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　　一位年逾八旬的老人在3年前為了改善自己的晚年生活，作出一個(gè)慎重決定：將棲身的房屋賣(mài)出去，用所得的房款作為租金，仍然租住該套已生活了多年的房屋。但老人做夢(mèng)也沒(méi)想到，原本跟購房者說(shuō)得好好的，不料購房者在拿到產(chǎn)權證后，將老人一紙訴狀告進(jìn)法院，要求老人交付并搬出該房屋。老人當然不肯，于是雙方對簿公堂。

　　這起上海首例以房養老案件在重陽(yáng)節即將來(lái)臨之際落槌。老人最終的命運將會(huì )如何？

　　八旬老人“以房養老”

　　訾老先生今年83歲，居住在上海市田林新村。由于年事已高，日常生活不能自理，訾老先生請了一個(gè)鐘點(diǎn)工照顧他的生活。 3年前，老人決定將自己居住的房子出售再租賃，用所得的房款支付房租，以此改善生活，頤養天年。經(jīng)過(guò)協(xié)商，老人最終決定將房子賣(mài)給鐘點(diǎn)工的丈夫杭先生。

　　2005年5月16日，訾老先生和杭先生簽訂 《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房產(chǎn)轉讓價(jià)款為23萬(wàn)元。事實(shí)上，這個(gè)房?jì)r(jià)在當時(shí)低于市場(chǎng)價(jià)格。雙方還約定，訾老先生于2007年4月30日前騰出該房屋并通知杭先生進(jìn)行驗收交接；杭先生應在收到通知之日起的3日內對房屋及其裝飾、設備情況進(jìn)行查驗。

　　合同還約定，合同簽訂后，杭先生應于2005年5月16日支付房?jì)r(jià)款2萬(wàn)元，作為定金，待支付尾款時(shí)抵作房?jì)r(jià)款；杭先生還應于2005年11月20日前支付5萬(wàn)元；杭在訾老先生搬出之后3日內付4.5萬(wàn)元，即達房款總額的50%；后50%分4次付，每半年一次，即2.8萬(wàn)余元。

　　在合同簽訂的當天，雙方辦理了產(chǎn)權轉移登記手續，權利人變更為杭先生。之后，訾老先生收到杭先生支付的首期房款2萬(wàn)元。從2005年9月25日至2006年3月4日，訾老先生先后3次收到杭先生購房款共計5萬(wàn)元。

　　買(mǎi)房人要老人馬上搬家

　　訾老先生做夢(mèng)也沒(méi)想到的是，今年2月28日，他收到徐匯區法院的一張傳票，原來(lái)，杭先生將他告至法院，要求按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定向杭先生交付房屋，并支付逾期違約金。

　　“不搬！”老人收到訴狀很氣憤。既然合同有約定，為什么訾老先生不肯搬走呢？原來(lái)這里還有一個(gè) “故事”。

　　雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，曾達成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過(guò)每月支付租金給杭先生，允許 “出售方賣(mài)房而不遷出、購買(mǎi)方買(mǎi)房而不入住”。雙方還就此在違約條款中作了約定——“按每月1500元 (房租)，從房款中扣”。在合同中，雙方在附隨條件中加以說(shuō)明。

　　現在杭先生出爾反爾，訾老先生堅決不肯搬離該房屋。

　　“我是一名孤老，目前沒(méi)有生活自理能力，經(jīng)濟也很困難，這些年一直靠政府和街道的幫助生存�？陀^(guān)上講，這套房屋是我唯一的住房，不可能出售。當時(shí)我簽合同，目的就是想手頭有些錢(qián)，改善一下生活�！宾だ舷壬�說(shuō)：“杭先生只支付7萬(wàn)元就可以占用房屋，他是以合法形式掩蓋非法目的�！�

　　法院判決維護老人權益

　　法院對此案進(jìn)行開(kāi)庭審理，認為被告訾老先生所述 “涉案房屋是被告唯一的住房，不可能出售”一項，因唯一住房與不可能出售兩者之間沒(méi)有邏輯上的因果關(guān)系，法院對此觀(guān)點(diǎn)不予采信。

　　法院還認為，該買(mǎi)賣(mài)合同既針對常規的買(mǎi)賣(mài)事項作出約定，又通過(guò)買(mǎi)賣(mài)中違約條款關(guān)于 “按每月1500元 (房租)，從房款中扣”的約定解決了被告的居住問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的訾老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現實(shí)狀況，因此原、被告雙方合意有條件的允許出售方賣(mài)房而不遷出、購買(mǎi)方買(mǎi)房而不入住的養老情形的存在，使現被告的居住使用成為一種雙方合意且情況特殊的使用關(guān)系，即被告支付相關(guān)使用費的方式是從房款中扣�？梢�(jiàn)，被告所述“原告以合法形式掩蓋非法目的”，沒(méi)有事實(shí)依據。亦因此，原告關(guān)于要求被告交付系爭房屋的訴請，法院不予支持。

　　據此，法院作出判決，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交納違約金的訴訟請求不予支持。

　　法官提醒：房屋買(mǎi)賣(mài)要謹慎

　　本案判決后，徐匯法院法官在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，本案是一起由房屋買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的房屋遷讓糾紛案。當事人雙方簽訂的是附條件的買(mǎi)賣(mài)合同，也就是說(shuō)，買(mǎi)受房屋的人要履行附隨條件中約定的義務(wù)，即等到老人不能再使用這套房屋的時(shí)候，合同才算履行完畢，這套房子才能交付到買(mǎi)受人的手里。

　　這位法官說(shuō)，本案中，即便這起房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有附隨條件，買(mǎi)受人也應該知道，老人只有唯一的一套房屋，法院不可能對老人采取強制性措施，讓老人遷出該套房屋，因為老人的本意就是想通過(guò)賣(mài)房所獲得的錢(qián)來(lái)改善自己的晚年生活。

　　記者了解到，近年來(lái)，上海試點(diǎn)的 “以房養老”新模式有兩種。一種是 “以房自助養老”，即65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心交付。

　　另一種是 “倒按揭”，即指投保人將房屋產(chǎn)權作抵押，按月從金融機構領(lǐng)取現金直到亡故，相當于金融機構通過(guò)按月付款的方式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權。

　　那么，在上海這個(gè)越來(lái)越老齡化的城市，市民能不能像案中的訾老先生一樣，將房屋出售后仍然住在這套房屋里，以支付租金的方式來(lái)過(guò)完自己的晚年生活？對房屋出售方老年人和買(mǎi)受方來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有法律風(fēng)險的存在？

　　徐匯區法院法官認為，像本案這種 “以房養老”方式在市場(chǎng)上也有一定的市場(chǎng)需求，對于這種需求，有關(guān)部門(mén)應該采取社會(huì )管理的模式，為雙方當事人提供保障，比如在質(zhì)押或典押上提供法律保障，避免出現類(lèi)似糾紛，避免老人權益遭受侵害，財產(chǎn)遭受損失。當然，需要購買(mǎi)這類(lèi)房屋的市民也要慎重，在簽訂此類(lèi)合同前要有思想準備，因為該合同有附隨條件，需要承擔相應的義務(wù)，否則，一旦違反合同，很難獲得法院的支持。