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　　樓市新政出臺月余，石家莊樓市各種購房合同毀約糾紛也在逐漸增多。記者昨日從省會(huì )多家律師事務(wù)所采訪(fǎng)了解到，不少購房者向律師咨詢(xún)，準備通過(guò)各種渠道甚至法律手段解決糾紛，專(zhuān)家呼吁司法部門(mén)應盡快出臺相關(guān)的司法解釋或指導意見(jiàn)，規范此類(lèi)案件的審理。

　　【現象】

　　客戶(hù)要求退房

　　開(kāi)發(fā)商忙補漏

　　“前陣子賣(mài)家不肯賣(mài)，如今買(mǎi)家不肯買(mǎi)”。在房產(chǎn)新政影響下，除成交量驟然下降外，一些之前已經(jīng)“成交”或者交了定金的房產(chǎn)也頻頻出現退房、違約現象。

　　河北新業(yè)律師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師胡山峰說(shuō)，近期不斷有客戶(hù)詢(xún)問(wèn)因為房產(chǎn)新政出臺，付款出現問(wèn)題想退房如何處理的咨詢(xún)，但目前他尚未接到過(guò)正式訴諸法庭的案例，大多還是購房者和開(kāi)發(fā)商自行協(xié)商解決。

　　記者從相關(guān)渠道獲悉，目前省會(huì )多家樓盤(pán)都出現客戶(hù)想退房的現象，但很少有開(kāi)發(fā)企業(yè)痛痛快快給退款的。針對省會(huì )出現的客戶(hù)違約退房潮，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在購房合同中添加類(lèi)似“如因政策變化導致首付提高，按新政策執行；如因非開(kāi)發(fā)企業(yè)原因導致出現的各種貸款風(fēng)險，都由購房者承擔”等詳細條款，以封堵購房者退房。

　　【析因】

　　三大原因引發(fā)

　　毀約退房潮

　　針對近一個(gè)多月來(lái)比較集中的違約退房類(lèi)法律咨詢(xún)，省會(huì )相關(guān)業(yè)內人士解釋?zhuān)�此次違約退房潮出現的原因主要有三種：第一種是因為政策調整，買(mǎi)房者看到了房?jì)r(jià)下調的希望，感覺(jué)買(mǎi)貴了，自己想要退房；第二種是政策調整造成首付款比例提高，購房人的確是因為湊不夠首付款而要求退房的；第三種則是銀行暫停發(fā)放第三套房貸款，或是因為對非本市居民發(fā)放房貸做出限定，導致購房人無(wú)法順利貸款，致使合同無(wú)法繼續履行的。

　　【建議】

　　應盡快出臺

　　明確的司法解釋

　　“政策調整不屬于《合同法》中規定的不可抗力，而應該屬于情勢變更，購房人要求退房，不需要承擔違約，開(kāi)發(fā)商應該給退房退款”。河北新業(yè)律師事務(wù)所的胡山峰律師、北京市眾意達律師事務(wù)所的張揚律師表示，如果雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中有對于因國家相關(guān)政策調整而引發(fā)的相關(guān)爭議處理的條款，則雙方可根據合同約定來(lái)履行；如果購房合同中沒(méi)有具體約定，則要看糾紛是否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規定。國家政策的調整，既不是開(kāi)發(fā)商的責任，也不是買(mǎi)房人的責任，購房人因此無(wú)法獲得貸款，屬于不能歸責于雙方的事由，開(kāi)發(fā)商應該將收取的購房首付款及定金返還給購房人。

　　胡山峰等律師建議，希望上級司法部門(mén)盡快對此類(lèi)案件作出明確的司法解釋或指導性意見(jiàn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩過(guò)渡。

　　【提醒】

　　合同中最好約定

　　免責條款

　　胡山峰律師還提醒，房地產(chǎn)新政策剛剛出臺，由于相關(guān)細則尚不明確，購房者在此期間購房要注意規避政策風(fēng)險，最好事先訂立雙方免責解除條款以保障自身權益。還有律師建議雙方當事人簽訂合同時(shí)，應將國家政策變更等情況寫(xiě)入合同之中，對此造成的責任后果進(jìn)行詳細約定，以避免陷入一旦政策變化合同就無(wú)法履行的尷尬境地。(記者 陳霞)