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　　一片連著(zhù)一片的雜草叢、冒著(zhù)煙的破舊工房，在國貿鱗次櫛比的高樓大廈中顯得格外“荒涼”，這就是被業(yè)內視為“CBD區域最后一塊黃金地”的中服地塊的現狀。除了地理位置外，中服地塊“苛刻”的競買(mǎi)條件也深受市場(chǎng)關(guān)注。2月9日，在北京市國土局、北京市土地儲備整理中心及CBD管委會(huì )聯(lián)合召開(kāi)的中服地塊答疑會(huì )上，北京市土地儲備整理中心副主任葉向忠表示，這是北京市第一宗嚴格限制出讓條件的地塊，今后類(lèi)似的功能區域地塊也有可能采取嚴格的限制條件進(jìn)行出讓。

　　出讓條件“苛刻”

　　根據出讓公告，競買(mǎi)人須為金融機構與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，金融機構應為由銀監會(huì )、證監會(huì )和保監會(huì )等國家金融監管部門(mén)批準設立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對控股。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元。

　　面對近乎“苛刻”的競買(mǎi)條件，不少業(yè)內人士紛紛質(zhì)疑該地塊已被“內定”。對此，葉向忠表示，作為聯(lián)合體的金融機構和開(kāi)發(fā)商都可以不止一家�！皩τ诮鹑跈C構，必須是國家有關(guān)部門(mén)批準設立的法人企業(yè)，但其中只要有一家機構的資本金超過(guò)50億即可。同樣，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除了必須具有一級開(kāi)發(fā)資質(zhì)外，有一家滿(mǎn)足30億的資本金要求就行�！�

　　“組成聯(lián)合體的最終目的是鼓勵金融機構自用，而不是鼓勵金融機構進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資�！比~向忠指出，中服地塊建設以金融企業(yè)自用為主。由于地塊不可分割，因此需要引入有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行操盤(pán)。除了金融企業(yè)自身使用外，還可以出租，但不允許買(mǎi)賣(mài)，除非符合CBD產(chǎn)業(yè)定位并經(jīng)過(guò)管委會(huì )審批。

　　北京市國土局有關(guān)人士介紹，除了競買(mǎi)資格外，國土部還組織成立審核小組進(jìn)行審核。只有資格初審合格后才受理競買(mǎi)申請�！跋薅▏栏竦母傎I(mǎi)人條件的目的就是把實(shí)力較弱的企業(yè)排除在外。一些本來(lái)沒(méi)有實(shí)力買(mǎi)地的企業(yè)就不用費勁籌錢(qián)參與，也減少了企業(yè)互相抬價(jià)的現象�！�

　　除了競買(mǎi)人條件要求嚴格外，起價(jià)50億的中服地塊還要求買(mǎi)家一次性付款，這意味著(zhù)競買(mǎi)人必須“手握重金”。對此，葉向忠表示，一次性付清全款是調控市場(chǎng)的手段。通過(guò)抬高門(mén)檻，適當減少開(kāi)發(fā)商的非理性競爭�！澳壳斑�沒(méi)有看到土地市場(chǎng)行情往下走，因此未來(lái)至少會(huì )有一部分土地出讓要求一次性付款，以此對市場(chǎng)進(jìn)行調節�！�

　　遵循產(chǎn)業(yè)導向

　　CBD已經(jīng)形成了以金融為龍頭、現代服務(wù)業(yè)為主導、文化傳媒聚集發(fā)展的區域。數據顯示，截至2009年年底，CBD區域的平均入住率達到86%，區域建設已經(jīng)完成80%以上。

　　CBD管委會(huì )規劃處處長(cháng)李國紅表示，中服地塊位于CBD核心區，該地塊的招商活動(dòng)就是希望能夠吸引金融企業(yè)入駐。

　　“正是由于CBD剩余土地較少，因此對土地開(kāi)發(fā)的要求更高，對產(chǎn)業(yè)承載能力的要求更強�！崩顕�紅表示，“在日常工作接觸中，有些金融企業(yè)也表達了希望入住CBD的意愿。由于使用性質(zhì)不同，金融機構通常會(huì )對已建成的樓宇進(jìn)行改造，對樓宇的整體水平將產(chǎn)生一定影響。因此中服地塊希望直接引進(jìn)和CBD產(chǎn)業(yè)對位的實(shí)力金融企業(yè)入住，并且按照企業(yè)自身的使用要求進(jìn)行建設，以利于CBD產(chǎn)業(yè)功能的實(shí)現�！�

　　“政府為實(shí)現城市規劃和各區縣對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將不僅僅考慮土地收益問(wèn)題，還要考慮未來(lái)的就業(yè)和整個(gè)產(chǎn)業(yè)導向�！比~向忠表示，未來(lái)對于政府有明確產(chǎn)業(yè)定位的地塊，土地出讓的限定范圍將會(huì )十分嚴格�！斑@是產(chǎn)業(yè)政策的導向問(wèn)題，并不違反公開(kāi)、公平、公正的原則。對于面向全社會(huì )的住宅用地肯定不會(huì )設定苛刻條件�！�

　　除了CBD外，北京還有一些重要的功能區域的土地等待入市，例如麗澤商務(wù)區、大望京商務(wù)區等。對此，葉向忠表示，產(chǎn)業(yè)主導的項目不同于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，因此不排除今后依然會(huì )有類(lèi)似的功能區和類(lèi)似的重要項目的土地出讓進(jìn)行嚴格的主體限制。