎn)等一眾地產(chǎn)大佬。而在今年1月份的銷(xiāo)售額增長(cháng)率上,綠城則以同比7倍多的驚人增幅蓋過(guò)了其他地產(chǎn)巨頭,其延續去年四季度以來(lái)的銳氣不禁令業(yè)內浮想聯(lián)翩:莫非地產(chǎn)業(yè)老大的“巔峰對決”會(huì )提前至虎年上演？

　　規模龍虎斗

　　在去年第四季度異軍突起,一舉以510多億元拿下地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額第二把交椅的綠城集團,今年的開(kāi)局同樣咄咄逼人。

　　綠城集團最新發(fā)布的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報顯示,1月份,該集團銷(xiāo)售額為人民幣24.1億元,較去年同期增長(cháng)高達745%,共實(shí)現合同銷(xiāo)售面積(不包括車(chē)庫、庫房)13.8萬(wàn)平方米,較去年同期增長(cháng)334%。截至2010年1月31日,集團尚有人民幣12億元未轉合同的協(xié)議銷(xiāo)售額。

　　除了上述數據外,一則隱含的信息也令業(yè)內非常關(guān)注:簡(jiǎn)報還顯示,1月份綠城集團共有11個(gè)新項目或項目分期推出新房源銷(xiāo)售,總推盤(pán)面積約14萬(wàn)平方米,而該月份銷(xiāo)售面積就達到13.8萬(wàn)平方米,這意味著(zhù),盡管政策風(fēng)聲日緊,但綠城集團的產(chǎn)品卻依然保持旺銷(xiāo)的勢頭。

　　綠城集團那逼人的銳氣,矛頭顯然直指“老大”的寶座。此前,綠城集團的掌舵人宋衛平多次在多個(gè)場(chǎng)合,隱語(yǔ)或者直白地表達了對萬(wàn)科多年穩坐的地產(chǎn)業(yè)頭把交椅的覬覦,而最終決戰的時(shí)間,宋衛平曾將其定為2011年。不過(guò),如果綠城集團的這種銷(xiāo)售勢頭能夠持續,那這場(chǎng)巔峰對決的時(shí)間,就可能提前至今年。因為,雖然都在奔跑,但萬(wàn)科的速度明顯比綠城慢了許多。

　　萬(wàn)科2009年銷(xiāo)售額達634億元。公司發(fā)布的1月份簡(jiǎn)報顯示,1月份公司實(shí)現銷(xiāo)售面積為52.3萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額為62.6億元,分別比去年同期增長(cháng)83.3%和185.9%。雖然在總量上依然高于綠城,但其在增長(cháng)率上卻大大落后于綠城集團。事實(shí)上,綠城的高增長(cháng)率也大大超越去年緊隨其后的保利地產(chǎn)。保利地產(chǎn)公告顯示,1月份,公司實(shí)現簽約面積和簽約金額同比增長(cháng)分別為119.67%和141.67%。這或許能讓綠城能更專(zhuān)注于挑戰萬(wàn)科的霸主地位。

　　而讓業(yè)內期待這場(chǎng)龍爭虎斗提前的另一個(gè)重要因素,則是在去年的圈地運動(dòng)中,綠城集團瘋狂砸錢(qián)拿地,儲備了豐厚的“原料”:有數據顯示,2009年,綠城新增土地面積為406萬(wàn)平方米,可建面積大約為780萬(wàn)平方米,其中,2009年綠城通過(guò)招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。今年1月份,綠地拿地熱情不減,再度增加了四個(gè)項目計劃,共耗資59.8億元。按照宋衛平的說(shuō)法,這些土地的開(kāi)發(fā),將使得綠城沖擊年度千億規模的銷(xiāo)售額,并將在這個(gè)等級上與萬(wàn)科一決雌雄。

　　不過(guò),對于綠城的咄咄逼人,萬(wàn)科的態(tài)度依舊是云淡風(fēng)輕。萬(wàn)科總裁郁亮多次表示,萬(wàn)科重點(diǎn)將從追求規模增長(cháng),轉向追求質(zhì)量效益增長(cháng),而萬(wàn)科的靈魂人物王石則數度向媒體表達了對這場(chǎng)規模戰的“蔑視”。此外,對外界頗為關(guān)注的萬(wàn)科拿地策略,萬(wàn)科董秘譚華杰則向記者表示,拿地策略不應押注房?jì)r(jià)暴漲預期,土地是房屋開(kāi)發(fā)不可或缺的原材料,而對萬(wàn)科來(lái)說(shuō)僅僅是原材料。萬(wàn)科的土地儲備理念體現了定投的概念,鎖定了每期的買(mǎi)入金額,價(jià)格越低的時(shí)候,買(mǎi)入的數量就越多,在經(jīng)歷一次完整的周期后,平均買(mǎi)入成本會(huì )低于波動(dòng)中軸。萬(wàn)科內部把握土地獲取量時(shí),是以總獲取金額作為核心的約束變量。

　　關(guān)注著(zhù)這場(chǎng)龍虎斗的易居中國分析師薛建雄認為,作為綠城集團而言,放言2011年打敗萬(wàn)科在他們已有策略里肯定是相對保守的,否則不會(huì )在時(shí)間上如此明確,所以今年綠城在銷(xiāo)售額上超過(guò)萬(wàn)科的可能性是存在的。不過(guò),他也指出,由于綠城去年新增土地儲備價(jià)格較高,未來(lái)會(huì )影響其銷(xiāo)售速度,業(yè)績(jì)高增長(cháng)的潛力會(huì )存在一定問(wèn)題,因此,即便其在短期內奪得銷(xiāo)售額的頭把交椅,但其持續性卻會(huì )受到市場(chǎng)較大考驗。

　　踏準節奏才能稱(chēng)王

　　作為資本驅動(dòng)型行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的競爭主要體現在對要素資源的掌控力以及對市場(chǎng)形勢的判斷力上。一家成功的房企,必然能在調控變局與市場(chǎng)趨勢間,尋找兩種能力的平衡點(diǎn)。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱,成就了一批“激進(jìn)擴張型”房企實(shí)現業(yè)績(jì)爆發(fā),也讓行業(yè)競爭格局出現了許多微妙的變化。但是,2010年后,政策收緊“先期而至”,樓市調整概率也在加大,此時(shí),謀求業(yè)績(jì)提升的房企,更應踏準擴張的節奏。

　　對于房企而言,每一輪市場(chǎng)調整都意味著(zhù)行業(yè)的洗牌,每一波行業(yè)景氣都將催生一批領(lǐng)軍企業(yè)。在2008年市場(chǎng)大調整中資金鏈瀕臨斷裂的綠城、恒大等企業(yè),經(jīng)過(guò)2009年后,迅速躋身房地產(chǎn)第一集團行列,并拉近了與行業(yè)老大萬(wàn)科的差距。而在土地儲備方面,保利、中海等公司的擴張勢頭也明顯快于萬(wàn)科。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出,市場(chǎng)格局演變的背后,是各大房企對資金、土地等要素資源的爭奪;而驅動(dòng)市場(chǎng)競爭和要素爭奪的動(dòng)力,則是在宏觀(guān)調控預期下,房企自身的應對策略以及對市場(chǎng)趨勢的判斷。具體來(lái)說(shuō),便是現金與土地的不同匹配。

　　當預判市場(chǎng)形勢趨熱時(shí),房企對土地必然會(huì )趨之若鶩;而預判市場(chǎng)形勢趨冷時(shí),房企經(jīng)營(yíng)便轉向“現金為王”。這在2008-2009年的市場(chǎng)風(fēng)格“大轉換”中體現得十分明顯。不過(guò),市場(chǎng)的機遇永遠只給那些具有“先見(jiàn)之明”且準備充分的企業(yè)。

　　如果說(shuō),2009年的房地產(chǎn)“大牛市”出乎預料,業(yè)績(jì)大爆發(fā)的房企多少有點(diǎn)“撞大運”的感覺(jué)。那么,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸后,房企如何實(shí)現對資源的合理掌控、如何研判市場(chǎng),就更是核心競爭力的體現。

　　缺乏對市場(chǎng)正確預判的擴張是盲目的,2006年順馳資金鏈斷裂就是前車(chē)之鑒。而保守預判形勢,則可能錯失資源掌控良機,2010年后萬(wàn)科便存在老大地位不保的“隱憂(yōu)”。顯然,行業(yè)競爭格局的變化已經(jīng)深刻影響到房企的進(jìn)退取舍。

　　對于資本市場(chǎng)而言,愿意看到的是伴隨業(yè)績(jì)提升的規模擴張;因此,上市房企傾向于“融資囤地沖規�！�;但是,對于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者而言,可能更愿意看到形成一種持續增長(cháng)的生意模式。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹的看法具有代表性。他認為“土地并不是房企的核心問(wèn)題,關(guān)鍵是品牌和商業(yè)模式,房地產(chǎn)公司的未來(lái)持續能力在于土地儲備價(jià)值的持續供應能力,而不僅僅是土地面積的供應能力�！�

　　雖然從長(cháng)期來(lái)看,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于繁榮期,但市場(chǎng)的調整和波動(dòng)仍需要在擴張中加以防范。去年,許多房地產(chǎn)上市公司借資本市場(chǎng)大舉拿地,蘊含的風(fēng)險不言而喻�！芭Ｊ胁怀Ｓ小�,在常態(tài)市場(chǎng)及政策調控中,保持對市場(chǎng)的深刻理解以及對風(fēng)險的高度警惕,才能把準擴張的節奏,這或許是比融資和拿地更重要的競爭力。(林喆)

　　理念碰撞

　　事實(shí)上,在綠城立意和萬(wàn)科在規模上一較高下的背后,是經(jīng)營(yíng)理念的尖銳碰撞。

　　在宋衛平看來(lái),雖然萬(wàn)科和綠城都做住宅,但二者卻存在檔次上的差別。他明確表示,綠城的最大優(yōu)勢在于品質(zhì),在產(chǎn)品品質(zhì)上,目前的地產(chǎn)業(yè)中綠城可能沒(méi)有對手�？傮w而言,綠城在住宅領(lǐng)域一直走的是高端路線(xiàn):高價(jià)拿地——造高品質(zhì)住宅——高價(jià)銷(xiāo)售。而萬(wàn)科則秉承多年來(lái)的穩健策略,“在細分客戶(hù)的基礎上,形成住宅產(chǎn)品體系,建立住宅標準,通過(guò)工廠(chǎng)化生產(chǎn),提高住宅的品質(zhì)和性?xún)r(jià)比,在各項目進(jìn)行未來(lái)可能住宅的研發(fā)�！笔冀K是萬(wàn)科在住宅領(lǐng)域的運作準則。換個(gè)說(shuō)法,就是綠城著(zhù)力于為富人們造房,純商業(yè)意味更濃。

　　這種差異化在2009年二者的銷(xiāo)售均價(jià)上可以看出來(lái)。根據去年銷(xiāo)售情況統計顯示,綠城2009年的銷(xiāo)售單價(jià)達到約1.4萬(wàn)元/平方米,而萬(wàn)科則在9000元/平方米左右。而也正是這種單價(jià)上的差距,使得宋衛平對趕超萬(wàn)科信心十足,畢竟,如果當前市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境保持穩定,綠城存在用更少的面積獲得更大的銷(xiāo)售額的潛力,這無(wú)疑會(huì )大大加快綠城角逐龍頭寶座的速度。

　　對于這兩種不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格,業(yè)內看法也頗有不同。薛建雄表示,就個(gè)人而言,他比較欣賞綠城的做法,因為高品質(zhì)的房屋確實(shí)容易受到客戶(hù)的青睞,因此,在未來(lái)的競爭中,綠城具有一定戰略上的優(yōu)勢。而綠城這種戰略,實(shí)質(zhì)上又可以繞開(kāi)與萬(wàn)科、保利等實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商的直接交鋒,從而可以為自己挖掘出一塊獨特的發(fā)展領(lǐng)域。

　　而眾廈地產(chǎn)戰略研究中心總監林曉華則顯然青睞萬(wàn)科的穩健步伐。他表示,萬(wàn)科以長(cháng)線(xiàn)發(fā)展為主,可能并不追求短期利潤率的大幅度提升,但在乎長(cháng)期規模和利潤率的穩定和發(fā)展,因此萬(wàn)科的長(cháng)期業(yè)績(jì)能夠鎖定,對應萬(wàn)科的股價(jià)也表現較為平穩,不會(huì )大起大落�！凹幢�2010年市場(chǎng)較2009年下滑,萬(wàn)科的利潤也會(huì )降低,但長(cháng)期看來(lái),還是一個(gè)穩定發(fā)展的水平�！绷謺匀A說(shuō)。

　　2月第一周全國樓市成交量普跌

　　中國指數研究院最新公布的監測數據顯示,2月第一周,34個(gè)重點(diǎn)城市中,成交量環(huán)比下跌的城市達21個(gè),占比繼續擴大。其中,福州樓市成交環(huán)比跌幅最大,達54.35%。武漢次之,環(huán)比下跌達53.57%。

　　一線(xiàn)城市中,北京、上海成交量上漲,深圳、廣州成交量下滑明顯。數據顯示,2月第一周,北京商品住宅(期房加現房)成交4146套,成交面積為42.22萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲24.58%。上海商品住宅成交2723套,成交面積為28.49萬(wàn)平方米,環(huán)比微漲4.02%。廣州商品房成交1077套,成交面積11.78萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌21.20%,深圳商品住宅成交588套,成交面積為4.96萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌25.67%。多數二線(xiàn)城市新建商品房成交持續回落。其中僅有杭州、成都和南京的成交量環(huán)比有所上漲。

　　價(jià)格方面,北京房?jì)r(jià)依然堅挺,2月以來(lái)新盤(pán)成交價(jià)環(huán)比上升2.73%;上海、廣州、深圳房?jì)r(jià)則有所松動(dòng)。其中,上海新盤(pán)成交價(jià)環(huán)比下滑10.67%,廣深房?jì)r(jià)則分別微跌0.34%和0.01%。二線(xiàn)城市商品房整體價(jià)格環(huán)比上漲。杭州房?jì)r(jià)上漲最為明顯。2月以來(lái)新盤(pán)成交均價(jià)環(huán)比上漲33.34%。(林喆)

　　資金之累

　　不過(guò),在綠城興致勃勃地向地產(chǎn)業(yè)龍頭寶座發(fā)起沖擊時(shí),一個(gè)可能致命的軟肋或許會(huì )成為其夢(mèng)想的攔路虎,這個(gè)軟肋曾在2008年一度危及綠城的生存,那就是資金。

　　幾個(gè)數字可以描述出綠城激進(jìn)策略背后的壓力:2009年,綠城總銷(xiāo)售金額中歸屬于集團的權益金額為人民幣334億元,而當年綠城通過(guò)招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。這意味著(zhù),去年綠城回籠的資金幾乎全砸在新增土地儲備上,而開(kāi)發(fā)這些土地的巨額資金恐怕又需要宋衛平施展他的財技了。

　　在1月底,宋衛平已經(jīng)施展過(guò)一次財技,借道平安信托獲得了13億的委托貸款和2億元的股權出讓款。不過(guò),這筆資金的利息也頗為可觀(guān):該筆委托貸款期限為自信托成立之日起的12個(gè)月,除非例外,可以延長(cháng)三個(gè)月,若不延期,利息將按10%×15/13初始年利率來(lái)計算,年利息率約為11.6%。

　　但對于萬(wàn)科而言,資金壓力顯然要輕松很多。薛建雄指出,從表面上看。萬(wàn)科前期土地儲備較多,去年拿地相對較少,而且高成本的地王拿得少,所以現金壓力相對較小。而綠城是去年底,在地價(jià)最高的時(shí)候拿的大量地王,所以相對資金壓力最大。至于另一個(gè)有力競爭者保利地產(chǎn),盡管其也經(jīng)常拿地王,但隨著(zhù)之后地價(jià)的上漲壓力相對減輕,加上保利是央企,在政府層面的融資能力最強,所以三者之中,保利的資金壓力可能是最小的。

　　林曉華則認為,如果2010年依然是房地產(chǎn)牛市,則綠城可保持高增長(cháng);如2011年市場(chǎng)下滑,綠城可能面臨銷(xiāo)售量的萎縮,加之其在港上市,再融資能力不如內地上市房企,資金鏈可能面臨考驗。

　　而2010年房地產(chǎn)政策的一個(gè)重要轉變,就是卡住了開(kāi)發(fā)商資金的脖子。在這種狀況下,是高歌猛進(jìn)者獲勝,還是穩健前行者占優(yōu),一切仍存變數。不過(guò),有一點(diǎn)毋庸置疑,在綠城的銳意挑戰下,巔峰對決不過(guò)剛剛開(kāi)始。