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　  在“3·15”來(lái)臨之際，記者獨家采訪(fǎng)廣州市房屋交易監管中心有關(guān)人士，為消費者指出買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中的一個(gè)個(gè)陷阱與地雷，讓您從步步為營(yíng)轉為步步為“贏(yíng)”，做一個(gè)精明的樓市消費者。

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　廣州中介信訪(fǎng)投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　在今年“3·15”來(lái)臨之前，記者從政府有關(guān)部門(mén)了解到，廣州市房地產(chǎn)中介信訪(fǎng)投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢，去年11萬(wàn)多宗的二手交易中，只發(fā)生133宗中介被投訴的個(gè)案，占成交宗數的百分比為0.12%。

　　廣州市房屋交易監管中心主任史小明表示，中介機構被投訴的原因主要有5個(gè)：中介機構或經(jīng)紀人違規操作；中介機構或經(jīng)紀人未善盡職責，服務(wù)態(tài)度差；合同糾紛；中介機構亂收費；隱瞞房屋情況；吃差價(jià)。最為消費者深?lèi)和唇^的吃差價(jià)現象已接近消失，去年只查處了一宗，2008年則有3宗。

　　史小明認為，去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，不少房地產(chǎn)中介機構如雨后春筍般成立，各大公司也加快了開(kāi)鋪的速度。在急速擴張的同時(shí)，中介機構及經(jīng)紀人員在促成交易過(guò)程中操作不規范及服務(wù)質(zhì)量有所下降，由此產(chǎn)生的糾紛接踵而來(lái)，對此，廣州市房屋交易監管中心將加強市場(chǎng)檢查，并要求中介公司對員工加強培訓與監督。他再三呼吁消費者，買(mǎi)賣(mài)房屋是一件大事，消費者需做足功課，謹慎行事。

　　第一步：放盤(pán)與看樓

　　雷區警示：

　　●賣(mài)方放盤(pán)時(shí)，應當查看服務(wù)機構的營(yíng)業(yè)執照、《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機構資質(zhì)證明》及年度檢驗證明，查看服務(wù)人員的《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證》，證照不齊的，不能委托其提供中介服務(wù)。

　　●賣(mài)方將房屋權屬資料、房屋鑰匙、賣(mài)方身份資料等交付給中介公司的，應當要求中介公司出具收據，并約定中介公司不得擅自復印、復制，不得轉交他人。

　　●買(mǎi)方對獲取的房屋出售信息，應當予以核實(shí)。需核實(shí)的內容主要包括房屋權屬狀況，是否有共有人，是否有查封、抵押、出租等情形，房屋用途，樓齡等，可通過(guò)向中介公司索要資料、實(shí)地查看等方式了解。

　　●委托中介公司提供服務(wù)的，應當與中介公司簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，明確雙方權利義務(wù)，包括委托事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用等。中介公司口頭承諾的內容應當寫(xiě)入服務(wù)合同，以防發(fā)生爭議。

　　●委托他人代為辦理買(mǎi)賣(mài)手續要謹慎，要簽好委托書(shū)，要將委托期限、委托范圍、職責等明確寫(xiě)入委托書(shū)中，防止受委托人利用委托人的信任和委托書(shū)做出不符合委托人意愿的事情。

　　案例：

　　李小姐有一套出租中的房子，她看現在房?jì)r(jià)漲得這么高，租金卻沒(méi)漲多少，決定將這套房出售。她賣(mài)房子時(shí)沒(méi)有征詢(xún)租客的承購意向就放盤(pán)，結果發(fā)生“一女嫁二夫”的情況，租客也要爭這個(gè)房屋。

　　點(diǎn)評：帶租約的房屋是可以出售的，但為避免糾紛，業(yè)主應在出售前先與承租人協(xié)商，取得承租人同意放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面文件或者解除租賃合同后再正式辦理出售手續。

　　第二步：簽約

　　雷區警示：

　　●不能簽署空白合同。買(mǎi)賣(mài)合同的條款是各方當事人協(xié)商一致的結果，也是當事人權利的有效保障，各方當事人簽署合同前要認真審閱合同，發(fā)現空白條款的應補齊內容或劃去，以防產(chǎn)生糾紛。

　　●以確認函等形式列明賣(mài)房或者買(mǎi)房條件交對方確認的，要注意：1.所列條件應當明確、具體、完整；2.應當列明對方回復的期限，并說(shuō)明超過(guò)期限回復的無(wú)效；3.函中應注明對方同意以所列條件成交并在規定期限內書(shū)面回復的，雙方買(mǎi)賣(mài)關(guān)系才能成立，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立的時(shí)間以收到回復函的時(shí)間為準，發(fā)出確認函的一方在收到回復函以前有權撤銷(xiāo)、變更函件所列條件；4.函件的交接應當簽收并注明交接時(shí)間，辦妥交接手續。

　　●買(mǎi)賣(mài)雙方中一方先簽署合同，后由中介公司轉交另一方簽署的，也應按上述程序辦理，即：在合同中注明該合同由賣(mài)方(或者買(mǎi)方)首先簽署，對方在規定的期限前簽署該合同并將合同送達先簽署的一方時(shí)，該合同才能成立，合同成立的時(shí)間以先簽署的一方收到對方簽署后的合同為準，先簽署的一方在收到對方簽署的合同前有權撤銷(xiāo)、變更合同內容。同時(shí)合同交接應當辦妥交接手續。

　　●約定單方承擔交易過(guò)戶(hù)所需稅費的，應詳細了解與稅費計付有關(guān)各種情況，如是否屬已購公房，是否需補地價(jià)，原購置價(jià)格，是否屬于受贈、繼承財產(chǎn)，原受讓房屋的時(shí)間等，并在附件中列明雙方認可的稅費項目、標準和金額，約定主管部門(mén)實(shí)際核定的稅費金額、項目與約定的稅費金額、項目不一致時(shí)的處理辦法。

　　案例：

　　張先生通過(guò)中介買(mǎi)一套房屋，簽合同時(shí)賣(mài)方要求交易稅費由買(mǎi)方全部承擔，張先生原來(lái)買(mǎi)過(guò)幾次房，據他了解，這套房的稅費約2萬(wàn)元左右，覺(jué)得可接受，就同意了。辦交易手續時(shí)才知道賣(mài)方是繼承的房屋，出售時(shí)要按交易金額20%交納個(gè)人所得稅，需多交幾萬(wàn)元，遠遠超出他的計劃。

　　提示：交易稅費在購房成本中占的比例不小，如果約定單方承擔交易稅費的，一定要事先了解清楚交易標的房屋過(guò)戶(hù)需要支付的各項稅費，不能僅憑經(jīng)驗或者中介公司一般性的介紹、口頭承諾確定，應繳交易稅費的項目、金額最終是由行政主管部門(mén)核定的。