中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　“一個(gè)鍋爐房公攤了7次”

　　2004年夏天，英國律師理查德(化名)走進(jìn)了北京惠誠律師事務(wù)所張翔律師的辦公室，兩個(gè)律師當時(shí)還沒(méi)有想到，他們這次對中英房地產(chǎn)法律法規的切磋，引發(fā)了此后長(cháng)達一年、涉及上百戶(hù)業(yè)主的房產(chǎn)糾紛。

　　理查德的中國妻子2003年在北京二環(huán)邊的一個(gè)高檔樓盤(pán)購買(mǎi)了一套房子，每平方米售價(jià)1.7萬(wàn)元，總價(jià)160余萬(wàn)元。收房后，理查德很是不解，一套近百平方米的房子怎么看著(zhù)這么小呢？經(jīng)人解釋?zhuān)�理查德才知道，這近百平方米是房子的建筑面積，其中30%也就是將近30平方米都是房子的公攤面積。

　　“天哪，我竟然花了45萬(wàn)元給別人買(mǎi)房子！”理查德算了算房子的公攤面積之后很是驚訝，四處找人詢(xún)問(wèn)自己是不是被開(kāi)發(fā)商坑了？得到的答案都是——在中國，開(kāi)發(fā)商賣(mài)公攤面積是符合法律規定的。顯然，理查德沒(méi)有在英國享受過(guò)這樣的“待遇”，他始終覺(jué)得這樣的“規矩”并不合理。

　　張翔律師多年來(lái)從事房地產(chǎn)法律實(shí)踐，他非常清楚，開(kāi)發(fā)商在公攤面積上做文章的情況其實(shí)普遍存在，只要有專(zhuān)業(yè)人士去核查，都能或多或少挑出點(diǎn)問(wèn)題來(lái)。只是因為專(zhuān)業(yè)知識、精力以及市場(chǎng)地位等原因，大多數業(yè)主不知道或者不愿意去較真兒罷了，而這層窗戶(hù)紙看來(lái)要被理查德這個(gè)外國人戳破了。

　　對于30%的公攤面積，張律師憑著(zhù)專(zhuān)業(yè)的直覺(jué)就料定里面一定有水分�！伴_(kāi)發(fā)商侵害業(yè)主權益漲大公攤面積的情況普遍存在，只是看你維權不維權了。有一個(gè)樓盤(pán)，把一個(gè)700余平方米的鍋爐房公攤了7次�！�

　　理查德有點(diǎn)震驚，他馬上意識到這已經(jīng)不是侵害他一個(gè)人利益的問(wèn)題了，應該有個(gè)組織或機構代表小區全體業(yè)主維權。

　　專(zhuān)職業(yè)委會(huì )真為業(yè)主辦事

　　如果避開(kāi)公攤這個(gè)可能存在的問(wèn)題不說(shuō)，理查德所居住的小區可以算得上模范了，在其他小區的業(yè)主還在為與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的雙重“壓迫”斗爭的時(shí)候，這個(gè)小區已經(jīng)走入了市場(chǎng)化管理的軌道。

　　小區的業(yè)主大多是有錢(qián)的商人，他們聘請了3個(gè)專(zhuān)職的業(yè)委會(huì )工作人員負責日常處理小區的事務(wù)。僅這三個(gè)人的工資，業(yè)主們每年就要自掏腰包20萬(wàn)元。不過(guò)，平均到每個(gè)購房業(yè)主頭上，一年也就千余元，這是他們完全可以承受的。

　　這樣誕生的業(yè)委會(huì )自然以維護業(yè)主利益為準則。業(yè)委會(huì )的主任每天的首要工作就是監督物業(yè)公司的服務(wù)和賬目，哪怕是磚縫里長(cháng)了一棵草，都要及時(shí)清除。而物業(yè)公司也是小區業(yè)主自己選聘的，小區整潔安全的環(huán)境也處處體現著(zhù)物業(yè)服務(wù)水準。對于業(yè)主向開(kāi)發(fā)商維權，物業(yè)公司都是支持業(yè)主的合法權益的。

　　幾天之后，小區業(yè)委會(huì )的張主任主動(dòng)找到張翔律師咨詢(xún)。雖然沒(méi)有樓盤(pán)的建設、測繪圖紙等材料，但根據張主任的介紹，張律師就憑借專(zhuān)業(yè)知識出具了上百頁(yè)的咨詢(xún)意見(jiàn)書(shū)，羅列了可能存在的公攤面積不準確的地方。

　　回到小區，業(yè)委會(huì )將律師提出的問(wèn)題進(jìn)行公示，召集業(yè)主商談對策，經(jīng)過(guò)投票表決，談判成了業(yè)主們處理公攤糾紛的首選方式。

　　在業(yè)委會(huì )的聯(lián)系下，小區145個(gè)業(yè)主都給張翔律師出具了授權委托書(shū)，讓他代表全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商談判。

　　請來(lái)測繪人員實(shí)地測量

　　現實(shí)的問(wèn)題是，現在業(yè)主們手中沒(méi)有任何證據，所有的問(wèn)題都是推測、判斷來(lái)的，要想讓開(kāi)發(fā)商退錢(qián)必須拿出鐵證才行。張律師分別找到房管局和為樓盤(pán)做竣工實(shí)測的單位，打了半個(gè)月嘴仗之后，測量單位終于拿出了實(shí)測圖的復印件。

　　拿著(zhù)圖紙到小區實(shí)地勘查后，張翔律師發(fā)現了有關(guān)公攤面積的四大問(wèn)題。

　　首先，在圖紙上，整座樓最高的兩層全被標注是電梯設備層，都算進(jìn)了公攤面積，可事實(shí)上，樓座頂層整整800平方米都是開(kāi)發(fā)商在用，所謂“設備層”一件設備都沒(méi)有。

　　此外，住宅樓的地下一層是物業(yè)用房，地下三層是人防工程，地下二層是車(chē)庫，產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商卻將地下一層、三層以及二層車(chē)庫的電梯間、樓梯井全算作公攤面積攤在業(yè)主頭上。張律師說(shuō)：“地下車(chē)庫屬于開(kāi)發(fā)商，那么開(kāi)發(fā)商也應該算個(gè)產(chǎn)權人，應該和全體業(yè)主一起分攤公攤面積，可是開(kāi)發(fā)商將全部公攤都讓業(yè)主來(lái)背實(shí)在說(shuō)不過(guò)去�！�

　　第三，地下車(chē)庫的甬道和出入口將近1000平方米也被算成公攤面積。對此，張律師認為，車(chē)庫的產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商，那么用以車(chē)輛出入的甬道和出入口的面積自然應該歸開(kāi)發(fā)商，業(yè)主們在車(chē)庫停車(chē)交納了停車(chē)費，不開(kāi)車(chē)的業(yè)主也沒(méi)有享用地下車(chē)庫，因此讓全體業(yè)主公攤車(chē)庫甬道和出入口完全沒(méi)道理。

　　最后，在設計時(shí)，小區的配電室建在樓座外面，由于供電單位不同意，工程建設時(shí)就搬進(jìn)了地下一層，也成為了業(yè)主們的公攤面積，這算是開(kāi)發(fā)商違約變更設計規劃，沒(méi)有通知業(yè)主，也不合適。

　　除了開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題之外，張翔律師發(fā)現，測量單位的實(shí)測圖表述模糊。于是他帶著(zhù)幾位專(zhuān)業(yè)測繪人員一連7天在小區里實(shí)地測量，在潮濕的地下室一干就到深夜。

　　張翔律師說(shuō)，原來(lái)的測量單位用的還是普通的米尺，誤差比較大，而他請的測繪人員已經(jīng)使用光測量的方法，將誤差降到最低。測量報告的結果不出張律師所料，公攤面積比以前的實(shí)測圖少了3%。

　　張律師說(shuō)：“3%聽(tīng)起來(lái)不多，可是對于小區4萬(wàn)余平方米的總面積來(lái)講，差3%可就是上千平方米、上千萬(wàn)的水分呢，了不得！”

　　談判討回千萬(wàn)賠款

　　有了實(shí)地勘查結果和測量報告之后，張翔律師開(kāi)始和開(kāi)發(fā)商“正面交鋒”。

　　“我們的測量報告都是國家批準的，你們有什么資格評判�！遍_(kāi)發(fā)商根本不承認張律師請人做的測量報告，而且表示公攤面積的算法都是在合同中約定的，不可能退錢(qián)給業(yè)主。第一輪談判下來(lái)，開(kāi)發(fā)商要求給他們一個(gè)月的時(shí)間找專(zhuān)業(yè)人士核查張翔律師提交的法律意見(jiàn)書(shū)，然后再進(jìn)行協(xié)商。

　　一個(gè)月之后，可能是意識到了問(wèn)題的嚴重性，開(kāi)發(fā)商組成了一個(gè)7人專(zhuān)業(yè)陣容，對陣張翔律師、業(yè)委會(huì )主任及業(yè)主代表，這一次他們的語(yǔ)氣有所緩和，同意將樓頂800平方米剔除出公攤面積，將相應的錢(qián)款退還業(yè)主。張律師據理力爭，堅持要求開(kāi)發(fā)商還應與業(yè)主一起共同分攤地下面積、車(chē)庫甬道、出入口及配電室。這一談?dòng)质且粋�(gè)月的時(shí)間。

　　經(jīng)過(guò)協(xié)商，業(yè)主們也作出了一些讓步，放棄了雙方爭議最大的車(chē)庫甬道、出入口問(wèn)題。最終，雙方達成一致，開(kāi)發(fā)商將樓座頂層800平方米公攤面積折算退款，地下公攤面積由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主分攤，開(kāi)發(fā)商按實(shí)際面積的1/3折算退款，配電室的面積也折算退還了1/4，經(jīng)過(guò)計算，開(kāi)發(fā)商共退還業(yè)主1700余萬(wàn)元。相當于平均每套房子退還了10萬(wàn)余元。其中一部分以讓業(yè)主們免交幾年物業(yè)費的形式補償，另一部分以現金方式退還。

　　談判結束了，可張律師的工作卻并沒(méi)有停止。他審查了全部145名業(yè)主的160余份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，和業(yè)主們請來(lái)的3名會(huì )計一起做賬，根據每套房屋的單價(jià)、分攤面積計算出每家每戶(hù)應得的退款，確認無(wú)誤后逐一退還給業(yè)主。

　　律師直指房?jì)r(jià)制度缺陷

　　一個(gè)樓盤(pán)上百名業(yè)主，最終竟讓一個(gè)外國人發(fā)現了中國開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，實(shí)在有點(diǎn)諷刺�？梢�(jiàn)，我們是長(cháng)期看慣了一些不合理的“常事”，甚至把這些不合理當合理的來(lái)接受了。

　　“一般的公攤部位都是樓頂、地下室，這些部位如果建成房屋，是很難銷(xiāo)售的，或者賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)。但是作為公攤面積來(lái)講，每家每戶(hù)都要按照一定的比例，按照商品房的價(jià)格分攤買(mǎi)下，開(kāi)發(fā)商把公攤面積搞得越大，掙得也就越多�！睆埾杪蓭煹囊环�話(huà)道出了開(kāi)發(fā)商在公攤面積上做文章的真正原因�！岸�根本上，是我們的商品房以建筑面積定價(jià)銷(xiāo)售的制度存在缺陷，讓開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)公攤面積獲取很高的利益�！�

　　2003年12月1日實(shí)施的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》中明確規定，銷(xiāo)售商品住宅應按照套內建筑面積計價(jià)。如果真這樣落實(shí)，以前按建筑面積每平方米1萬(wàn)元的房子，按套內面積計價(jià)時(shí)可能就“漲”到了每平方米1.4萬(wàn)元，看似是房?jì)r(jià)高了，可那卻是購房人能實(shí)實(shí)在在享受到的居住面積，也可以讓購房人用不帶水分的價(jià)格房比三家。

　　不過(guò)遺憾的是，辦法實(shí)施5年多了，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房時(shí)向購房人報出的房?jì)r(jià)仍然是以建筑面積計算的，只不過(guò)在簽訂合同時(shí)做了道簡(jiǎn)單的數學(xué)題，將按建筑面積計算的房屋單價(jià)換算成套內面積的。說(shuō)白了就是“上有政策下有對策”的敷衍罷了�？勺屓瞬唤獾氖�，這么明目張膽地打擦邊球，怎么5年多都沒(méi)人管管？

　　8月25日，市住建委宣布，按照修訂后的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》，今后預售商品房或現房銷(xiāo)售應按照套內建筑面積計價(jià)，其中包括預售商品房、商業(yè)用房和辦公用房。如今，制度再次公之于眾，就看如何落實(shí)了。