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　　房產(chǎn)律師團

　　本期出場(chǎng)律師：

　　遼寧青松律師事務(wù)所律師鐘剛

　　2000年，北京的一起因道路交通噪聲污染問(wèn)題而引發(fā)的訴訟案件成為了我國首例道路交通噪聲污染訴訟案。此后的幾年，隨著(zhù)我國城市建設的快速推進(jìn)，各城市道路交通環(huán)境也逐漸得到了改善，受制于此，房屋噪聲超標案件在我國的房地產(chǎn)訴訟中也就成為了常見(jiàn)問(wèn)題。大連亦如此，尤其是近兩年，各項重大交通道路工程的實(shí)施接二連三，來(lái)自住宅項目周邊的交通工具也就成為了居住區的主要噪音污染源。那么此類(lèi)案件的焦點(diǎn)在哪里？開(kāi)發(fā)商究竟在何種情形下構成違約行為？業(yè)主在何種情況下會(huì )獲得相應賠償？這是多數百姓比較關(guān)心的問(wèn)題。

　　入住后難忍立交橋噪音 幾次協(xié)商不成訴至法院

　　2008年5月，周女士經(jīng)過(guò)實(shí)地考察后，看好某開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的一處樓盤(pán)，且對該房屋的質(zhì)量、戶(hù)型及周邊的配套設施都比較滿(mǎn)意，就決定買(mǎi)下一套總房款90余萬(wàn)元、面積為100平方米的商品房。雙方簽訂購房合同后不久，開(kāi)發(fā)商就向周女士交付了經(jīng)驗收合格的房屋。

　　周女士一家剛入住不久，就發(fā)現該房屋由于鄰近立交橋，噪音非常大，空氣也比較污濁，白天在家里根本不能開(kāi)窗，夜里更是無(wú)法正常休息。于是，周女士找到該項目開(kāi)發(fā)商，要求解決噪音問(wèn)題，如果無(wú)法解決，則要求退房。周女士與該開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)幾次協(xié)商都沒(méi)有成功，于是，周女士一紙訴狀將開(kāi)發(fā)商訴至法院，以房屋鄰近立交橋噪聲嚴重超標開(kāi)發(fā)商構成根本違約為由，請求法院判令解除購房合同，并返還購房款。

　　是否屬于房屋質(zhì)量瑕疵 法庭之上雙方各執己見(jiàn)

　　周女士認為：該房屋噪音污染超標，嚴重影響了自己的正常生活，屬于商品房的質(zhì)量瑕疵，開(kāi)發(fā)商屬于違約，應該解除購房合同，返還房款并承擔因此造成的經(jīng)濟損失；而被告開(kāi)發(fā)商則辯稱(chēng)：該房屋交付給原告之前是經(jīng)過(guò)驗收合格的，不存在任何質(zhì)量瑕疵，而且立交橋是幾年前就建好的，原告購買(mǎi)房屋之前，也對周邊環(huán)境進(jìn)行了考察，對立交橋產(chǎn)生的噪音影響是知道的。所以開(kāi)發(fā)商認為自己不存在任何違約行為。

　　購房前立交橋客觀(guān)存在 開(kāi)發(fā)商不構成違約行為

　　經(jīng)審理，法院認為：該項目開(kāi)發(fā)商不構成違約。原告周女士購買(mǎi)房屋的時(shí)候，立交橋已經(jīng)客觀(guān)存在，且被告開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違反合同義務(wù)，原告周女士訴稱(chēng)的噪音污染并非由被告違約行為所致，原告以合同目的不能實(shí)現為由請求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主張，不符合《合同法》第94條的規定，不應予支持。被告開(kāi)發(fā)商雖然沒(méi)有違約，但是從公平原則出發(fā)，應采取相應的緩解和補救措施，保障原告的人身健康和生活環(huán)境。

　　依據《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第一百零七條的規定，法院對此案判決如下：1、駁回原告周女士的訴訟請求；2、訴訟費由原告承擔。最終，原告周女士沒(méi)有提起上訴，而被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也采取了諸如給窗戶(hù)換隔音玻璃或給項目建隔音帶等相應的補救措施。

　　-律師提醒

　　房屋噪聲超標情形下，開(kāi)發(fā)商是否構成違約，與買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生時(shí)間密切相關(guān)。本案中，在立交橋已經(jīng)客觀(guān)存在，且開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違反合同義務(wù)的情況下，購房人訴稱(chēng)的噪聲污染并非由于出賣(mài)人違約行為所致。其以合同目的不能實(shí)現為由請求就解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主張，不符合《合同法》合同法定解除的規定，不應予支持。因此，這就要求購房者在選購房屋之前，一定要對房屋的戶(hù)型、結構、周邊環(huán)境、配套設施做足了解，以免購房后節外生枝。(記者邊琦)