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　　不是沒(méi)有公攤面積，而是買(mǎi)房時(shí)不用為公攤面積埋單

　　近期，太原市一新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)打出了“零公攤”的廣告。對此，大家眾說(shuō)紛紜，業(yè)內人士表示，這可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行促銷(xiāo)、借以宣傳的一個(gè)噱頭，至于這個(gè)“零公攤”是如何計算出來(lái)的，還有待論證。

　　“零公攤”現身太原

　　“你的房子公攤有多大？”“15%�！薄澳愕哪�？”“20%�！薄肮珨偺�大了吧！”我們經(jīng)常能聽(tīng)到這樣的對話(huà)。

　　“得房率+公攤率=100%。公攤率越低，就意味著(zhù)得房率越高，套內建筑面積越大�！焙秃芏嗍忻褚粯�，剛在太原市橋東街買(mǎi)了高層住宅的王建梅女士也是把公攤率小，當成選房的一項重要指標。近日，打出“零公攤”廣告的一些樓盤(pán)開(kāi)始在太原市粉墨登場(chǎng)，還真是吸引了不少消費者的目光。

　　“***花園，森林公園里現房精裝小戶(hù)型，買(mǎi)一層送一間、零公攤、小戶(hù)型36-70平方米，即買(mǎi)即住�！�五一’假日特惠搶購，僅30套，先來(lái)先得�！痹摌潜P(pán)還祭出“小戶(hù)型，大空間”的殺手锏來(lái)吸引和刺激消費者。

　　“零公攤”究竟是怎么一回事？據省測繪局權屬界線(xiàn)測繪處副處長(cháng)趙衛平介紹，這可能是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行促銷(xiāo)、借以宣傳的一個(gè)噱頭，至于這個(gè)“零公攤”是如何計算出來(lái)的，還有待論證。

　　公攤率真的是越小越好嗎？搞了多年建筑設計的王建峰認為，這實(shí)際上是走入了一個(gè)認識的誤區�！昂侠淼墓珨偮适且粋�(gè)綜合平衡的區間。公攤率過(guò)高固然會(huì )損害消費者的利益，但市民如果過(guò)度追求低公攤率，也會(huì )傷害到住宅自身的品質(zhì)�！蹦硺I(yè)內人士認為，用于自住的房子不應過(guò)分追求低公攤率。

　　“零公攤”成讓利方式

　　“公攤面積為零？”當你滿(mǎn)心歡喜地來(lái)到售樓部，卻發(fā)現“零公攤”的房子原來(lái)也是有公攤面積的。只不過(guò)，在計價(jià)時(shí)，公攤面積沒(méi)有被計入總房?jì)r(jià)之內�！斑@只是開(kāi)發(fā)商為了吸引眼球而推出的一項促銷(xiāo)舉措而已�！碧�原市工商局“12315”投訴舉報中心主任鄭晉文提醒道，“零公攤”的房子是不可能存在的。

　　推出“零公攤”樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也坦承，這只是樓盤(pán)采取的一種讓利方式�！傲愎珨偂辈皇钦f(shuō)房子真的沒(méi)有公攤面積。而是說(shuō)，購房時(shí)不用為公攤面積埋單�！伴_(kāi)發(fā)商以‘零公攤’作宣傳，是為了迎合一部分購房者的購房心理�！蹦硺I(yè)內人士表示，很多購房者認為，公攤率可以直接告知他們所要付出的“外在”成本，故而會(huì )“迷信”小公攤率的房子。這是導致“零公攤”房層出不窮的直接原因。

　　房子的公攤系數應以多大為宜？太原市房地產(chǎn)面積測算鑒定站工作人員表示，國家對此并沒(méi)有一個(gè)明確的標準。不過(guò)，趙衛平表示，業(yè)內已有共識：7層以下多層住宅公攤率為7-12%，7-11層住宅公攤率為10-16%；12-18層住宅公攤率為14-20%；18-33層住宅公攤率為16-24%；獨立別墅公攤率為1-5%，聯(lián)排、疊加別墅公攤率為1-8%。

　　公攤面積問(wèn)題多

　　省測繪局工作人員告訴記者，0351-4038762是省測繪局向社會(huì )公布的房產(chǎn)測繪咨詢(xún)熱線(xiàn)電話(huà)。據了解，市民投訴商品房面積和公攤面積的問(wèn)題居多，尤以公攤面積引發(fā)的糾紛最多。如公攤面積不透明、將不該公攤的部位列入公攤范圍、套內面積減少或者開(kāi)發(fā)商將公攤的部位出租出售、將不應該計算面積的部位計算面積等。

　　太原市一位消費者在購買(mǎi)一套商品房時(shí)，約定面積約406平方米，事后實(shí)測面積僅298平方米略多。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的另一投訴熱點(diǎn)是：交房時(shí)的公攤面積比預售時(shí)增大了�！邦A測的公攤面積是測繪部門(mén)根據開(kāi)發(fā)商提供的圖紙測算的，如果開(kāi)發(fā)商在建設過(guò)程中不按設計施工，擅自改變規劃，如將露臺改成陽(yáng)臺、增高規劃樓層等，就會(huì )與實(shí)測結果有較大出入。由于公攤比例沒(méi)有上限，不少小區就出現了變更設計導致公攤面積增大的情況，并由此引發(fā)了一些房產(chǎn)糾紛。

　　多個(gè)房產(chǎn)文件看花眼

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，很多購房者特別是初次買(mǎi)房的人，想把自家的住房面積算清楚并不容易。因為開(kāi)發(fā)商手中拿著(zhù)國家下發(fā)的有關(guān)房產(chǎn)方面的多個(gè)規范性文件，究竟哪個(gè)真正適用自己，消費者很難弄明白。由于消費者對相關(guān)的房產(chǎn)知識知之甚少，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中可能出現的問(wèn)題是防不勝防，稍不留神就可能落入不法開(kāi)發(fā)商設下的陷阱。

　　據趙 衛 平介紹，2000年2月22日，國家質(zhì)量技術(shù)監督局發(fā)布了由建設部和國家測繪局提出的GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規范第一單元：房產(chǎn)測量規定》與GB/T17986.2-2000《房產(chǎn)測量規范第二單元：房產(chǎn)圖圖式》，并于2000年8月1日起實(shí)施。這是目前唯一用于商品房銷(xiāo)售面積測量的依據。

　　不適用于房屋權屬登記的現行國家規范有：GB50096—1999《住 宅設 計規范》、GB50368-2005《住宅建筑規范》、GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規范》。這三個(gè)規范性文件僅適用于建筑工程中的住宅建筑設計和建筑工程建筑面積的計算，不能用作房屋權屬證書(shū)登記的面積計算標準。

　　由于一些停止使用的規范性文件目前仍能在網(wǎng)上找到并可下載，使得很多消費者誤認為它們還在使用中。

　　房產(chǎn)測量須提防“黑測繪”

　　目前，我省在房產(chǎn)測量管理中存在的諸多問(wèn)題不容忽視。

　　《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》規定：當事人對商品房銷(xiāo)售合同約定的面積與實(shí)際交付的面積有異議的，可以委托具有相應測繪資質(zhì)的機構進(jìn)行測繪。據了解，雖然，我省具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位共71個(gè)，但許多有資質(zhì)的測繪單位并未從事房產(chǎn)測繪，許多縣(市)至今沒(méi)有合格的房產(chǎn)測繪單位，僅有極個(gè)別縣有合格的房產(chǎn)測繪單位，絕大多數為無(wú)證從事房產(chǎn)測繪。

　　更有甚者，一些無(wú)證測繪單位用于房產(chǎn)測繪的計量器具不僅未經(jīng)質(zhì)監部門(mén)鑒定合格，而且使用的測量依據竟然還是上世紀80年代出版的《房屋建筑造價(jià)》，而此版書(shū)早已過(guò)時(shí)。還有一些縣級房管所與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為同一法人，房產(chǎn)測繪單位為其下屬，建設、辦證、測量，一家說(shuō)了算，未做到管建分離和管測分離。測量單位不是獨立的法人單位，不能按照GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測量規范》進(jìn)行計算。

　　目前，太原市能夠辦理產(chǎn)權登記的房產(chǎn)測繪機構共有4家，分別是：太原今通測繪有限公司、鼎元測繪、太原市佳信房地產(chǎn)測繪有限公司、太原市宜鉦測繪有限公司。