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　　去年10月，江蘇省常州市土地收購儲備中心決定對位于常州火車(chē)站北邊的部分住宅小區開(kāi)始拆遷。居民被告知，這塊土地用于建設綜合交通樞紐工程，已經(jīng)納入市政府規劃。

　　讓居民們不解的是，政府上報的文件中是以危舊房改造的名義收儲，但有的小區僅入住了五六年。對這塊土地的收儲，到底有多少是公共利益？

　　像常州一樣，各地在土地儲備過(guò)程中不僅面臨著(zhù)“公共利益”的拷問(wèn)，面臨著(zhù)法律依據的拷問(wèn)，還面臨著(zhù)制度模式的拷問(wèn)。

　　專(zhuān)家認為，土地儲備已經(jīng)淪為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)環(huán)節，不對我國的房地產(chǎn)業(yè)重新定位，土地儲備制度就難以實(shí)現制度設計初衷。

　　土地儲備不能背離公益性

　　業(yè)內人士分析，憲法和物權法、土地管理法等多部法律雖然規定了征地拆遷必須符合公共利益，但是什么是公共利益并沒(méi)有明確界定，因此一直存在很多爭議，這是土地儲備管理辦法解決不了的問(wèn)題。畢竟，土地儲備管理辦法只是國土資源部、財政部和央行聯(lián)合頒布的規章，層級低。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，土地儲備缺乏足夠的法律依據，甚至和現行的基本法律如物權法相抵觸，質(zhì)疑并不是今天才有的。土地儲備制度定位不清，在實(shí)施中遇到不少法律問(wèn)題。但無(wú)論如何，土地儲備制度的設計初衷不是為政府開(kāi)辟新的財路，不能演變成地方政府牟取利益的手段。儲備土地的首要功能應該是調控土地供應。

　　他認為，應逐漸擴大公益性用地的儲備量，逐漸弱化對經(jīng)營(yíng)性用地的儲備。將經(jīng)營(yíng)性用地作為土地儲備的主要范圍，違背了土地儲備制度的設計初衷。

　　亟待重新設計模式

　　在采訪(fǎng)中，業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，土地儲備制度建立之初，有效杜絕了土地隱形市場(chǎng)和灰色交易，對防止國有資產(chǎn)流失，實(shí)施土地利用總體規劃和城鄉規劃，發(fā)揮了重要作用。但是，土地儲備制度在實(shí)踐中逐步演變成為“土地財政”的推手。

　　在行政法專(zhuān)家、清華大學(xué)教授于安看來(lái)，土地儲備制度已經(jīng)淪為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)環(huán)節。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)承載者安居功能，能不能完全市場(chǎng)化，這需要重新考慮。

　　他直言，完全的市場(chǎng)化意味著(zhù)放任的自由交易，其中一定包含著(zhù)不擇手段的非法交易和價(jià)格欺詐，一定導致公共利益和社會(huì )功能的被排擠。

　　“自取消福利住房分配制度、住房供應主要依靠市場(chǎng)提供以來(lái)，我國形成了基本上是世界上獨一無(wú)二的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)體制�！庇诎舱f(shuō)，“要買(mǎi)房，必須找開(kāi)發(fā)商。但開(kāi)發(fā)商并不是真正意義上的企業(yè)，只是通過(guò)政府授權壟斷房屋開(kāi)發(fā)的組織管理功能，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)中間商、皮包商，他們靠的是銀行的貸款、建筑商的墊資、消費者的預售款，攫取了市場(chǎng)的大量利潤。2006年就有學(xué)者建議增加市場(chǎng)準入主體，但建議并沒(méi)有得到重視�！�

　　而自2003年國家明確提出房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)后，在各地，通過(guò)土地儲備生財更是被地方政府運用到極致，并演變成畸形的財政增長(cháng)模式。

　　業(yè)內人士不無(wú)憂(yōu)慮：當土地儲備披著(zhù)“公共利益”的面紗，與制度設計初衷漸行漸遠時(shí)，這樣的制度模式還要走多遠？

　　結束語(yǔ)

　　自5月11日起，本報連續推出了《審視現行土地儲備制度》系列報道，分別從土地儲備收益空間、土地儲備的宏觀(guān)調控目標、土地儲備中政府公信力、土地儲備機構的法律地位和土地儲備制度模式等方面進(jìn)行了探討，系列報道到此暫告一段落。希望這組報道對完善、變革土地儲備制度起到拋磚引玉的作用。對土地儲備制度的走向，本報將繼續關(guān)注。