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　　樓市牛熊交替，不死的假按揭幽靈卻正顯山露水。一位接近最高法院的知情人士透露，今年一季度，地產(chǎn)涉案訴訟正呈激增之勢，其中大多為假按揭訴訟。

　　鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，我們正在目睹自2007年地產(chǎn)大牛市以來(lái)，那如火如荼的成交數據背后究竟有多少潛在的秘密——從套取銀行貸款、虛抬房?jì)r(jià)，到編織一個(gè)無(wú)影無(wú)形卻真實(shí)存在的、以消化假按揭訴訟房產(chǎn)為利潤來(lái)源的利益集團，在那里，利益的交換與輸送觸目驚心。

　　一位接近最高法院的企業(yè)界人士對本報透露，近日，最高法院對地產(chǎn)的涉案民事訴訟作出一個(gè)內部的原則指導，即盡量通過(guò)簡(jiǎn)易訴訟手續來(lái)完成。該消息人士表示，“依照我們的理解，只要走簡(jiǎn)易司法程序的，一般都是假按揭�！�

　　據上述人士介紹，全國目前涉及地產(chǎn)的訴訟案件數量呈現快速上升態(tài)勢，最近就有1600多件，每件案件背后涉及的房產(chǎn)多少不一。據其分析，在此數據的背后，其一意味著(zhù)房地產(chǎn)公司的資金鏈條很緊張，其二，就是假按揭數量增多。

　　在該人士的建議下，本報記者查詢(xún)了北京昌平及通州兩區法院民事庭的相關(guān)數據，調查發(fā)現，上述情況廣泛存在。

　　據報道，昌平區法院通過(guò)調研房貸案件發(fā)現，今年受理的房貸案件激增。截至4月30日，房貸案由去年同期的34件上升到了今年的81件，增長(cháng)了138.2%。

　　種種跡象顯示，假按揭這個(gè)不死幽靈正在重新漂浮在人們的視線(xiàn)之內，鑒于假按揭多存在一至兩年的滯后期，上述不斷激增的地產(chǎn)涉案訴訟在提醒著(zhù)整個(gè)行業(yè)，即使在2007年樓市熾熱的歲月里，假按揭這個(gè)痼疾也從未遠離，且日漸暴露出一根錯綜復雜的利益鏈條。

　　假按揭標準程序

　　高小姐2003年曾就職于一家開(kāi)發(fā)公司，該公司在北京朝陽(yáng)公園附近開(kāi)發(fā)了某公寓。由于之前從銀行的貸款全被公司老板賭博揮霍(高小姐并不知情)，該老板找到高小姐，借用其身份證并以高小姐的名義向銀行辦理了按揭貸款。

　　“當時(shí)那個(gè)老板說(shuō)就是用一下我的身份證，先從銀行獲得一部分資金，首付款、月供都不用我還�！备咝〗愀嬖V記者，當初這個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的老板表示，房子蓋好后可以將房子再通過(guò)二手房市場(chǎng)轉讓出去。

　　此后，高小姐因為有更好的工作機會(huì )，從該公司離職。但就在2008年6月份左右，高小姐突然接到某銀行催促還貸的電話(huà)，說(shuō)是她的房子已經(jīng)連續斷供6個(gè)月。而此時(shí)她才知道，當時(shí)借用自己身份證買(mǎi)房的老板已經(jīng)于2008年初被刑事拘留，此前貸款買(mǎi)房的樓盤(pán)已是爛尾狀態(tài)。

　　中易安房地產(chǎn)擔保有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部市場(chǎng)總監徐東華表示，高小姐的遭遇正是假按揭操作中的典型事例。開(kāi)發(fā)商的目的是為了獲取按揭貸款而緩解資金壓力。

　　據其介紹，假按揭多數是開(kāi)發(fā)商以?xún)炔繂T工或者是由內部員工聯(lián)系到相關(guān)人士充當“購房人”。

　　“開(kāi)發(fā)商在此過(guò)程中通過(guò)與銀行內部人員勾結可以順利獲得貸款的審批�！毙鞏|華介紹，首先開(kāi)發(fā)商和有關(guān)聯(lián)的律師出具虛假的還貸能力的法律意見(jiàn)書(shū)，由銀行以及銀行指定的評估公司認可要辦理假按揭的房屋的抵押價(jià)值，同時(shí)簡(jiǎn)化并忽略很多應有的貸款前的風(fēng)險控制流程，如不需要貸款人本人出面等，從而使開(kāi)發(fā)商能夠獲得貸款。

　　一般情況下，開(kāi)發(fā)商在獲得貸款放款之后，將該筆資金用于經(jīng)營(yíng)等用途并替假購房人償還貸款，等到資金問(wèn)題解決之后再將剩余貸款還清，然后按照二手房將該房產(chǎn)賣(mài)掉；或者是在較短時(shí)間內解決了資金問(wèn)題，那么由所謂的“購房人”辦理退房，在退房之后開(kāi)發(fā)商再將該房產(chǎn)賣(mài)掉。

　　“這樣一來(lái)銀行不會(huì )向貸款人進(jìn)行追索，以做到‘神不知鬼不覺(jué)’，但是一旦開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題不能緩解，那么就有可能不再還款，直至被銀行收回房產(chǎn)后拍賣(mài)�！毙鞏|華說(shuō)。

　　除了可以以個(gè)人的名義辦理假按揭的貸款外，開(kāi)發(fā)商也使用公司貸款買(mǎi)房的名義辦理假按揭。

　　通常情況下，這類(lèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )注冊多家甚至上百家公司，和銀行的“內應”及資產(chǎn)評估等機構勾結后辦理假按揭，成功獲取貸款后，其之前注冊的公司就會(huì )申請破產(chǎn)，無(wú)法支付銀行月供，進(jìn)而銀行將這些房子進(jìn)行拍賣(mài)。

　　“上述過(guò)程，一般是開(kāi)發(fā)企業(yè)的有意行為，本身就是以低價(jià)房套取銀行的信貸資金的行為�！币晃徊痪呙�律師說(shuō)。

　　另外，對于尾盤(pán)，開(kāi)發(fā)商同樣采用上述假按揭的形式獲得回籠資金。在現實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商都未必會(huì )再還款，很可能在假按揭之后就將房產(chǎn)推給銀行，銀行最終將該不良資產(chǎn)打包給資產(chǎn)管理公司或是拍賣(mài)。

　　徐東華介紹，即使在牛市，某些樓盤(pán)因為項目定位不準，也會(huì )出現滯銷(xiāo)局面。迫于資金壓力，部分開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始使用假按揭的手段通過(guò)銀行套取現金以緩解資金壓力，而以假按揭的辦理來(lái)說(shuō)，其融資成本比其他融資渠道(比如借款、私募等)成本都要低。

　　利益鏈條——一個(gè)“圈子”

　　假按揭“野火燒不盡”與其中蘊涵的巨大收益密切相關(guān)，這正是某些企業(yè)鋌而走險的動(dòng)力。

　　“開(kāi)發(fā)商往往會(huì )把房?jì)r(jià)上調，以期通過(guò)假按揭獲得盡可能多的資金�！毙鞏|華說(shuō)：“例如原本售價(jià)8000元/平方米的房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商在假按揭之前將價(jià)格抬高到10000元/平方米，如此一來(lái)，每平方米從銀行可獲得的8成貸款就是8000元，與其漲價(jià)之前的售價(jià)幾乎相等�！�

　　除了上述收益外，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)假按揭獲得貸款的同時(shí)，還可以制造本身開(kāi)發(fā)樓盤(pán)熱銷(xiāo)的假象。在房地產(chǎn)的牛市中，吸引更多購房者來(lái)買(mǎi)房，借機提高房?jì)r(jià)，賺取二手房的收益。

　　然而，這只是假按揭最表面也最廣為人知的特殊利益效應。前述消息人士透露說(shuō)，在假按揭東窗事發(fā)背后，存在著(zhù)一個(gè)更為巨大、更趨隱秘的利益磁場(chǎng)，在那里，從法院內部人士、律師、評估人員、拍賣(mài)人員到開(kāi)發(fā)商，形形色色的人物悉數登場(chǎng)。

　　“這就是一個(gè)圈子，內部的游戲規則外人是很難了解，也很難進(jìn)入的。當假按揭的房產(chǎn)進(jìn)入法院拍賣(mài)程序后，你根本不知道有多少眼睛已經(jīng)盯住了它�！痹撊耸空f(shuō)。

　　該人士表示，房產(chǎn)進(jìn)入拍賣(mài)程序后，這個(gè)鏈條上的人會(huì )不斷交換信息，將房產(chǎn)的評估價(jià)作低，再安排拍賣(mài)過(guò)程中的接手方，然后，再將這些低價(jià)獲得的房產(chǎn)以市價(jià)出售。其間的利潤由所有的“圍獵者”分享。

　　上述律師同時(shí)介紹，如果資金優(yōu)良，開(kāi)發(fā)商也有可能對于進(jìn)入拍賣(mài)程序的房產(chǎn)，采取“圍標”策略重新參與競買(mǎi)，低價(jià)獲得房產(chǎn)后再進(jìn)行高價(jià)出售�！斑@個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)賺的更多，除了之前的假按揭收益外，還可賺得低價(jià)競買(mǎi)再高價(jià)拋售的差價(jià)�！�

　　擾亂房?jì)r(jià)

　　評論人士表示，假按揭現象，會(huì )造成一個(gè)巨大的尋租市場(chǎng)，并對當前市場(chǎng)的正常價(jià)格起到很大的干擾作用。

　　徐東華同時(shí)分析，在上述的假按揭中，開(kāi)發(fā)商與銀行、律師、評估機構、拍賣(mài)機構之間的任何一種潛規則，都會(huì )擾亂正常市場(chǎng)秩序。

　　另一方面，分析人士認為，假按揭如果增多的話(huà)，銀行勢必會(huì )對房地產(chǎn)信貸把控更為嚴格，這也有可能造成一些消費者難以獲得信貸按揭的支持。

　　“參與假按揭的人員有可能需要承擔責任，甚至包括協(xié)助騙貸而獲得的刑事責任�！毙鞏|華說(shuō)，“而那些不知情的假按揭參與者有可能會(huì )背負不良信用記錄甚至由于個(gè)人征信狀況惡劣而在今后無(wú)法獲得貸款�！�

　　徐東華同時(shí)認為，假按揭造成的虛假繁榮也很可能會(huì )讓房?jì)r(jià)泡沫迅速放大。由于假按揭往往會(huì )報出虛構的、虛高的房?jì)r(jià)，這也有可能造成樓市的虛假繁榮，以至于調控手段難以起到應有的作用。

　　“在執行網(wǎng)上簽約之后，假按揭的情況越來(lái)越少。法律環(huán)境及銀行的風(fēng)險控制體系也與幾年前假按揭大案頻出的時(shí)代大不相同了�！毙鞏|華說(shuō)。(來(lái)源：中國房地產(chǎn)報)