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　　虎年伊始，“低價(jià)地”取代了“地王”。2月24日，北京樓市迎來(lái)“虎年第一拍”。引人關(guān)注的是，“第一拍”并未顯得虎虎有生氣：三地塊以底價(jià)成交，現場(chǎng)舉牌少了2009年的激烈廝殺，通州半壁店地塊只經(jīng)過(guò)24輪競價(jià)；原本認為可能成為新地王的常營(yíng)地塊也只以45.4億元的價(jià)格花落龍湖地產(chǎn)；房山區長(cháng)陽(yáng)西站1號、2號地樓面價(jià)則合約3151元/平米。有業(yè)內人士認為，“地王”助推區域房?jì)r(jià)，而低價(jià)地則將平抑區域房?jì)r(jià)。

　　低價(jià)地為區域房?jì)r(jià)“撤火”

　　讓許多人記憶猶新的是，2009年京城一個(gè)接一個(gè)出現“地王”。它們不僅助推了新房?jì)r(jià)格，也傳導到二手房。據鏈家地產(chǎn)數據顯示，2009年地王周邊二手房?jì)r(jià)格漲幅均超過(guò)40%。

　　如何看待現在“低價(jià)地”對區域房?jì)r(jià)的影響？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，今年低價(jià)地的影響和去年“地王”的影響相反�！暗赝酢蓖茲q區域房?jì)r(jià)，低價(jià)地則將平抑區域房?jì)r(jià)。因為低價(jià)地的出現，改變了買(mǎi)房人對后市預期。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰也表示，房?jì)r(jià)區域特點(diǎn)明顯。而在同一區域中，有的樓盤(pán)會(huì )成為領(lǐng)漲者，次高價(jià)樓盤(pán)以領(lǐng)漲樓盤(pán)為標桿。例如在朝青板塊，因為星河灣的存在，許多樓盤(pán)都有了賣(mài)高價(jià)的理由。而低價(jià)地的入市，就給了買(mǎi)房人一個(gè)低價(jià)的選擇。

　　而由于買(mǎi)房人對區域價(jià)格發(fā)生改變，低價(jià)地對原來(lái)的“地王”也就產(chǎn)生了壓力。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強認為，相對于低價(jià)地的低成本，“地王”開(kāi)發(fā)成本高，定價(jià)就比較被動(dòng)，很難占據價(jià)格優(yōu)勢。

　　盡管萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在談到長(cháng)陽(yáng)低價(jià)地塊時(shí)表示，新出讓的地塊并不在萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)項目所在的起步區，對萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)項目影響有限。但楊紅旭仍然認為，如果樓市火爆，“地王”受低價(jià)地影響不明顯；而一旦市場(chǎng)低迷，地價(jià)低的房子更有降價(jià)空間，而“地王”降價(jià)空間就相對小得多。

　　調控手段給土地市場(chǎng)“降溫”

　　2009年，奧運村鄉安立路西側地塊競價(jià)次數達95輪；長(cháng)陽(yáng)鎮起步區1號地競價(jià)次數達到163輪；SOHO中國拿下望京B29商業(yè)用地經(jīng)過(guò)245輪競價(jià)。相對于去年這種競價(jià)激烈程度，2010年首拍顯得冷清很多。而在虎年首拍中，通州半壁店地塊競價(jià)輪次只有24輪。

　　這在業(yè)內人士看來(lái)，也許可以作為虎年土地市場(chǎng)上“牛市”不再的一個(gè)縮影。而這背后恰是國家和地方調控政策的作用。

　　長(cháng)陽(yáng)西站1號、2號地只有北京創(chuàng )新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司和中創(chuàng )置業(yè)有限公司聯(lián)合體一家競買(mǎi)人，常營(yíng)地塊只有4家競買(mǎi)人，通州半壁店地塊競拍現場(chǎng)多個(gè)開(kāi)發(fā)商并未舉牌，這在陳國強看來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地熱情在降溫，而導致這種熱情降溫的主要原因是房企對市場(chǎng)走向預期變了；而導致市場(chǎng)預期變化的，主要是由于政府一系列的調控政策。

　　陳云峰在接受采訪(fǎng)時(shí)也表示，“虎年首拍”在2月24號，正是“京11條”公布的第二天。從2009年年底營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到“國11條”和“京版十一條”的出爐，政策調控信號越來(lái)越強，影響了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預期。在常營(yíng)地塊投標報價(jià)中，最高價(jià)45.4億元超出最低價(jià)21億元一倍多，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對后市判斷出現明顯分化。

　　毛大慶也表示，開(kāi)發(fā)商對銷(xiāo)售預期謹慎，自然會(huì )降低拿地成本。

　　“暗標出讓”直接拉低地價(jià)

　　而在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，多位業(yè)內人士不約而同地提到，在政府一系列調控手段中，“暗標”的土地出讓方式，是導致低價(jià)地產(chǎn)生的直接原因。

　　陳國強認為，和拍賣(mài)現場(chǎng)過(guò)多受對手競價(jià)影響不同，采用暗標的出讓方式，房企給出投標價(jià)，更多的是基于自身對市場(chǎng)的判斷。陳云峰對此借用了一個(gè)形象的說(shuō)法，“投標底價(jià)就像底牌一樣，開(kāi)發(fā)商不看底牌出價(jià)的膽子，要遠比看底牌出價(jià)的膽子小�！�

　　就“暗標”這種出讓方式，無(wú)論是作為開(kāi)發(fā)商的毛大慶，還是作為業(yè)內學(xué)者的陳國強等人，均認為這是對原有土地出讓多走單一拍賣(mài)方式的有效補充，值得肯定。

　　而從中服地塊為競拍房企設定“身份”要求，到大望京地塊提出拿地一次性付款，再到“暗標”出讓方式的采用，業(yè)內人士均認為政府一系列調控土地市場(chǎng)的手段，抬高了參與競地的門(mén)檻，限制了參與競價(jià)企業(yè)的數量，都是為了給土地市場(chǎng)降溫，平抑地價(jià)，避免2009年地王迭出的局面再現2010年。

　　作為參與通州半壁店地塊的開(kāi)發(fā)商，陳云峰介紹說(shuō)，從現場(chǎng)競拍的一個(gè)細節就能看出政府調控土地市場(chǎng)的“用心良苦”：以往現場(chǎng)競價(jià)階梯都在500萬(wàn)到2000萬(wàn)元之間，但半壁店地塊現場(chǎng)競價(jià)階梯從一開(kāi)始就是2億元，讓現場(chǎng)開(kāi)發(fā)商冷靜不少。22億、24億、26億，當拍賣(mài)師第一次從26億喊到28億時(shí)，發(fā)現沒(méi)人舉牌之后，就把價(jià)格回調到27億，并縮小了競價(jià)階梯，現場(chǎng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始再次舉牌，最終成交價(jià)格定格在28.2億。

　　而對于土地市場(chǎng)是否會(huì )就此冷卻？毛大慶認為還不能一概而論，如果有位置更好的優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)�或許又將點(diǎn)燃開(kāi)發(fā)商拿地熱情。另有業(yè)內人士認為，土地出讓方式對土地市場(chǎng)影響明顯。而采用什么樣的出讓方式，就要看政府部門(mén)的出發(fā)點(diǎn)是什么，出發(fā)點(diǎn)不同，出讓方式也會(huì )不同，產(chǎn)生的結果自然也就不一樣�！�