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　　李全青昨天向法院請求和自己的律師一起出庭，法官同意了。

　　坐在原告席上，他顯得緊張。他不懂法，但這個(gè)案子對他來(lái)說(shuō)太重要了，他必須打起十二分精神來(lái)面對，“8萬(wàn)塊辛苦打拼賺來(lái)的血汗錢(qián)，不能說(shuō)拿不回來(lái)就拿不回來(lái)了。買(mǎi)不了房子，不是我的錯。是國家的新政策，我無(wú)能為力�！崩钊�青說(shuō)。

　　昨天在杭州下城區人民法院開(kāi)庭審理的“李全青案”，因為是房產(chǎn)新政后杭城首起退房案，備受關(guān)注。此前，雖然杭州退房潮洶涌，但杭州主城區尚無(wú)一起通過(guò)法院判決處理的退房官司。

　　在兩次調解均告失敗之后，各界對“李全青案”未來(lái)會(huì )怎么判更加期待�！叭绻�它成為杭城第一起購房違約的判例，將具有很強的指導性意義�！彼痉ń缛耸咳绱嗣枋鲞@個(gè)案子的意義。

　　據了解，由于房產(chǎn)新政糾紛適用法律的復雜性，省高院近日將就此類(lèi)官司如何審理專(zhuān)門(mén)出臺內部指導意見(jiàn)，作為法官審判此類(lèi)案件的法律依據。

　　咬牙買(mǎi)下的首套房

　　遭遇新政辦不了貸款

　　33歲的李全青是典型的新杭州人，他從河南來(lái)杭近10年。他有手藝，平時(shí)給人打工搞裝修，偶爾還自己承包一點(diǎn)活。日子過(guò)得還算可以，基本可以在杭州立足。

　　去年，李全青在老家的兒子8歲了，到了上學(xué)的年紀。為了以后孩子能有出息，李全青咬咬牙，決定在杭州買(mǎi)房子，這樣可以把孩子戶(hù)口遷過(guò)來(lái)，也能找個(gè)好學(xué)校。

　　他們看中了下城區石橋路新鄉里一號的一套公寓樓，房主曹先生夫婦很快和他談成了這筆生意。

　　今年4月3日，雙方通過(guò)中介公司簽了一份轉讓居間協(xié)議，房子總價(jià)88萬(wàn)元，首付先付3成，其余房款申請銀行按揭。當天，李全青按約定付了2萬(wàn)定金。10天后，他們又正式簽訂了合同并加了一份補充協(xié)議，約定88萬(wàn)元的總價(jià)里，房屋款為80萬(wàn)元，裝修款8萬(wàn)元。李全青又付了6萬(wàn)元，連同原先的2萬(wàn)元，作為全部裝修款。

　　一切都很順利，雙方都想把房子盡快過(guò)戶(hù)，可是誰(shuí)也沒(méi)有想到，4月17日，國務(wù)院發(fā)布了遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“國十條”，其中一條對李全青來(lái)說(shuō)是當頭一棒，“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買(mǎi)住房貸款�！�

　　“我在杭州干活，戶(hù)口一直在河南老家。我拿不出相關(guān)證明，銀行不肯批下這筆按揭貸款�！崩钊�青說(shuō)，沒(méi)了貸款，他根本買(mǎi)不起房子。這導致了他沒(méi)有能力再履行房屋轉讓合同。

　　4月25日，他通知曹先生解除合同并返還8萬(wàn)元購房款。但曹先生不同意。多次請求無(wú)果后，他把曹先生告上了法庭。

　　被告曹先生也很無(wú)奈。他為了把房子騰出來(lái)，已經(jīng)提前還了房貸，并已租了房子，對于李全青的“違約”，他不能接受。庭審焦點(diǎn)：

　　新政算不算“情勢變更”

　　昨天開(kāi)庭的焦點(diǎn)是當前房產(chǎn)界的熱點(diǎn)話(huà)題：新政算不算“情勢變更”？

　　曹先生的委托律師鄭律師一上來(lái)就否定了情勢變更的說(shuō)法，“按揭貸款本身就存在商業(yè)風(fēng)險，這是可以預見(jiàn)的。大家都知道，房?jì)r(jià)很高已經(jīng)是共同話(huà)題，媒體、官員、專(zhuān)家都在呼吁要抑制房?jì)r(jià)，宏觀(guān)調控政策隨時(shí)可能出來(lái)，風(fēng)險指數已經(jīng)很高，你們既然貸款就應該預見(jiàn)這些風(fēng)險，所以不應適用情勢變更原則�！�

　　“最高人民法院出臺《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條明確，‘情勢變更’指的是合同依法成立后，發(fā)生了不可預見(jiàn)、且不可歸責于雙方當事人的事情，動(dòng)搖了合同訂立的基礎。在此情況下，應允許合同雙方變更或者解除合同�！编嵚蓭熢偃龔娬{，最高法院有規定，法院在采納情勢變更情況時(shí)也會(huì )相當謹慎，情勢變更原則的適用需要得到省高院的核實(shí)。

　　鄭律師的說(shuō)法馬上遭到了原告律師的反駁。

　　“我們很有誠意買(mǎi)這套房子，并沒(méi)有惡意想違約�！崩钊�青的委托律師說(shuō)，合同簽后一星期，他們就向興業(yè)銀行申請按揭貸款，但是就是因為新政對外地人限貸，貸不出這筆款，他們履行不了合約也是迫不得已。

　　“這絕對可以適用情勢變更原則。李全青作為外地人在杭州首次購房，他的貸款不存在有無(wú)商業(yè)風(fēng)險的說(shuō)法，盡管之前有很多報道和信號，可能出臺宏觀(guān)調控，但是對于貸款方面，我們能預料的頂多是提高貸款的利率。對外地人限貸的政策是沒(méi)能想到的，怎么談得上可以預見(jiàn)呢？”

　　律師說(shuō)，合同上明確寫(xiě)著(zhù)余款通過(guò)商業(yè)貸款來(lái)支付，現在銀行不能貸款，這個(gè)合約就沒(méi)法繼續下去，所以8萬(wàn)元購房款應該退還。

　　“當然，將心比心，我們也愿意給曹先生他們一點(diǎn)補償，這個(gè)數字大概在5000元�！�

　　對方搖搖頭，表示無(wú)法接受。

　　法官庭后又做了一次“背靠背”(和各自律師單獨談)調解的努力，但是由于雙方要求差距很大，調解又一次失敗。

　　各界關(guān)注：

　　一旦判下來(lái)會(huì )有示范意義

　　社會(huì )各界，尤其是司法界對這個(gè)案子將來(lái)怎么判非常期待。曹先生的律師事后告訴記者，“我還是希望這個(gè)官司能夠由法院裁判，這也是給我們律師業(yè)一個(gè)相對明確的判例，以后可以供類(lèi)似官司參考�！�

　　其實(shí)，早在房產(chǎn)新政出臺不久，專(zhuān)攻房產(chǎn)官司的浙聯(lián)律師事務(wù)所就匯集了很多此類(lèi)違約糾紛。針對這種二手房交易解約的情況，考慮到現在房?jì)r(jià)下跌的因素，浙聯(lián)戴和平律師會(huì )建議作為解約方的購房者適當補貼一點(diǎn)房東，一般是定金的20%，這樣可以節省時(shí)間，節省成本，促進(jìn)調解成功率。不過(guò)目前戴律師手頭也有8例已經(jīng)決定走法律途徑。

　　浙大光華法學(xué)院方立新教授說(shuō)，自從新政出臺后，針對各類(lèi)洶涌的房產(chǎn)違約高潮，浙江省高院和相關(guān)研究院也一直在商討和研究可適用的法律：“這個(gè)案例下城區法院會(huì )特別慎重，因為一旦判下來(lái)，對整個(gè)杭州二手房的違約糾紛將具有示范性的影響�！�

　　澤大律師事務(wù)所建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部主任余合力律師說(shuō)：“這次法院的判例，會(huì )在如何認定合同解除的條件上提供參考性。就拿這例事件來(lái)說(shuō)，合同上約定了申請銀行按揭，因為新政下辦理不成銀行貸款，支付方可以此為條件解約�！庇浾� 婁煒棟 張卉卉 肖菁 通訊員 夏法 蔣維巖 瞿靜