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　　地產(chǎn)盲點(diǎn)

　　吳先生2006年購買(mǎi)了宣武區某樓盤(pán)三期的商品住房，2008年入住，但直到現在房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)，吳先生告訴《廣廈時(shí)代》，開(kāi)發(fā)商由于手續上的問(wèn)題，還沒(méi)有拿到這棟樓的大產(chǎn)權。在朝陽(yáng)區某樓盤(pán)購房的張女士，也向我們反映她所居住的項目房產(chǎn)證遲遲不發(fā)的情況。房產(chǎn)證為何遲遲不發(fā)？一旦遇到了房產(chǎn)證遲遲不發(fā)的現象，買(mǎi)房人應該怎么辦？因購房糾紛引起的退房差價(jià)又應當由誰(shuí)來(lái)補償？

　　開(kāi)發(fā)商違約應承擔的責任

　　退房或支付違約金

　　據北京市展達律師事務(wù)所張永魁律師介紹，開(kāi)發(fā)商未及時(shí)辦理房屋初始登記，從而不能取得大產(chǎn)權證，是導致購房者房產(chǎn)證遲發(fā)的主要原因。開(kāi)發(fā)商未及時(shí)辦理房屋初始登記的原因有很多，如項目未及時(shí)辦理規劃驗收或拖欠土地出讓金等都會(huì )導致開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)辦理產(chǎn)權初始登記。

　　他表示，房產(chǎn)證的辦理期限，買(mǎi)賣(mài)雙方可以在購房合同上明確約定。如果購房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，開(kāi)發(fā)商應在商品房交付使用后60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。另根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第33條規定：“預售商品房的購買(mǎi)人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買(mǎi)人應當自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續�！�

　　由于開(kāi)發(fā)商的原因，導致購房者未按期取得房產(chǎn)證，買(mǎi)賣(mài)雙方可在買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如選擇退房或要求支付違約金等，如果合同上未約定，開(kāi)發(fā)商應按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準向購房者支付違約金。如果購房者在約定的時(shí)間屆滿(mǎn)1年內(未約定時(shí)間的在房屋交付后1年零90天內或合同簽訂后1年零90天內)未取得房產(chǎn)證的，可要求退房，并可要求賠償損失。

　　現象：鮮有業(yè)主提出退房

　　遇到購房糾紛，雖然對開(kāi)發(fā)商有諸多抱怨，卻很少有購房者主動(dòng)提出退房。為何購房者不愿退房？

　　居住在朝陽(yáng)區某樓盤(pán)的張女士就遇到了這樣的麻煩。她在2006年買(mǎi)房，2007年入住，已經(jīng)住了兩年，但房產(chǎn)證還沒(méi)拿到，想要退房，但每平方米好幾千元的差價(jià)，誰(shuí)來(lái)補償呢？

　　在查詢(xún)中了解到，張女士所居住的項目2006年的均價(jià)為13000元/平方米，目前已漲至18000元/平方米�！叭绻�不退房，兩年多了沒(méi)有房產(chǎn)證，住著(zhù)也不踏實(shí)，如果退房，得按合同簽訂時(shí)的價(jià)格退款，所得的房款賠償根本就不夠重新在這個(gè)區域買(mǎi)房，真是左右為難！”據張女士介紹，目前該項目已經(jīng)有多戶(hù)業(yè)主通過(guò)法律手段要求開(kāi)發(fā)商賠償，卻很少有主動(dòng)要求退房的，原因也就在此。

　　困擾：退房差價(jià)難倒購房者

　　據了解，購房者不愿主動(dòng)退房，主要原因是擔心市場(chǎng)變化，使自己遭受房?jì)r(jià)損失。不少購房者認為，不到迫不得已，不會(huì )選擇退房，萬(wàn)一真的需要退房，造成的市場(chǎng)差價(jià)應當由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔�！叭绻�退房，可能在同地段已經(jīng)買(mǎi)不到質(zhì)量相當的一手房了。房產(chǎn)證遲遲不發(fā)，是開(kāi)發(fā)商造成的，過(guò)錯并不在購房者，這筆損失不應由購房者承擔�！辟彿空邚埮�士認為。

　　而有些開(kāi)發(fā)商認為，處理糾紛應當以合同為基礎，如果合同沒(méi)有約定，當然就沒(méi)有執行的基礎。還有一些開(kāi)發(fā)商提出，即使是開(kāi)發(fā)商存在過(guò)錯，退房的差價(jià)也不應由他們承擔。因為市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，如果是遇到房?jì)r(jià)沒(méi)漲反而下降的情況，那么退房時(shí)是否得將差價(jià)補償給開(kāi)發(fā)商呢？

　　疑問(wèn)：退房差價(jià)誰(shuí)補償

　　中原市場(chǎng)高級投資顧問(wèn)徐經(jīng)理認為，對于退房者來(lái)說(shuō)，賠償額是比較少的，一般來(lái)說(shuō)，購房者都會(huì )受到損失。

　　據了解，在上海曾出現過(guò)購房者要求開(kāi)發(fā)商支付退房損失的官司，法院判決開(kāi)發(fā)商支付購房者近10萬(wàn)元的房子差價(jià)。這個(gè)案件中，法院認為，因為開(kāi)發(fā)商存在過(guò)錯行為，導致購房者要退房，業(yè)主退房后再買(mǎi)同類(lèi)一套房，形成的差價(jià)應當由存在過(guò)錯方承擔，因此判決開(kāi)發(fā)商支付購房差價(jià)。

　　北京漢卓律師事務(wù)所劉律師認為，幾年來(lái)北京樓價(jià)有較大幅度上漲，如果開(kāi)發(fā)商僅按照合同簽訂時(shí)的價(jià)格給予補償，有違公平原則。但劉律師提醒讀者，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)錯，而是購房者單方面提出解除購房合同，法院可能不會(huì )支持購房者按照當前價(jià)格給予補償的請求。如果是因為開(kāi)發(fā)商過(guò)錯，提出退房，則可以向法院提出按照當下價(jià)格補償�？梢蕴岢鐾朔康拈_(kāi)發(fā)商常見(jiàn)過(guò)錯有：開(kāi)發(fā)商擅自變更規劃設計，商品房面積誤差超過(guò)3%，開(kāi)發(fā)商遲延交樓，商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題等。

　　專(zhuān)家建議：通過(guò)合同規避糾紛

　　北京市展達律師事務(wù)所張永魁律師說(shuō)，目前房產(chǎn)證遲發(fā)的現象，是很多項目都存在的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的確得承擔大部分責任，但房產(chǎn)證的辦理，并不是只由開(kāi)發(fā)商決定的，其中還有很多政策層面的因素，如某些項目房產(chǎn)證拖了十年還未辦理，是因為其中存在政府違規審批等原因。由于房產(chǎn)證遲發(fā)引起的法律糾紛，實(shí)踐操作性小，勝訴的可能性小，因為如果法院支持這類(lèi)案件的受理，那么可能面臨大部分業(yè)主要求賠償，開(kāi)發(fā)商可能蒙受較大的損失。張律師建議購房者通過(guò)合同規避風(fēng)險，例如可以在購房合同中規定房產(chǎn)證辦理的時(shí)限、遲交產(chǎn)權證的具體賠償等。

　　我愛(ài)我家法務(wù)部許丹律師認為，房產(chǎn)糾紛而導致的退房，其價(jià)格只能按買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格算，在購房者認為違約金不足以補償實(shí)際損失的情況下，可以向法院申請足以彌補損失的賠償，如通過(guò)舉證主張權利，提供目前該項目的市場(chǎng)價(jià)格，以及買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格，從而體現出差價(jià)，但是法院能否采納還得看開(kāi)發(fā)商的舉證和抗辯情況。只有在簽署合同時(shí)，將違約賠償明確規定，才能避免住房糾紛帶來(lái)的損失。（記者 陳曄）