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　　隨著(zhù)大連樓市的回暖，目前二手房市場(chǎng)非�；钴S。在二手房交易過(guò)程中，“買(mǎi)賣(mài)不成，反惹官司”的情況是令買(mǎi)賣(mài)雙方最頭痛的事情，然而現實(shí)中二手房本身在交易過(guò)程中存在的復雜性也使糾紛不斷增加。為了減少二手房交易糾紛，本報特邀請遼寧槐城律師事務(wù)所的劉甲明、丁達鵬律師針對一些真實(shí)的典型案例作出相應的法律解析與風(fēng)險提示。

    房?jì)r(jià)上漲，賣(mài)家想毀約

　　[典型案例]

　　2009年8月初，王先生通過(guò)中介公司欲將一個(gè)53平方米房屋賣(mài)掉。8月下旬，李先生看中該房，當即繳納定金2萬(wàn)元。隨后三方簽了房屋居間買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理了房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續等。但因房?jì)r(jià)快速上漲，該房屋漲了近10萬(wàn)元。在房屋交付之前，王先生產(chǎn)生毀約念頭，讓其愛(ài)人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣(mài)掉，故合同無(wú)效。李先生則堅持要求履行合同，為此，雙方鬧上了法院。

　　[法律分析]

　　若無(wú)特別約定，盡管夫妻關(guān)系存續期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應取得另一方同意，否則，一般應認定為無(wú)效。但《物權法》規定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，即若買(mǎi)房人在購買(mǎi)該房屋時(shí)是善意的，且支付了合理價(jià)錢(qián)，并已完成房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的，則應保護善意買(mǎi)房人的權益。本案中，李先生已滿(mǎn)足了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的三個(gè)基本條件。

　　[律師提示]

　　為防范惡意違約行為，律師建議當事人在合同中加大對單方毀約的懲罰力度。

　　虛構時(shí)間，誤導購買(mǎi)人

　　[典型案例]

　　張女士到中介詢(xún)問(wèn)要購買(mǎi)某一地段的房屋，后來(lái)中介公司告訴張女士，該地段屬繁華區域，房屋價(jià)格上升很快，好不容易找到了一個(gè)房屋，要其迅速攜帶5萬(wàn)元定金來(lái)看房�？赐攴亢�，張女士對該房屋很滿(mǎn)意，但還在猶豫是否馬上就買(mǎi)。

　　中介公司忙解釋說(shuō)，現該房屋辦理產(chǎn)權才1年多，一定要在2009年12月31日之前辦理產(chǎn)權變更登記，否則，張女士若購買(mǎi)晚了，還要多交5.5%營(yíng)業(yè)稅，即要多交6萬(wàn)多元的費用。于是張女士忙與賣(mài)方以110余萬(wàn)元成交。

　　后來(lái)，張女士發(fā)現出賣(mài)方房屋產(chǎn)權于2002年就取得了，根本就不用交營(yíng)業(yè)稅，加上房?jì)r(jià)過(guò)高，故張女士要求解除房屋居間買(mǎi)賣(mài)合同。

　　[法律分析]

　　合同是各方真實(shí)意思的表示，不應存在意思上的瑕疵。有關(guān)合同主體應在誠實(shí)信用的原則下，如實(shí)告知標的物的真實(shí)情形，以充分滿(mǎn)足對方的知情權，唯有如此，對方才能行使選擇權與決定權。本案中，中介公司通過(guò)虛構事實(shí)隱瞞真相，以營(yíng)業(yè)稅免交為誘餌，使張女士作出了錯誤的意思表示，簽了買(mǎi)房協(xié)議，故張女士撤銷(xiāo)合同的請求應依法獲得支持，中介公司應返還定金和中介費。

　　[律師提示]

　　買(mǎi)房人在購買(mǎi)房屋之前，務(wù)必要審核或查驗房屋是否抵押、查封,房齡、共有人、姓名與房證權利人是否相符等情況，同時(shí)，出賣(mài)方和中介公司也要如實(shí)陳述或答復，否則，就有可能埋下?tīng)幾h的種子。

　　房子住上了，戶(hù)口還懸著(zhù)

　　[典型案例]

　　田先生通過(guò)中介購買(mǎi)“學(xué)區房”一套。合同約定，賣(mài)房人李先生應在交付房屋前將戶(hù)口遷走。雙方在中介幫助下順利辦理過(guò)戶(hù)手續，但交房時(shí)李先生一家戶(hù)口沒(méi)有遷走。一等就是半年多，田先生的孩子馬上要入學(xué)了，戶(hù)口還是遷不過(guò)來(lái)。

　　[法律分析]

　　遷移戶(hù)口是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)方的附隨義務(wù)，一般中介公司提供的格式合同文本中都會(huì )有相關(guān)約定，即出賣(mài)方應在房屋交付之前將戶(hù)口遷出。但鑒于戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，若出賣(mài)人下落不明等，則買(mǎi)房人請求法院判決賣(mài)房人遷移戶(hù)口，法院是否會(huì )依法受理尚存不確定性。

　　[律師提示]

　　在簽訂合同時(shí)可約定將遷出戶(hù)口作為支付尾款的前提條件，一旦戶(hù)口未遷出，則尾款作為違約金。同時(shí)，還可約定若賣(mài)房人逾期不遷戶(hù)口并超過(guò)一定期限的，則買(mǎi)房人有權解除買(mǎi)賣(mài)合同，并追究出賣(mài)人的違約責任。

　　為避稅，低價(jià)申報惹麻煩

　　[典型案例]

　　8月份,經(jīng)中介公司介紹，劉女士相中了一套房子，單價(jià)過(guò)萬(wàn)元，該套房屋屬非普通住房，應征收4%的稅，這意味著(zhù)劉女士將多花4萬(wàn)多。中介公司為促成該筆交易，幫劉女士想了個(gè)辦法，即簽一份總房?jì)r(jià)較低的合同，以享受1.5%的稅。在核稅的時(shí)候遇到一個(gè)不開(kāi)“面”的，中介也沒(méi)了辦法。

　　[法律分析]

　　為了達到少交稅費的目的，當事人往往采取遞交低房?jì)r(jià)合同的方式進(jìn)行規避，即“陽(yáng)合同”是低價(jià)的，是形式上的，而“陰合同”是高價(jià)的，是各方真實(shí)意思的體現。根據《合同法》規定，這種“陽(yáng)合同”損害國家利益，有被認定為無(wú)效合同的可能。

　　[律師提示]

　　為了避稅，常規的操作方式是買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，或簽訂“主合同”和“補充合同”，一旦被查出，不但要補足應繳稅款，而且還可能面臨罰款，故對低價(jià)合同應慎重。