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　　“設計”訴訟憑調解書(shū)過(guò)戶(hù) 斥中介逃稅合同無(wú)效 稱(chēng)買(mǎi)主定金少欲解約 記者從二手房糾紛案中發(fā)現—— 官司隨房?jì)r(jià)漲 賣(mài)主找茬撕契約

　　賣(mài)房后反悔，父子“設計”訴訟，父親告兒子不贍養，要把當初贈予的房子收回。之后雙方“和解”，調解書(shū)確認房屋歸父親。買(mǎi)房人發(fā)現后申請再審，一中院再審后方才真相大白。

　　    日前，記者在采訪(fǎng)時(shí)了解到，隨著(zhù)本市房?jì)r(jià)的大幅度上漲，本市各區法院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件逐漸增多。

　　    法官告訴記者，雖然這些案件表面上起訴理由眾多，但起訴的背后，多數賣(mài)房者的心理是相同的：他們試圖通過(guò)訴訟，將原來(lái)低價(jià)賣(mài)出的房產(chǎn)奪回，減少“損失”。  

　　    當今現象·案件增多

　　    05年以來(lái) 官司隨房?jì)r(jià)漲

　　    記者從朝陽(yáng)、通州、大興等區法院的立案部門(mén)了解到，2005年以來(lái)，各法院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件呈上升趨勢。而據媒體報道，北京的房?jì)r(jià)正是從2005年開(kāi)始逐年大幅攀升的。

　　    通州法院研究室主任張萍表示，從以往案件來(lái)看，二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件增多的原因在于房?jì)r(jià)漲得太快，有的房主剛簽完賣(mài)房協(xié)議不久，就發(fā)現房子又漲了不少，于是在辦理過(guò)戶(hù)前開(kāi)始后悔，尋找各種理由“變卦”。

　　    為此，買(mǎi)房人只得起訴到法院�！氨M管真實(shí)的‘理由’當事人不會(huì )在明面上說(shuō)，但法官經(jīng)過(guò)細致調查后，往往都會(huì )發(fā)現這一現象�！睆埰颊f(shuō)。

　　    記者同時(shí)了解到，在司法實(shí)踐中，該類(lèi)案件以賣(mài)房人敗訴居多。

　　    多數官司 賣(mài)房時(shí)沒(méi)房本

　　    記者同時(shí)了解到，在這些案件中，多數賣(mài)房者在當初賣(mài)房的同時(shí)，因買(mǎi)房者故意拖延、開(kāi)發(fā)商方面手續不齊全等種種主客觀(guān)原因，沒(méi)有給買(mǎi)房者辦理房屋產(chǎn)權證。

　　    對此張主任解釋道，根據物權法規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立和轉讓?zhuān)��?jīng)依法登記才發(fā)生效力。

　　    只有辦完房屋產(chǎn)權登記，房屋的產(chǎn)權才算真正地完成了轉移，房子才算是真正屬于買(mǎi)房人所有。

　　    在沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權證的情況下，首先，房屋買(mǎi)賣(mài)行為是否具有效力，在法律上是有爭議的。雖然本市各個(gè)法院根據目前房?jì)r(jià)大幅度上漲的大背景，普遍認為認定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效有失公平，但并沒(méi)有可以直接依據的法律規定。

　　    其次，如果沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)，賣(mài)房者將房屋轉移給第三方就有了可乘之機。

　　    依據物權法第106條，符合“第三方獲得房屋時(shí)是善意(即不知賣(mài)房者系非法)的”，“以合理的價(jià)格轉讓”，“房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權登記手續”的情形，買(mǎi)房者即便通過(guò)訴訟也很難取得房產(chǎn)。

　　    ●律師提醒

　　    針對目前出現的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛倍增的現狀，北京市天瀚律師事務(wù)所律師李振江提示購房者，應從以下方面保護自己的合法權益，規避風(fēng)險。

　　    1.簽約時(shí)應考慮房?jì)r(jià)上漲因素可能帶來(lái)的隱患，約定好違約賠償責任，并盡快辦理過(guò)戶(hù)手續。

　　    2.簽約時(shí)，讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　    3.交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方應當選擇正規房屋中介機構。對買(mǎi)賣(mài)雙方商定的內容，應以書(shū)面形式最終確認。

　　    4.購房者不僅應在購房前到現場(chǎng)查看房屋，還應向物業(yè)公司、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況。

　　    5.法律明確規定，農村宅基地上所建房屋不能上市交易，由此已經(jīng)引發(fā)大量糾紛，建議城鎮居民不要貪圖便宜而購買(mǎi)。

　　    典型案例·訴訟欺詐

　　    “設計”訴訟  從法院“騙回”已賣(mài)房

　　    賣(mài)房三年后價(jià)漲  賣(mài)主家屬起訴“悔房”

　　    2004年8月，張明(化名)通過(guò)中介公司買(mǎi)下了李軍(化名)位于和平門(mén)某小區的一套建筑面積為70多平方米的拆遷安置房，支付了全部購房款50余萬(wàn)元。

　　    2005年1月1日張明入住，但由于拆遷單位的原因，房產(chǎn)證一直未能辦理。

　　    轉眼兩年過(guò)去了，和平門(mén)地區的房?jì)r(jià)漲了不少。

　　    2007年初的一天，張明突然接到法院的傳票：李軍的父母、妹妹、李軍的侄女、外甥女5人將李軍和張明告上法院，要求確認房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

　　    5人訴稱(chēng)，已經(jīng)被拆遷的平房原是李軍父親的私房，拆遷被安置人口除李軍之外還包括他們5人。2006年上半年，5人才知李軍背著(zhù)他們賣(mài)了房子，因此起訴。

　　    法庭上，張明提交了購房的相關(guān)證據，所有證據都證明李軍有權處分該房屋，而被安置人口并不等于是房屋產(chǎn)權人。

　　    2007年12月21日，一中院終審判決確認房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效，駁回原告訴訟請求。

　　    父子“設計”訴訟  假和解真騙房

　　    拿到終審判決書(shū)張明以為，終審判決自宣判當天就生效了，今后就可以住得踏實(shí)了。

　　    2009年初，張明聽(tīng)說(shuō)拆遷單位開(kāi)始辦房產(chǎn)證了，也趕去申請。去了以后他才得知：房子在幾天前被人過(guò)戶(hù)到了李軍父親名下！

　　    原來(lái)，2008年初，李軍的父親以李軍未盡贍養義務(wù)為由，到某區法院起訴兒子。李軍的父親稱(chēng)，那套拆遷房本來(lái)是自己的，后來(lái)贈給兒子李軍。但是，他當時(shí)附了個(gè)條件：李軍必須盡贍養義務(wù)，為自己養老送終。

　　    如今，兒子李軍不贍養自己，所以他要求撤銷(xiāo)協(xié)議。

　　    進(jìn)入訴訟后，李軍和父親迅速和解。2008年2月15日，李軍和父親簽訂調解書(shū)，上面寫(xiě)道：“李軍同意房屋歸父親所有”。

　　    2009年初，李軍父親以調解書(shū)為依據，向某區建委申請辦理了過(guò)戶(hù)手續。2009年2月25日，李軍父親領(lǐng)取了房產(chǎn)證。

　　    但事實(shí)上，根據知情人透露，建委、法院相關(guān)文書(shū)的簽署及房產(chǎn)證的辦理中，許多書(shū)面簽字都是李軍的筆跡！

　　    張明打電話(huà)質(zhì)問(wèn)李軍，他卻表示：“在家我根本做不了主……”

　　    為取證  買(mǎi)主被迫提起行政訴訟

　　    絕望之際，張明找到了北京市天瀚律師事務(wù)所律師李振江。李律師是一位有著(zhù)十多年豐富訴訟經(jīng)驗的律師。他了解了案情始末后，冷靜分析：“顯然，這是訴訟欺詐！”

　　    李律師告訴張明，根據民事訴訟法，案外人對原調解書(shū)確定的執行標的物主張權利，且無(wú)法提起新的訴訟解決爭議的，可以在調解書(shū)發(fā)生法律效力后二年內向作出調解書(shū)的法院的上級法院申請再審。當務(wù)之急是要找到那份調解書(shū)，它是申請再審的基本證據。

　　    由于某區法院和某區建委均不同意提供調解書(shū)供張明復印，張明只得對建委部門(mén)提起行政訴訟，要求其撤銷(xiāo)李軍父親名下的房產(chǎn)證。庭審中，建委的代理人提交了調解書(shū)作為登記合法的證據，張明作為原告，這才拿到了它。

　　    他發(fā)現，調解書(shū)在終審判決下達之后才簽訂，但調解書(shū)中對終審判決書(shū)只字未提。

　　    法院認定：賣(mài)主用訴訟規避生效判決

　　    2009年3月12日，張明向一中院遞交了再審申請書(shū)。

　　    張明告訴法官，在李軍和他父親的刻意隱瞞下，某區法院沒(méi)有了解到一中院對同一執行標的物此前已經(jīng)作出終審判決，更無(wú)從了解到張明才是真正的房屋權利人。李軍和父親是惡意串通，“設計”了一場(chǎng)訴訟。

　　    2009年6月30日，一中院裁定由該院再審此案，再審期間中止原調解書(shū)的執行。

　　    法院認為，張明依據生效民事判決，已經(jīng)取得房屋物權，李軍應當繼續履行房屋出賣(mài)人的義務(wù)。李軍父子二人隱瞞民事判決情況，通過(guò)訴訟手段故意規避生效判決，由李軍父親取得房屋產(chǎn)權，嚴重侵犯了張明的合法權益。

　　    再審審理中，李振江律師直言不諱地說(shuō)：張明買(mǎi)房時(shí)，當時(shí)該房屋市場(chǎng)價(jià)格是50多萬(wàn)元，而2008年房屋價(jià)格已經(jīng)升至150多萬(wàn)元。對巨大經(jīng)濟利益的不當追求，才是李軍發(fā)起訴訟的唯一原因。

　　    最終和解  花12萬(wàn)“買(mǎi)回”自己的房本

　　    日前，經(jīng)一中院調解，張明與李軍父子達成和解，雙方確認：原調解書(shū)內容無(wú)效，房屋歸張明所有，李軍父親協(xié)助張明辦理過(guò)戶(hù)手續，張明給付李軍父親經(jīng)濟補償12萬(wàn)元。

　　    2009年11月18日，張明憑著(zhù)一中院作出的新的調解書(shū)，終于拿到了早就應該屬于自己的房產(chǎn)證。

　　    據了解，時(shí)至今日，這套涉案房產(chǎn)的市值已經(jīng)達到近200萬(wàn)元。

　　    典型案例·賴(lài)中介

　　    稱(chēng)中介逃稅 合同應無(wú)效

　　    2007年7月，劉女士向祁女士購買(mǎi)了一套位于世貿國際公寓的房屋，并支付了40萬(wàn)元定金。 

　　    但此后，祁女士一直沒(méi)有交房，劉女士將其告上法院。 

　　    法庭上，祁女士稱(chēng)房屋還沒(méi)辦理產(chǎn)權證，無(wú)法交易；且中介公司隱瞞交易價(jià)格規避稅收法規，故意偷逃稅款，因此合同應屬無(wú)效。

　　    法院認為，雙方簽訂的協(xié)議有效。祁女士不履行合同導致合同目的不能實(shí)現，應承擔違約責任。

　　    雙方簽約后房?jì)r(jià)明顯上漲，差額應為劉女士合同履行后的可得利益，祁女士因對此予以賠償。

　　    最終朝陽(yáng)法院判決雙方解約，祁女士返還劉女士雙倍定金80萬(wàn)元，賠償損失54萬(wàn)余元。

　　    典型案例·再轉售

　　    簽約后不履行再賣(mài)他人

　　    趙女士稱(chēng)，2007年7月，她購買(mǎi)了牟女士位于今典花園的一處房屋，當天支付定金2萬(wàn)元。

　　    此后牟女士一直不履行合同，后趙女士了解到，該房屋已賣(mài)給他人。為此，趙女士訴至法院。

　　    牟女士辯稱(chēng)，自己是臺灣人，無(wú)法以自己的名義在北京購房，故當初是借用他人的名義購房�，F產(chǎn)權登記人不同意將房屋賣(mài)給趙女士，責任不在自己。

　　    海淀法院認為，牟女士未經(jīng)房屋所有權人授權，與趙女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為應屬無(wú)效。因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。

　　    牟女士應承擔過(guò)錯責任，趙女士要求返還定金的訴訟請求法院予以支持。

　　    典型案例·揪合同

　　    稱(chēng)定金“不達標”要求解約

　　    2007年1月，張女士與王女士簽訂合同，將其位于海淀區楓漣山莊的一套房屋以96.8萬(wàn)元的價(jià)格轉讓給了王女士。合同中約定，王女士在簽訂合同時(shí)即支付房款10%作為定金，具體金額以收據為準。

　　    當天，王女士支付了5000元定金。

　　    2007年7月，張女士見(jiàn)該地段房?jì)r(jià)高漲，便不愿再以原價(jià)格售房，遂以王女士未足額支付定金為由要求解約。王女士遂將張女士起訴。

　　    海淀法院認為，合同中雖約定支付房?jì)r(jià)款10%為定金，但同時(shí)也約定金額以收據為準。因此，王女士交納5000元定金并未違反合同約定。張女士拒絕履行合同構成違約，應支付王女士違約金10萬(wàn)元。(付中）