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　　2009年年中，住房和城鄉建設部、監察部聯(lián)合下發(fā)文件，要求全國建設規劃系統對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域規劃違規及違規變更容積率的行為進(jìn)行清查。2009年年底，住房和城鄉建設部再次下發(fā)文件，要求地方建設規劃系統開(kāi)展此次檢查的“回頭看”工作，抓好“典型案例”。然而，盡管去年有尚城一案被北京市城鄉建設委員會(huì )作為典型案例嚴肅處理，但時(shí)下的北京樓市，以L(fǎng)O FT、商務(wù)公寓等形式出現的“商改住”仍然層出不窮。

　　合生·世界村40年產(chǎn)權的“非住宅”待遇

　　北京經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區(下稱(chēng)亦莊開(kāi)發(fā)區)的東南方向，一個(gè)總建筑面積高達60萬(wàn)平方米的社區，近60%的房子卻只有40年產(chǎn)權———合生·世界村將這個(gè)謎題留給了北京樓市的購房者。一位相關(guān)的意向購房者向記者反映，該項目在按揭貸款、水電費用等方面，均不能享受“住宅”的相關(guān)待遇，至于按照2008年底下發(fā)的多項鼓勵房地產(chǎn)消費的優(yōu)惠政策，就更無(wú)從談起了。

　　記者了解到，合生·世界村在購房按揭貸款方面，并不能執行首套購房20%首付的政策。經(jīng)與合生·世界村的相關(guān)業(yè)務(wù)合作伙伴多方核實(shí)，該項 目 購 房 按 揭 的 首 付 比 例 最 低 為50%，不僅利率不能享受7折優(yōu)惠，而且最長(cháng)的貸款期限，也只能為10年。這一切顯然與住宅應該享有的信貸政策不符。按照國務(wù)院及央行、銀監會(huì )的規定，居民首套住房按揭 貸 款 首 付 最 低 為 總 房 價(jià) 款 的20%，利率可執行7 .5折優(yōu)惠，而按照銀行當下的一般操作手法，貸款的最長(cháng)年限，可以達到最長(cháng)20年�！拔沂鞘滋踪彿�，符合所有享受購房貸款的優(yōu)惠政策條件，但是開(kāi)發(fā)商明確 告 訴 我 ， 利 率 不 能 享 受7折 優(yōu)惠�！鼻笆霾辉妇呙�的購房者向記者回憶說(shuō)。

　　如果僅僅是購房按揭貸款一項，還不足以讓合生·世界村的身份變得如此撲朔迷離。經(jīng)記者多方求證，合生·世界村的LO FT入住后，水電費用，亦與普通住宅不同。記者了解到，按照目前確定的相關(guān)費用標準，除取暖費用尚未最終確定外，水費為5.6元/噸，電費為0.78元/度。而根據北京市現行居民住宅水電費用標準，水費為3.7元/噸，即便在召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )確定上漲0 .30元/噸的情況下，也只是達到4元/噸的水平，與5.6元/噸的價(jià)格相去甚遠。與此同時(shí) ， 北 京 市 居 民 住 宅 用 電 價(jià) 格0.44—0.50元/度，與0.78元/度的價(jià)格亦有差距。

　　合生·世界村銷(xiāo)售人員明確記者，之所以L(fǎng) O FT產(chǎn)權是40年，因為是土地用途的原因。記者獲得的北京市規劃委2009規(通)地字0004號文件顯示，該項目土地的用途為商業(yè)金融、教育科研和居住。而目前，該項目的住宅都已銷(xiāo)售完畢，北京市城鄉建委的數據顯示，該項目的住宅部分總計售出617套，簽約面積61327 .66平方米，成交均價(jià)10216元/平方米。而該項目的剩余部分，均為L(cháng) O FT產(chǎn)品。記者獲得的開(kāi)發(fā)商內部銷(xiāo)售資料顯示，合生·世界村總規劃建筑面積近60萬(wàn)平方米，而“逾60%的產(chǎn)品，都是L O FT”。開(kāi)發(fā)商內部印制的銷(xiāo)售資料顯示，這些房源的層高為5 .49米，明顯超出住宅單層計價(jià)的4.9米層高的“上限”，而經(jīng)記者了解，開(kāi)發(fā)商合生創(chuàng )展將提供全套的除家電、燈具之外的精裝修，這其中便包括將5.49米的層高隔為兩層的“服務(wù)”。同時(shí)，前述不愿具名的購房者向記者出示了她在合生·國際村項目樣板間中拍攝的照片，上下兩層，洗手間、廚房一應俱全，其內部陳設家具均按居家居住的設計擺放“看不出任何與住宅無(wú)關(guān)的陳設”。而開(kāi)發(fā)商內部印制的銷(xiāo)售材料上提供的所有戶(hù)型圖，均顯示所謂建筑單位均有洗手間以及廚房設計，這也印證了上述購房者“住宅”的說(shuō)法。

　　根據調查情況，2010年3月，記者向合生·世界村的開(kāi)發(fā)商———合生北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，求證調查所涉及的三方面問(wèn)題———其一，為何合生·世界村的水、電等費用均不能按照居民住宅價(jià)格收��；其二，為何不能享有國務(wù)院規定的住房按揭貸款的首付政策；其三，合生·世界村項目的土地用途、規劃屬性。合生·世界村相關(guān)公共關(guān)系負責人稱(chēng)，已收到上述三方面問(wèn)題的書(shū)面求證，并將請示公司分管負責人后對本報予以答復。但截至3月底，合生方面并未給予答復或是證實(shí)。記者遂通過(guò)電話(huà)與合生方面北方區負責人直接聯(lián)系，要求其予以回應，但該負責人以當時(shí)身在國外為由，表示不便答復。4月，記者再次就上述三方面問(wèn)題向合生北方區營(yíng)銷(xiāo)工作負責人、媒體關(guān)系工作人員進(jìn)行求證，但此二人的手機均處在呼轉至秘書(shū)臺和無(wú)人接聽(tīng)的狀態(tài)。

　　另?yè)�向記者提供情況的購房者反映，他曾接到合生·世界村的銷(xiāo)售人員的電話(huà)通知稱(chēng)，由于相關(guān)手續辦理問(wèn)題，本應在春節后開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的項目，推遲到4月中旬正式開(kāi)盤(pán)，至于是何手續沒(méi)有辦理完成，該銷(xiāo)售人員并未向購房者進(jìn)行詳細說(shuō)明。

　　地產(chǎn)項目為何“商改住”

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京中天大業(yè)總經(jīng)理鄧中文表示，一般來(lái)說(shuō)，“商改住”有幾個(gè)前提，一個(gè)是這個(gè)區域不適合商，適合��；二是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用；三是“商改住”后的售價(jià)高于 早 先 商 業(yè) 用 途 的 價(jià) 格 。 如 此 說(shuō)來(lái)，開(kāi)發(fā)商“棄商而住”常常有其不得已的苦衷。地產(chǎn)項目頻繁“變身”，其實(shí)正提示了政府規劃部門(mén)職能的某些缺失。鄧中文說(shuō)：“政府 的 規 劃 指 導 意 見(jiàn) 長(cháng) 期 跟 市 場(chǎng) 脫離 ， 導 致 了 ‘ 住 改 商 ’ 、 ‘ 商 改住’的出現�！痹谶@種環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。上世紀90年代初期，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此后長(cháng)時(shí)間內市場(chǎng)低迷，許多爛尾樓就此出現。當時(shí)，一些已批復的寫(xiě)字樓物業(yè)，為了規避風(fēng)險，紛紛改頭換面，以商務(wù)公寓或酒店式公 寓 的 形 式 推 出 。 今 天 京 城 樓 市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業(yè)過(guò)熱的信號。

　　目前，已經(jīng)有人提示了“商改住”的隱患。產(chǎn)權使用年限問(wèn)題首當其沖�！段餀喾ā芬幎�，住宅產(chǎn)品的70年產(chǎn)權到期自動(dòng)續期；而公建產(chǎn)權一般四五十年，如何續期尚無(wú)明確政策�！吧谈淖　碑a(chǎn)品是以公建立項，因此，居住者可能會(huì )受到在此辦公企業(yè)的干擾。另外，還有人質(zhì)疑“公建立項的產(chǎn)品可能缺失住宅必備的設施條件，即使設計上完全滿(mǎn)足住宅需求，業(yè)主也可能面臨商用水、電的居住高成本”。就目前來(lái)說(shuō)，購買(mǎi)“商改住”的業(yè)主對這些潛在的風(fēng)險并不看重。曾操作過(guò)商改住項目的知情人士認為：“實(shí)際上，客戶(hù)購買(mǎi)的時(shí)候對產(chǎn)權問(wèn)題看得很淡。而未來(lái)再交易只要遵循寫(xiě)字樓、商業(yè)的交易原則，應該不會(huì )出現大問(wèn)題�！绷硪晃弧吧谈淖　钡南刃姓咭脖硎�，“商改住”產(chǎn)品在硬件水平上反而高于純住宅，而且大多都是小戶(hù)型，因此，業(yè)主的居住質(zhì)量和居住成本并不會(huì )受到影響。

　　“商改住”的灰色利益帶

　　據記者了解，其實(shí)在合生·世界村的“身份”引起微妙的質(zhì)疑與關(guān)注之前，位于北京北部地區的尚城項目，已經(jīng)因科研用地曲線(xiàn)開(kāi)發(fā)作為住宅銷(xiāo)售而被北京市城鄉建設委員會(huì )嚴厲處罰。資料顯示，尚城的開(kāi)發(fā)商為北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，這個(gè)地塊是中天華瑞于2007年2月1日拿下的，規劃用途為科研，土地出讓年限為50年，總地價(jià)為3554 .8萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)為科研320元/平方米，工業(yè)140元/平方米。中天華瑞是怎么拿到如此便宜的科研用地來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的呢？調查顯示，尚城原本的項目名稱(chēng)為中天創(chuàng )業(yè)園，項目的投資商是北京盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，當年，為了拿到這塊科研用地，北京盛榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司特意成立了一家科研企業(yè)即北京中天華瑞科技發(fā)展有限公司，而項目名稱(chēng)定為頗有科技含量的中天創(chuàng )業(yè)園，在推廣的時(shí)候就搖身變?yōu)樯谐�，與其他樓盤(pán)一樣面向普通老百姓銷(xiāo)售。

　　該項目所在的中關(guān)村生命科學(xué)園在其官方網(wǎng)站上發(fā)表聲明稱(chēng)， 中關(guān)村生命科學(xué)園園區內土地使用性質(zhì)主要為“研發(fā)”用地。而經(jīng)調查發(fā)現，園區內有個(gè)別入園企業(yè)將開(kāi)發(fā)建設的房屋以“經(jīng)濟適用房、商住公寓、別墅、普通住宅”等名義對外銷(xiāo)售，并以“買(mǎi)一贈一”的形式擬將一些層高為5 .5米的房屋分割成上下兩層，以所謂“L O FT”為名對外銷(xiāo)售，并刻意宣傳所售房屋的商住兩用性質(zhì)、在社會(huì )上造成了嚴重不良影響，也誤導了消費者。 同時(shí)，聲明中表示，此行為屬?lài)乐氐倪`法行為，生命園公司將會(huì )同國土資源管理部門(mén)收回相關(guān)國有土地使用權。個(gè)人如以居住用途購買(mǎi)上述房屋，將可能無(wú)法辦理相關(guān)產(chǎn)權證書(shū)。另根據《北京市城市規劃條例》，以“L O FT”名義自行將已審定規劃設計層高房屋分割成上下兩層，屬于擅自改建、翻建建筑物的情形，由此形成的建筑物屬于違章建筑物，將進(jìn)行強制拆除。

　　事實(shí)上，多數購房者對于科研辦公樓立項的項目，認識并不清晰，以為與普通商業(yè)立項的樓盤(pán)一樣，僅是產(chǎn)權年限和水電費標準不同。事實(shí)上，區別遠沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，專(zhuān)家介紹說(shuō)：“科研辦公樓立項的項目，除了普通購房者認識到的那些區別，還有著(zhù)可能通不過(guò)竣工驗收、業(yè)主難以入住或拿不到產(chǎn)權證，難以過(guò)戶(hù)等風(fēng)險�！薄耙罁�《中華人民共和國土地管理法》規定：建設用地經(jīng)依法批準后，用地單位就不得擅自改變原批準的土地用途，擅自改變的則構成了非法改變土地用途的違法行為�！睂�(zhuān)家如是說(shuō)，但由于目前尚未有相對應的管理部門(mén)對此事進(jìn)行監管和具體的處罰條例，且科研用地拿地價(jià)格往往只有普通樓盤(pán)的十分之一，所以在利益的誘惑下，一些開(kāi)發(fā)商仍愿意“鋌而走險”。

　　對于尚城風(fēng)波的案例，中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)楊重光明確指出，科研用地不屬于居民生活用地范疇，不能擅自更改，若要將土地性質(zhì)用途更改為經(jīng)營(yíng)性用地，則必然涉及到補交土地出讓金。楊重光對于尚城案例的分析，恰恰命中了“商改住”的灰色利益地帶的關(guān)鍵所在———由于科研、工業(yè)類(lèi)型的用地，按照目前市場(chǎng)情況，其土地出讓金、土地價(jià)格以及稅費等運營(yíng)成本，都明顯低于住宅，于是，這其中灰色的利潤空間也就隨之產(chǎn)生了。楊重光還強調，原則上說(shuō)，立項為非住宅的項目，在水電費用上，不可能調整為民用價(jià)格。而目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)企業(yè)對購房者所宣稱(chēng)的改為民用價(jià)格水電，實(shí)際上多是開(kāi)發(fā)商自己補貼之后，導致的水、電價(jià)格相比于非住宅使用的成本降低。

　　G V A衡信柏迪的營(yíng)銷(xiāo)綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼表示，“商改住”項目的出現主要是由于幾年前市場(chǎng)上純商業(yè)項目供應匱乏才產(chǎn)生的。后來(lái)由于大量純商業(yè)項目的出現，使得這些曾經(jīng)商業(yè)立項的項目開(kāi)始打出商住的旗號，但是隨著(zhù)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品必然逐步被社會(huì )淘汰。岳鋒鋼認為，從長(cháng)期看，“商改住”畢竟是特殊市場(chǎng)發(fā)展階段、特殊市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境下的一個(gè)特殊產(chǎn)品類(lèi)型，與“住改商”一樣，同屬于過(guò)渡型產(chǎn)品，擦邊球的做法。這種并不規范的產(chǎn)品形態(tài)勢必成為風(fēng)險的潛伏地。普通業(yè)主會(huì )不會(huì )成為風(fēng)險的最終承擔者？如果“商改住”已成為一種市場(chǎng)慣例，那么如何將其規范化則應當進(jìn)入相關(guān)部門(mén)的視野。

　　□記者　洛濤　北京報道