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　　6月27日凌晨，隨著(zhù)一聲悶響，上海閔行區蓮花河畔景苑在建的7號樓整體轟然倒塌，造成1名工人死亡，其中部分房源已經(jīng)預售出去。這一事件在全國房產(chǎn)界引起一場(chǎng)“地震”。

　　房地產(chǎn)業(yè)應來(lái)一場(chǎng)“挖蠅種運動(dòng)”

　　蠅種，第一次聽(tīng)到這一文縐縐的名詞，是1990年前后高中時(shí)，在一次全校師生集會(huì )上，副校長(cháng)(也是我的語(yǔ)文老師)嚴厲地批判學(xué)生談戀愛(ài)的害處，并號召大家一起挖蠅種，把敗壞校風(fēng)、誘惑同窗的談戀愛(ài)的家伙們揪出來(lái)。

　　現在房地產(chǎn)界倒該來(lái)一場(chǎng)真正的“挖蠅種運動(dòng)”。上海住宅樓倒塌事件毫無(wú)疑問(wèn)是一起非常惡劣、影響巨大的事故。近些年全國沒(méi)有類(lèi)似事故發(fā)生。

　　臺風(fēng)、地震這類(lèi)自然災害，我們不能阻攔它的發(fā)生，但礦難、橋梁斷塌、交通事故卻是可以避免的，而住宅樓開(kāi)發(fā)這種與百姓生活密切相關(guān)的領(lǐng)域，發(fā)生整棟倒塌事故，更是難讓人原諒。其惡劣影響不但關(guān)系生命，而且讓千千萬(wàn)萬(wàn)居民提心吊膽，如果連房子都不安全了，這世界上還有什么安全的地方？

　　事故的原因還在調查中，但不管是什么具體原因，主要原因必定是人。很簡(jiǎn)單，這一棟樓的周邊沒(méi)有發(fā)生什么重大的地質(zhì)方面自然變化。那么，一定是某個(gè)人為的環(huán)節出現重大違規違法行為，勘測？規劃？施工？監理……對于這一事故，全國人民沒(méi)法不關(guān)注，政府所做的是，一查到底，把所有的蠅種都挖出來(lái)。

　　據媒體報道，開(kāi)發(fā)商上海梅都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有三級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，注冊資本僅1800萬(wàn)元，以前開(kāi)發(fā)過(guò)幾個(gè)小型樓盤(pán)。事故調查結果未出，還不能說(shuō)中小開(kāi)發(fā)商就有問(wèn)題。但我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)門(mén)檻低、企業(yè)多(6萬(wàn)家左右)、魚(yú)龍混雜、行業(yè)集中度低，卻是不爭的事實(shí)。

　　春季以來(lái)市場(chǎng)回暖，并于近期在投資投機需求帶領(lǐng)下重歸繁榮，筆者一直認為這對行業(yè)健康發(fā)展并非好事。按我的說(shuō)法是：冬天不夠冷，害蟲(chóng)沒(méi)凍死。蠅種是害蟲(chóng)的前身，是潛伏在良民企業(yè)陣營(yíng)中的不良分子。很多時(shí)候，他們做的一些小壞事并沒(méi)暴露于陽(yáng)光下，業(yè)主們也不知道，即使知道了，也常常拿他們沒(méi)辦法；而作為監管方的政府，有些不良官員既然拿了好處，也就睜只眼閉只眼。

　　預售制是倒塌樓房的幫兇

　　上海這座倒塌的住宅樓，屬于蓮花河畔景苑中的一棟，該樓盤(pán)總房源為629套，目前已售出503套。這些已經(jīng)交了錢(qián)的買(mǎi)房人，目前處于空前被動(dòng)的地位：一是不敢去住這樣的房屋；二是維權成本高；三是未必能夠退回當時(shí)的購買(mǎi)款。

　　從1995年1月1日起正式施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，在確立商品房預售制度的時(shí)候，不僅未建立起針對商品房預售模式的監管制度，甚至對預售制度的懲戒規定也由行政部門(mén)而非司法部門(mén)來(lái)執法，因此，我們至今仍很少見(jiàn)到因違規預售商品房而遭受處罰的案例。

　　預售制度是導致中國房?jì)r(jià)反常上漲和房屋質(zhì)量低劣的根本原因之一。因為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)預售收回了投資，獲取了利潤，他們就失去了提高房屋質(zhì)量的動(dòng)力，而在提前收回投資后，他們就有足夠的實(shí)力和耐心囤積居奇，推高房?jì)r(jià)，獲取暴利。預售制度等于為開(kāi)發(fā)商提供了低廉的融資功能，解決了他們的資金之困，但這也把絕大部分甚至全部風(fēng)險轉嫁到了購房者身上，使他們屢屢遭到開(kāi)發(fā)商的盤(pán)剝。

　　2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。在2007年兩會(huì )上，全國人大代表、武漢大學(xué)教授，博士生導師洪可柱也建議取消商品房預售制度，理由是，預售制度使投機房地產(chǎn)資金增多，部分購房者投機鉆營(yíng)，轉手牟利，使得部分城市房?jì)r(jià)上漲迅速，擾亂了社會(huì )的安定和諧。

　　洪可柱所言是事實(shí)。但是，開(kāi)發(fā)商等既得利益者再次祭出所謂國際慣例的大旗，反對取消預售房制度。其實(shí)，這些既得利益者所說(shuō)的國際慣例是被他們篡改過(guò)的已經(jīng)面目全非的“國際慣例”。

　　以美國為例，美國也有商品房預售制度，但預售所占比例很小。根據美國法律的規定，住房在沒(méi)有正式竣工、沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗收的情況下，還沒(méi)有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)，而未成形的不動(dòng)產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開(kāi)發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶(hù)簽訂正式合同，收取商品房的銷(xiāo)售款。

　　即使美國有些州準許商品房預售，也有許多非常嚴格的規定和限制，與我們現在所實(shí)行的商品房預售制度完全是兩個(gè)不同的概念。美國所謂的預售并不是真正意義上的銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)雙方只是根據意向簽訂“商品房預訂協(xié)議書(shū)”。根據美國法律，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開(kāi)發(fā)商，而是由第三方來(lái)保管，第三方包括具有合法執照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、保險公司、能夠提供擔保服務(wù)的政府有關(guān)部門(mén)等。而且，如果買(mǎi)房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無(wú)條件退回。

　　我們的預售房制度則把消費者的權益裸露在開(kāi)發(fā)商手下，任其宰割，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團抬高房?jì)r(jià)，侵害消費者權益的工具，本著(zhù)公平的原則，也應該盡快取消商品房預售。

　　暴利的市場(chǎng) 低質(zhì)的房子

　　房子倒下了，時(shí)間定格在了倒塌的短短30秒。在中國的金融中心上海，1.8萬(wàn)元/平方米的房子可以在瞬間轟然倒塌？這個(gè)市場(chǎng)到底怎么了？

　　曾幾何時(shí)，國際金融危機爆發(fā)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也未能幸免，虛高的房?jì)r(jià)，需求的長(cháng)期透支，加之政策的緊縮讓這個(gè)市場(chǎng)異常清冷，隨著(zhù)成交的大幅萎縮，價(jià)格也在暴跌的邊緣。然而，隨著(zhù)國家政策的轉向，戲劇性的一幕出現了，樓市從去年底的止跌，到今年初的回暖，再到近期的火爆。樓市保住了！

　　有人說(shuō)，高房?jì)r(jià)不能倒，倒了經(jīng)濟就完了。不錯，房?jì)r(jià)代表的是國家的GDP、地方政府的財政收入、企業(yè)的利潤。在危機面前，誰(shuí)能保8誰(shuí)就是功臣，而這一角色自然非房地產(chǎn)莫屬。

　　然而，樓市是貪婪的，暴利欲望是無(wú)止境的，無(wú)極限的。高價(jià)格的背后不但沒(méi)有高質(zhì)量，甚至是貪婪到抬高價(jià)格、貪婪到用偷工減料去獲取暴利�！案邇r(jià)格意味著(zhù)高品質(zhì)”這條規律在樓市里面似乎并不適用，價(jià)格與質(zhì)量很難成正比，甚至與質(zhì)量毫無(wú)關(guān)系！原因很簡(jiǎn)單，因為高房?jì)r(jià)所對應的是高地價(jià)，開(kāi)發(fā)商在拿到高價(jià)地后仍要獲取暴利，就要壓縮建安成本，就會(huì )從樓盤(pán)的品質(zhì)上做文章。所以，越是暴利的市場(chǎng)就越會(huì )出現低質(zhì)的商品！

　　于是房?jì)r(jià)崛起了，而房子倒下了。

　　房?jì)r(jià)的崛起與房子的倒下本應該沒(méi)有嚴格的邏輯關(guān)系，上海閔行區蓮花河畔景苑也僅僅是個(gè)例，一切看似偶然的因素，往往預示著(zhù)必然的結果。在一個(gè)缺乏自我約束機制的市場(chǎng)當中，實(shí)施寬松的政策本身就意味著(zhù)對監管的放松，今天這個(gè)事件是否該對管理層近期政策導向作個(gè)反思？

　　一個(gè)市場(chǎng)要想長(cháng)期健康發(fā)展，就必須兩條腿同時(shí)走路，既要保證建筑質(zhì)量這一“硬環(huán)境”，也要兼顧市場(chǎng)體系這一“軟環(huán)境”。然而，我們在這兩方面都差得太遠了。建設一個(gè)真正健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)任重而道遠。我們的管理層，該去思考些什么了。