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　　中新網(wǎng)杭州5月6日電(記者嚴格)日前浙江圖書(shū)館一間小小的報告廳里吸引了將近500多聽(tīng)眾。這場(chǎng)報告的名稱(chēng)是“房產(chǎn)新政下，違約承擔什么樣的法律責任？”

　　參加報告會(huì )的絕大多數為在房產(chǎn)新政前夕簽約的買(mǎi)家和賣(mài)家。絕大多數面帶焦慮。

　　報告會(huì )主辦方是浙江一家律師事務(wù)所，其高級合伙人曹健說(shuō)，由于房產(chǎn)新政對于按揭政策的重大改變，一大批在新政前夕簽約的房產(chǎn)交易將面臨重新協(xié)商甚至解約走向訴訟的局面。

　　據北京中原地產(chǎn)統計顯示，近半個(gè)月來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛數量顯著(zhù)增加。僅以二手房買(mǎi)賣(mài)為例，4月15日以來(lái)，買(mǎi)方違約就已占到違約總數的70%。

　　房產(chǎn)新政的按揭變數

　　2套房首付比例提至50%，3套房暫停放貸，異地購房暫停放貸，據曹健分析，房產(chǎn)新政中的銀行按揭政策的變化是這一次違約潮的導火索。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)家幾乎大多需要銀行按揭，而按揭政策的變化，首付提高、利息增加、貸不出款，直接影響了合同的履約。

　　“現在是買(mǎi)家希望不支付違約金解約，拿回定金和首付；而賣(mài)家希望能夠履約，起碼也要拿到違約金解約�！辈芙≌J為矛盾以此而起。

　　中介的應變

　　一位房產(chǎn)中介告訴記者，最早感覺(jué)到這一波的應該是房產(chǎn)中介�！胺蚱抻忻�盾往往會(huì )先找媒人�！彼�以此比喻。

　　記者聯(lián)系了杭州一家地產(chǎn)公司法務(wù)部負責人高露，據她告訴記者，對于由于房產(chǎn)新政引起的爭議合約他們是這樣處理的：先溝通，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)變更付款方式、變更銀行、變更產(chǎn)權人的方式變更合同，如果合同無(wú)法變更，在買(mǎi)賣(mài)雙方同意的前提下建議解除合同。而是否支付違約金則由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商。

　　而一位不愿意透露姓名的房產(chǎn)經(jīng)紀人也告訴記者，突擊離婚也成了規避房產(chǎn)新政的一招�！半x婚后以第一套房辦理按揭，完成手續后復婚�！�

　　違約的法律責任

　　但并非所有的應變和協(xié)商都能成功。律師郭籌鴻告訴記者，由于杭州房產(chǎn)合同金額動(dòng)輒幾百萬(wàn)，違約金也是動(dòng)輒幾十萬(wàn)，所以因為協(xié)商不成走向訴訟將不在少數。

　　房產(chǎn)交易合約中一般會(huì )有“碰到不可抗力或情勢變更，可以解除合約”的條款，而房產(chǎn)新政是否屬于不可抗力或情勢變更，這也成了多方關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為違約金是否成立的關(guān)鍵。

　　浙江大學(xué)光華法學(xué)院教授張谷認為房產(chǎn)新政不屬于不可抗力，所以不能以此作為違約免責的理由。

　　“不可抗拒是無(wú)法預見(jiàn)、不可避免、不可克服”，張谷教授認為房產(chǎn)新政并非無(wú)法預見(jiàn)，在此之前已經(jīng)有很多信號，而且銀行按揭利率變動(dòng)是經(jīng)常性的，同時(shí)也并非不可克服，“比如首付提高，通過(guò)借款可能還是能夠實(shí)現的�！�

　　情勢變更是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的事由發(fā)生重大變化而使合同的基礎動(dòng)搖或者喪失，若繼續維持合同會(huì )顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同的原則。 而張谷教授認為“史上最嚴厲的房產(chǎn)新政不等于重大變化”，所以他不贊成把房產(chǎn)新政列入可以解除合約的情勢變更。而且情勢變更在審判實(shí)踐上幾乎不可能，為了避免惡意毀約，情勢變更程序非�？量�，必須省高院審核�！鞍咐�少之又少”。

　　張谷教授認為最有參考價(jià)值的是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》：商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣(mài)人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

　　張認為，這一條是針對一手房規定，但二手房是否能夠參照，則沒(méi)有法律規定。

　　但這一條司法解釋張教授認為一定要慎用，不能讓此成為買(mǎi)房者特別是炒房者轉嫁房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險的通道�！百I(mǎi)房人不能動(dòng)輒以按揭變化為理由退房�！�

　　張認為如果要適用這一條，買(mǎi)家必須要舉證沒(méi)有其他的支付渠道和支付能力。

　　杭州市西湖區法院立案庭副庭長(cháng)陳遼敏最近也接到很多類(lèi)似的咨詢(xún)，她判斷在接下來(lái)一段時(shí)間后法院會(huì )出現較為集中的房產(chǎn)合同訴訟。

　　陳遼敏認為房產(chǎn)新政不是不可抗拒力，但她個(gè)人傾向是情勢變更。但她認為法院在處理這一類(lèi)糾紛時(shí)候一定會(huì )進(jìn)行個(gè)案分析�！胺慨a(chǎn)新政后很多買(mǎi)家心理出現了變化，對于房?jì)r(jià)有下跌的預期，因此有可能會(huì )以按揭變化為理由要求解約，即使買(mǎi)家還是具備支付能力�！标惙ü僬J為法院一般不會(huì )支持這樣的借機解約。

　　陳告訴記者杭州西湖法院的一個(gè)案例，去年一位買(mǎi)家簽約購買(mǎi)杭州翠苑一套二手房，首付后判斷房?jì)r(jià)會(huì )下跌，后以不能提交收入證明無(wú)法辦理按揭為由要求解約，法院最后認為買(mǎi)房人收入證明的提供并非不可克服，無(wú)法辦理按揭是因為其個(gè)人原因造成，最后法院還是判買(mǎi)房人違約，買(mǎi)房人不但沒(méi)有買(mǎi)到房還支付了10多萬(wàn)的違約金。

　　陳遼敏認為要分析買(mǎi)家是出于什么原因違約，也會(huì )考慮買(mǎi)家真實(shí)的支付能力，以此對其是否違約、是否支付違約金作出判斷。

　　律師的忠告

　　律師郭籌鴻告訴記者，這一次房產(chǎn)新政后的引起爭議其實(shí)和合約的不嚴謹有很大關(guān)系，因為合約內容只要不和法律抵觸一切以合約為準。她認為由于以往按揭容易，所以對于國家出臺的政策買(mǎi)賣(mài)方和中介還是過(guò)于樂(lè )觀(guān)，在合約中大多數對于按揭條款都不夠明確，很少有明確“如果買(mǎi)受人按揭無(wú)法辦理如何處理”的條款，結果現在很容易各執一詞。

　　郭籌鴻告訴記者，在他們擔任法律顧問(wèn)的房產(chǎn)公司，律師都會(huì )建議在房屋買(mǎi)賣(mài)合約明確：由于買(mǎi)受人原因不能在約定時(shí)間內辦理按揭，則要求以自有資金支付，否則視為違約。

　　“合同事先有約定會(huì )減少以后很多麻煩�！惫�籌鴻這樣認為。(完)