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　　上海正在圖謀采用土地招標方式代替拍賣(mài)方式，令延續了六年多的土地價(jià)高者得規律“作古”。但招標方式新引入的評分機制，也令業(yè)內擔憂(yōu)存在灰色空間，令土地出讓的公平性受損。

　　三月底，上海規劃和國土資源管理局發(fā)布的18號土地出讓公告。其中，莘莊地鐵上蓋大型綜合性地塊的招標方式格外引人注目。它改變了土地拍賣(mài)“價(jià)高者得”的陳規，轉而以招標方式“按照綜合條件最佳者得的原則”確定中標者，而競買(mǎi)報價(jià)僅占到了全部評標環(huán)節的30%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭表示，適度增加招標形式出讓土地是一種趨勢。此次莘莊地塊的出讓突出了綜合評定的部分，旨在抑制當下房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　被指存灰色空間

　　據上海規土局的“國有建設用地使用權招標出讓須知”，莘莊地塊的出讓方式，與此前為了抑制地價(jià)而在黃浦區兩地塊拍賣(mài)時(shí)“試點(diǎn)”的“先招后拍”的預申請制完全不同。

　　土地出讓將不再根據競拍價(jià)格高低決定，取而代之的是純粹根據綜合評定的結果，直接決定土地中標人。而競買(mǎi)報價(jià)作為綜合評標指標之一的商務(wù)標的一項，以30分的分值，僅占整個(gè)評分環(huán)節的30%。

　　根據土地出讓文件，將由5人及以上單數人數組成的評標小組，對包括凈資產(chǎn)和建設經(jīng)驗在內的技術(shù)標和商務(wù)標項目進(jìn)行評定。至于評標小組的具體人員的身份和評標的具體標準卻并沒(méi)有公布。

　　中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說(shuō)，注重綜合評定少了更多的市場(chǎng)因素，屬于行政手段，這可能對國企等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更有利。因為相比中小型房地產(chǎn)企業(yè)，國企具有更多的社會(huì )資源及開(kāi)發(fā)經(jīng)驗等優(yōu)勢。

　　他直言，有人為因素參與的過(guò)程就一定會(huì )有黑洞，完全以綜合評標為結果定標缺乏信服度。政府應當在交易過(guò)程中加強有關(guān)方面的措施。

　　方方地產(chǎn)咨詢(xún)機構地產(chǎn)咨詢(xún)部經(jīng)理趙豫川表示，交易中出現灰色空間在所難免，但是“價(jià)高者得”造成了土地、房?jì)r(jià)價(jià)格的不合理瘋漲，政府作出政策調整也是事出有因。

　　增加招標形式或成趨勢

　　雖然大部分業(yè)內人士認為，通過(guò)招標方式出讓土地，能夠更好地抑制地價(jià)瘋漲。但招標方式所存在的灰色交易空間，也令他們擔憂(yōu)。他們因此呼吁，增加招標方式的公開(kāi)透明程度。

　　事實(shí)上，2006年上海曾采用過(guò)綜合評分方式，決定中標者的方案。陸家嘴集團掛牌出讓的新民花木北塊地塊，曾是首個(gè)“吃螃蟹”者。

　　當年，金地曾標出了60億元的天價(jià)，但結果卻是只出價(jià)42.2億的宏宇集團拿下了該地塊。對這一結果，直到現在業(yè)內仍存爭議。因為陸家嘴集團在公布競標得主時(shí)，并未公布其他各家地產(chǎn)商的技術(shù)標、商務(wù)標的評標總分。

　　正是有了上述前車(chē)之鑒，上海的房地產(chǎn)業(yè)內人士才對新的土地出讓方式心存隱憂(yōu)，擔心會(huì )因為土地出讓方式的不透明，而使本來(lái)可以抑制地價(jià)瘋漲的出讓方式產(chǎn)生更多灰色交易空間。

　　對此，楊紅旭的建議是，應對招標方式出讓土地的政策的進(jìn)行完善，政府應加強防范，進(jìn)一步做好提高土地交易透明度的工作。

　　不過(guò)，楊紅旭也認為，現階段的政策調整都屬于政府的嘗試，還未形成一種普及的態(tài)勢。但在未來(lái)，適度增加招標形式出讓土地是一種趨勢。趙豫川也認為，率先做出政策變革的上海若是在這方面施行得好，也不排除以后增強綜合評標招標的可能。

　　事實(shí)上，雖然招標方式存在灰色交易空間，可能令土地出讓的公平性大打折扣，但上海開(kāi)發(fā)商普遍支持這一方式。上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤表示，雖然綜合評標中可能會(huì )出現腐敗現象，但他仍舊希望該方式代替“價(jià)高者得”的土地出讓政策。(記者 楊羚強 實(shí)習生 羅倫)