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　　國資委轄下78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的直屬中央企業(yè)已被勒令退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。在此之前，這些企業(yè)或下屬子公司斥巨資購入的“地王”接二連三出現，引致非議不斷。那些要求央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士?jì)A向于認為，資金雄厚的國有企業(yè)不斷捧出“地王”，導致市場(chǎng)嚴重失衡，資源配置趨于惡化，必須全面退出市場(chǎng)。

　　將非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)清理出局，可以消除土地資源環(huán)節日益嚴重的壟斷狀況，但清退房地產(chǎn)市場(chǎng)里的國資，其效用也僅限于此。我以為，此舉并不能夠進(jìn)一步撫平趨于惡化的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。這一判斷，基于這樣一種前提預設得以確立，就是“地王”的出現，房屋價(jià)格的推高，并不取決于拿地的企業(yè)是什么樣的一種性質(zhì)，是受政府體制管轄，還是純屬于民間資本性質(zhì)。

　　土地溢價(jià)高達230%，這并不是國有企業(yè)參與拿地的錯誤。土地市場(chǎng)向來(lái)高燒不退，國有企業(yè)如今不過(guò)是在這個(gè)市場(chǎng)里火上澆了點(diǎn)兒油而已。按照目前的情況繼續下去，就算是連主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)也一并清理干凈，同樣是無(wú)濟于事的，誰(shuí)進(jìn)入市場(chǎng)，都繞不開(kāi)“地王”難題。

　　土地招拍掛的規則是承認價(jià)高者得。對于一塊土地的爭奪，歷來(lái)只以出價(jià)額作為唯一角逐依據。因為既定的游戲規則就是這樣的，現在只有國有企業(yè)出得起這個(gè)價(jià)格，他們自然就來(lái)拿地了。進(jìn)一步來(lái)看，我們這些年實(shí)際上一直在鼓勵資本金雄厚的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。以資本金說(shuō)話(huà)，這首先就是一種資信保證，應該成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)節參與主體競相仿效的風(fēng)氣。大家原本也希望國有企業(yè)在這一點(diǎn)上可以起模范帶頭作用。

　　現行的土地出讓制度，是地價(jià)與房?jì)r(jià)雙雙被點(diǎn)燃的根性總因。中國的城市土地，要轉化為建設用地必須全部納入到土地儲備系統內進(jìn)行分配，進(jìn)而以一種限量方式在招、拍、掛市場(chǎng)上推出，看似不錯的計劃性資源配置手段，同時(shí)也削減了入市的用地數量，因其更多是在控制過(guò)于分散的土地資源，收緊協(xié)議出讓土地時(shí)期的低門(mén)檻，導致價(jià)格只能上去不能下來(lái)，所以才會(huì )有“面粉貴過(guò)面包”的說(shuō)法。

　　此種土地出讓制度并不能夠保證建設用地有效利用，也無(wú)什么公允可言。所謂魚(yú)有魚(yú)道、蝦有蝦道，舊有的游戲規則沒(méi)有改變，串標現象無(wú)法杜絕，桌下商議、桌上交易風(fēng)氣不減，到了最后，開(kāi)發(fā)商對土地部門(mén)的欠賬不斷。填這個(gè)窟窿有兩種辦法，要么去貸款拆借；要么先行取得預售款。再不就是一個(gè)拖字訣。都是典型的資源錯配。這還不算，囤地現象也隨之出現，很多人責怪開(kāi)發(fā)商不應該，問(wèn)題是，出讓制度本身就于無(wú)形之中鼓勵他們這樣做。土地閘門(mén)一收緊，資源尤顯稀缺，不囤地干什么？土地部門(mén)有計劃，開(kāi)發(fā)商同樣會(huì )有自己的“算盤(pán)”，他們不急于變現。所以我們看到，控制非理性的土地競價(jià)，北京國土局已嘗試更改土地交易方式，以設立地價(jià)合理區間，超出專(zhuān)家就該塊土地訂定的合理區間的叫價(jià)，就不再以“價(jià)高者得”為原則，據媒體引述該局負責人說(shuō)，新辦法將會(huì )綜合評定競標開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資金能力、開(kāi)發(fā)建設規劃，特別是配建保障房和承擔公益性設施建設等內容，來(lái)確定最終競得者。新方法的效果會(huì )如何，且讓我們拭目以待。

　　出讓制度背后，實(shí)質(zhì)還是一個(gè)土地財政的問(wèn)題。一年動(dòng)輒上萬(wàn)億的出讓金額，使天下人皆知：土地來(lái)錢(qián)快，來(lái)錢(qián)多。1994年分稅制實(shí)行后，地方的財權與事權分配已經(jīng)不相稱(chēng)，財權大部分被上收，結果就是各地自己要想方設法去找錢(qián)謀生存。在協(xié)議出讓土地時(shí)期，土地市場(chǎng)資源是分散的，無(wú)序的，地方政府拿到的出讓金未必最高。不走市場(chǎng)，而在部門(mén)意志、機構意志的主導下，協(xié)議拿地的源頭價(jià)格可能會(huì )失去其真實(shí)性和市場(chǎng)性，在這一點(diǎn)上，地方政府實(shí)際上是大大吃虧了的。因為一塊土地的使用權在中間環(huán)節還可以通過(guò)進(jìn)行二次乃至多次轉手出讓?zhuān)�炒出更高的利潤，這些利潤最終都在土地炒家或開(kāi)發(fā)商等中間主體那里被分配了。

　　回顧2008年末經(jīng)濟危機發(fā)生之前，中國樓市的非理性狂熱不遜于當下，“地王”頻現。那時(shí)候拿地的主體，差不多都是非國有開(kāi)發(fā)企業(yè)，即便是在危機之后的困難時(shí)期，在一線(xiàn)城市，民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)追出來(lái)的土地高溢價(jià)現象也不鮮見(jiàn)，很多開(kāi)發(fā)商單獨吃不下一塊地皮，就幾家聯(lián)手，以聯(lián)合體的形式進(jìn)入市場(chǎng)競買(mǎi)土地。

　　這說(shuō)明，假如現有的土地出讓制度不能進(jìn)行有效變革，那么就很難指望高地價(jià)情況會(huì )消失，由地而引起的一系列公共成本也不可能自行消解，這必然損及社會(huì )福利。有官員建議中央政府實(shí)際上可將各地的出讓金全部繳入國庫，再有相應的轉移性支付。我認為這種設想是可行的，這筆錢(qián)當中的一部分可以轉移給地方政府支持其因事而需的、合理的財力配套，另一部分恰恰可以彌補土地高利潤引起的公共福利缺失，投入到民生住房建設領(lǐng)域上去。 (章劍鋒 作者系房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作家)