中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　十七屆三中全會(huì )提出建立健全(農村)土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉市場(chǎng)，進(jìn)行適度規模經(jīng)營(yíng)，此后，一些地方產(chǎn)權市場(chǎng)開(kāi)始探索農村產(chǎn)權交易業(yè)務(wù)，至今已成立了成都、重慶、武漢、上海和廣州等五家農交所，更多的農交所也在醞釀之中。

　　中國證券報記者調查發(fā)現，土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉成為農交所掛牌項目的“重頭戲”，交易量占到半數以上，相比之下，政策尚未完全明朗的集體建設用地流轉步伐顯得謹慎。需求方包括種植大戶(hù)、農業(yè)公司和農產(chǎn)品加工公司，流轉后土地多被用來(lái)種植優(yōu)勢特色經(jīng)濟作物；土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉多以出租形式成交，入股、轉包、轉讓、互換等形式占比較少；為了解決受讓方的融資問(wèn)題，目前各地農交所正在探索以受讓經(jīng)營(yíng)權為抵押獲得貸款。供求還不平衡，受讓方(農業(yè)公司)需求量大，但出讓方(農民)比較謹慎。

　　承包經(jīng)營(yíng)權流轉最活躍

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉占到目前流轉項目的半數以上，武漢農交所總經(jīng)理孫曉燕對中國證券報記者表示。自2009年4月底至2010年2月初，武漢農交所共成交222宗交易項目，涉及流轉面積達21萬(wàn)畝，交易額19.13億元。其中，土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉超過(guò)半數。

　　目前，五大農交所均將土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉列為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)內容之一。最早成立的成都農交所的經(jīng)營(yíng)項目包括林權、土地承包經(jīng)營(yíng)權、農村房屋產(chǎn)權、集體建設用地使用權等，武漢農交所交易品種涵蓋了包括農村土地承包經(jīng)營(yíng)權、農村集體經(jīng)濟組織“四荒地”使用權、農村集體經(jīng)濟組織養殖水面承包經(jīng)營(yíng)權在內的九大品種。上海農交所則以農村土地流轉、農業(yè)技術(shù)成果、大型農用設施、農業(yè)股權轉讓為主。

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉較好，一方面是得益于土地承包經(jīng)營(yíng)權的確權工作開(kāi)展相對較早。統計數據顯示，截至去年底，全國農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉面積已達1.5億畝，超過(guò)全國承包耕地面積的12%。

　　另一方面，市場(chǎng)需求情況較好，也使得土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉成交較多�！拔覀儙缀鯖](méi)做宣傳，現在每天都能接到80多個(gè)咨詢(xún)電話(huà)，市場(chǎng)需求很大”，上海農交所有關(guān)人士對中國證券報記者表示。自2009年9月成立至今，上海農交所已成交100多個(gè)項目，其中，土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉受到廣泛關(guān)注�！靶枨蠓桨�括種植大戶(hù)、農業(yè)公司和農產(chǎn)品加工公司，流轉后土地多被用來(lái)種植優(yōu)勢特色經(jīng)濟作物，成交面積多在30畝-50畝�！�

　　值得注意的是，農交所土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉多以出租形式成交，入股、轉包、轉讓、互換等形式占比較少。

　　有業(yè)內人士以成都地區的情況算賬�！耙郧俺啥嫁r民種一畝地的純收入在450元左右，而現在光是土地承包經(jīng)營(yíng)權的出租收入都不止這么多。實(shí)現農村權屬流動(dòng)后，以種植大戶(hù)、經(jīng)濟合作社的方式進(jìn)行規模經(jīng)營(yíng)，能達到投入少、產(chǎn)出高的效果。

　　農民除了獲得土地經(jīng)營(yíng)權流轉收益外，還可以選擇外出打工、在本經(jīng)濟組織內打工、或者自己創(chuàng )業(yè)，擴大了農民的收入來(lái)源�！�

　　市場(chǎng)化提速

　　市場(chǎng)越大、越廣泛、越全面、越不被分割，交易就越方便，信息就越對稱(chēng)，交易成本就越低，流動(dòng)性越好，市場(chǎng)效用就越大，武漢大學(xué)區域經(jīng)濟知名經(jīng)濟學(xué)家伍新木教授強調。

　　目前土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉絕大多數仍處于鎮或村一級，這一情況有望隨著(zhù)各地農交所的逐步成立而變化。作為信息與服務(wù)的“集合地”，農交所收集來(lái)自各方的需求信息，同時(shí)又集中了大量的待流轉項目在農交所掛牌，大大降低了供需各方的信息成本，而農交所的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能更好地實(shí)現價(jià)值發(fā)現與增值的功能。

　　據介紹，成都農交所采取了以實(shí)物作為定價(jià)基礎的方式，每年每畝土地的租金折算成一定數量的農作物，例如大米1000斤，或者玉米1200斤，再按照隨行就市的原則，折算成一定的金額，補貼給農民。這樣一來(lái)，農民可以享受到市場(chǎng)價(jià)格上漲的收益。

　　武漢農交所則正在醞釀推出土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉的指導價(jià)。孫曉燕透露，根據前期的成交情況和反饋，農交所將對各區域的土地流轉發(fā)布指導價(jià)，這將利于促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的成交。

　　金融服務(wù)成為農交所大有可為的另一創(chuàng )新領(lǐng)域。業(yè)內人士指出，只有創(chuàng )新地改善農民權益的流轉和抵押的金融環(huán)境，才會(huì )真正地激活農交所的交易，才能真正地達到農交所的價(jià)值發(fā)現和增值的主體功能。

　　2009年10月，在武漢農交所，武漢銀河生態(tài)農業(yè)有限公司等3家農業(yè)單位，以4046畝土地經(jīng)營(yíng)權為抵押物，從武漢農村商業(yè)銀行貸款1400萬(wàn)元，成為該市憑借土地經(jīng)營(yíng)權貸款的“破冰”之舉。抵押貸款已成為各農交所重點(diǎn)培育的業(yè)務(wù)之一。

　　作為政府引導農村產(chǎn)權流轉的平臺，農交所不以盈利為目的，交易所對農民這方不收費，對投資者收取一定的費用。某農交所工作人員對本報記者表示，目前交易所的盈利難度較大，不過(guò)一旦市場(chǎng)培育起來(lái)了，交易量上去了，前景可以說(shuō)非常廣闊。

　　期待政策推動(dòng)

　　我國農村產(chǎn)權交易在起步后，要保證市場(chǎng)活躍及進(jìn)一步的發(fā)展壯大，迫切需要相關(guān)政策的明晰與相應法律法規的配套。

　　孫曉燕認為，農村產(chǎn)權交易激活了沉睡多年的農村生產(chǎn)要素，農村產(chǎn)權交易的前景廣闊，但農村產(chǎn)權交易的發(fā)展仍然存在諸多挑戰，例如法律法規在某些方面存在障礙。房屋產(chǎn)權和集體建設用地的使用權方面，國家控制比較嚴格。例如農村的房屋產(chǎn)權，農民的宅基地，必須是農村戶(hù)口，并且是本經(jīng)濟組織的才能夠購買(mǎi)，這就給成交增加了難度。

　　“農村產(chǎn)權交易的某些項目比較敏感，我們很慎重�！背啥嫁r村產(chǎn)權交易所有關(guān)人士表示。

　　在集體土地流轉上，成都可謂全國“領(lǐng)頭羊”。2008年1月，成都市與國土資源部簽署試點(diǎn)協(xié)議，在都江堰、雙流等四市縣推進(jìn)農村產(chǎn)權制度改革，其內容便是集體建設用地及宅基地的確權和市場(chǎng)流轉。

　　然而，上述做法在一些業(yè)內人士看來(lái)仍存較大瓶頸。一方面，相關(guān)流轉法律尚未明確；另一方面，確權與否是決定集體建設用地是否能流轉的前提，但當前農村土地權益關(guān)系錯綜復雜，確權尚有較大困難，要真正實(shí)現集體建設用地流轉還需要很長(cháng)時(shí)間。

　　上海農交所有關(guān)人士也對記者表示，上海農交所至今未開(kāi)展房屋產(chǎn)權和集體建設用地流轉項目，具體進(jìn)程要待上級部門(mén)考慮。

　　即使是流轉占比最大的土地承包經(jīng)營(yíng)權，確權工作也不是很完備。業(yè)內人士指出，目前農村產(chǎn)權交易市場(chǎng)處于培育期，存在聯(lián)系部門(mén)很多、法律有障礙、買(mǎi)賣(mài)時(shí)間較長(cháng)、成交難度較大等問(wèn)題。

　　此外，供求雙方還不平衡，受讓方(農業(yè)公司)需求量大，但出讓方(農民)比較謹慎，其中的主要原因是許多農民對現行土地流轉政策不太了解，這需要一個(gè)過(guò)程。對此，地方政府紛紛出招。為鼓勵農民將土地流轉給經(jīng)營(yíng)大戶(hù)、龍頭企業(yè)、技術(shù)能手，促進(jìn)土地的集約化、規�；�經(jīng)營(yíng)，廣州市去年對流轉面積50畝以上(北部山區40畝以上)、流轉期限在3年以上的，由市財政按每年100元/畝標準給予農戶(hù)補助。2009年，廣州市財政用于推進(jìn)該項試點(diǎn)工作的專(zhuān)款達1000萬(wàn)元。鄭州市政府也出臺相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，市財政將安排土地流轉獎補激勵資金，用于扶持和促進(jìn)家庭承包耕地的土地流轉，到2012年年底，力爭使鄭州市農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉面積達50萬(wàn)畝，土地流轉率達13%以上。

　　此外，專(zhuān)家提示，近年來(lái)我國土地承包經(jīng)營(yíng)權呈流轉規模加大、流轉速度加快之勢，個(gè)別地方的土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉存在不規范問(wèn)題。主要表現在：違背農民意愿強迫流轉；以突破法律規定的方式流轉；流轉利益糾紛呈上升趨勢和土地流轉過(guò)程中出現“非糧化”和“非農化”傾向。此類(lèi)問(wèn)題的梳理與解決急需相關(guān)法律法規的配套實(shí)施。

　　“相關(guān)配套服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化水準也有待提高�！睂O曉燕說(shuō)，目前中介機構對工業(yè)企業(yè)的評估作價(jià)比較在行，但對涉農項目，比如對土地收益的評估作價(jià)則顯得專(zhuān)業(yè)化程度不高。