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　　政策要點(diǎn)

　　●國家稅務(wù)總局近日下發(fā)的通知稱(chēng),土地增值稅清算時(shí)的收入確認、稅費扣除等,以開(kāi)具的發(fā)票為準。對于房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費,在計算成本時(shí)不得扣除；對于企業(yè)取得土地使用權時(shí)支付的契稅,則應予扣除。

　　●通知還稱(chēng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,根據合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開(kāi)發(fā)項目的質(zhì)量保證金,在計算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　5月23日,一條“發(fā)改委官員稱(chēng)房產(chǎn)稅三年內不會(huì )出臺”的消息引來(lái)市場(chǎng)的關(guān)注:地產(chǎn)調控是否真的風(fēng)向已變,即將進(jìn)入政策冷清期嗎?

　　事后,國家發(fā)改委出來(lái)辟謠,稱(chēng)國家發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)研究所有關(guān)研究人員“三年之內免談房產(chǎn)稅”的講話(huà)不代表發(fā)展改革委的立場(chǎng)。

　　僅僅一天之后,國稅總局就以實(shí)際行動(dòng)聲援了國家發(fā)改委。5月26日,國家稅務(wù)總局發(fā)文強調,要求各地規范土地增值稅清算,對土地增值稅清算的各種情況,在技術(shù)上進(jìn)行明確。

　　這是自2007年2月強調規范土地增值稅清算以來(lái),國稅總局再次出手予以規范。這也是在“國十條”出臺后,稅總出臺的重要配套文件。夏天已經(jīng)到來(lái),而地產(chǎn)調控也隨著(zhù)氣溫升高而再度趨緊。

　　清算土地增值稅打擊囤地捂盤(pán)

　　1994年,土地增值稅開(kāi)始征收,其征稅對象包括土地取得、轉讓、建設所取得的增值額。按照增值額與扣除金額的對比,稅率分為30%、40%、50%、60%四個(gè)級別,是我國稅率較高的稅種。

　　2006年底,稅總曾印發(fā)文件,要求各地從2007年2月1日起,對房企進(jìn)行全面的土地增值稅的清算工作。但政策的執行最終讓位于宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的變化。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國曾談到,土地增值稅的征收標準較低,以往并未得到認真執行。

　　而國稅總局顯然是非無(wú)的放矢。伏筆早在4月17日頒布的“國十條”里就已經(jīng)埋下�！皣�十條”明確表示,“稅務(wù)部門(mén)要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規定,認真做好土地增值稅的征收管理工作,對定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行重點(diǎn)的清算和稽查�！�

　　而26日公布的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)則對土地增值稅清算的各種情況,在技術(shù)的環(huán)節予以明確。

　　另外,《通知》還規定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除,將大大降低土地二級市場(chǎng)賣(mài)方的贏(yíng)利空間。而因囤地或捂盤(pán)而獲得的額外收益,最高可征收60%的土地增值稅,加上囤地或捂盤(pán)的資金成本、機會(huì )成本,將可能會(huì )使開(kāi)發(fā)商囤地捂盤(pán)陷入無(wú)利可圖的境地。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云27日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示,土地增值稅清算會(huì )帶來(lái)兩方面的影響,其一,土地增值稅是在開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)項目出售之后,對企業(yè)所得利益的調整,不對市場(chǎng)直接發(fā)生關(guān)系,因此影響有限,但對開(kāi)發(fā)項目較多的企業(yè),需要大量資金,對其未來(lái)的投資會(huì )有影響,但這種影響不是短期內就能顯現。其二,土地增值稅的清算將打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為,降低開(kāi)發(fā)商土地漲價(jià)預期,會(huì )加快開(kāi)發(fā)商的土地開(kāi)發(fā)速度。

　　國土部摸底商品房成本

　　在國稅總局公布通知之前,國土資源部(下稱(chēng)國土部)開(kāi)展了另一項工作。國土資源部近期下發(fā)通知,部署2010年城市土地價(jià)格調查和監測工作,其中包括對35座重點(diǎn)城市商品房構成成本與檢測。

　　近日有媒體透露,國土資源部近期下發(fā)通知,部署2010年城市土地價(jià)格調查和監測工作。與往年略有不同的是,今年新增了一項工作,需要完成35座重點(diǎn)城市的商品房成本構成調查與監測。

　　國土部要求,上述35座重點(diǎn)城市需定期完成商品房成本構成的調查數據采集、整理與上報,此項工作的技術(shù)承擔單位要在今年7月15日前提交商品房成本構成調查表。

　　據悉,在去年年中之際,國家統計局也曾對40座重點(diǎn)城市范圍內的商品住宅開(kāi)發(fā)費用構成進(jìn)行專(zhuān)項調查,以弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目費用的支出結構。但該項調查的結果一直未對外界公開(kāi)。

　　不過(guò),上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭撰文透露了去年的調查結果。國土部調查的樣本是2006年以來(lái)取得土地且已進(jìn)入銷(xiāo)售階段(包括已售完)的620個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項目,調查的房?jì)r(jià)為商品房開(kāi)盤(pán)時(shí)的平均售價(jià),地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià),結果顯示:地價(jià)占房?jì)r(jià)比最低為5.3%,最高為58.6%,平均為23.2%。

　　據此,國土資源部反擊了全國工商聯(lián)“土地成本占直接成本比例高達58.2%”的觀(guān)點(diǎn),并指出,開(kāi)發(fā)商最終的直接利潤應該在40%左右,即便算上增值稅,流向政府的也不會(huì )超過(guò)40%,認為地價(jià)并非房?jì)r(jià)的決定性因素。

　　而業(yè)內人士普遍認為,國土部對房?jì)r(jià)摸底,很可能是為未來(lái)的調控政策做準備。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強表示,目前,調控措施的效果尚未充分顯現,可能還需要更長(cháng)的時(shí)間來(lái)觀(guān)察,很大程度上也取決于各地各級地方政府、金融機構如何來(lái)執行這些政策。