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　　購房者簽合同前要求增加5點(diǎn)補充條款，開(kāi)發(fā)商不肯答應拒退定金，于是打起了官司

　　南京一購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房認購書(shū)》，認購該開(kāi)發(fā)商一套價(jià)值高達290余萬(wàn)元的商品房。但認購書(shū)簽訂后僅僅兩天，國務(wù)院的房產(chǎn)新政就出臺了。5天后，買(mǎi)主在如約前往開(kāi)發(fā)商處簽合同時(shí)，提出在開(kāi)發(fā)商提供的格式合同里添加己方的5點(diǎn)主張，但遭拒。據此，買(mǎi)主以買(mǎi)賣(mài)雙方不能完全就合同條款達成一致為由，將開(kāi)發(fā)商告上南京市鼓樓區法院，要求退還5萬(wàn)元定金。上周，鼓樓法院受理了此案。

　　第1回合

　　簽認購書(shū)后兩天，新政出臺了

　　30出頭的南京人姜強(化名)經(jīng)濟狀況較好，住房條件也不差，并不屬于那種急需買(mǎi)房改善居住環(huán)境的人。但是，今年4月南京房?jì)r(jià)開(kāi)始“沖頂”的時(shí)期，姜強抱著(zhù)即使不住也可以投資增值的想法，加入了“搶”房一族，并“搶”到了一處地段好、價(jià)格高的房源。4月17日，姜強與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房認購書(shū)》，并按約定繳納了5萬(wàn)元購房定金，認購該開(kāi)發(fā)商在某高檔小區推出的一套近142平米的商品房，總房?jì)r(jià)高達290余萬(wàn)元。按認購書(shū)約定，姜強應在7日內與賣(mài)方簽訂商品房預售合同。然而人算不如天算，就在姜強與開(kāi)發(fā)商簽下認購書(shū)的兩天后，即4月19日，國務(wù)院頒發(fā)的房產(chǎn)新政出臺。此次房產(chǎn)新政，其措施之嚴、力度之大，都被房產(chǎn)界認為是史上之“最”。而由于涉及到貸款、首付等政策的重大調整，自然給包括姜強在內的眾多買(mǎi)房人帶來(lái)了巨大沖擊。

　　第2回合

　　提出5點(diǎn)要求擊中開(kāi)發(fā)商軟肋

　　按約定，姜強必須在4月24日前與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預售合同，姜強也沒(méi)有爽約，他在4月22日找到了開(kāi)發(fā)商，說(shuō)要和開(kāi)發(fā)商簽合同。但是，姜強接下來(lái)的一番舉動(dòng)讓開(kāi)發(fā)商始料不及。姜強提出，簽合同可以，但是要在開(kāi)發(fā)商提供的格式合同上增加自己的五點(diǎn)主張：一、將當初公開(kāi)宣傳的設立兩所名校的分校寫(xiě)進(jìn)合同；二、確保所交付的購房面積不能達到或超過(guò)144平米界線(xiàn)，否則由此產(chǎn)生的稅費由賣(mài)方承擔；三、希望按國家政策規定，允許辦理公積金貸款；四、房屋交付時(shí)，相關(guān)配套應達到交付標準，并與房屋同期交付，如果逾期應視同延期交房，并按照總房款萬(wàn)分之五／日支付賠償金；五、由于國家住房信貸政策發(fā)生重大調整，相關(guān)細則還未完全明確，如果因此無(wú)法獲得貸款或無(wú)法獲得足額貸款，雙方可以解除合同，并于解除合同7日內，無(wú)息退還買(mǎi)房定金、誠意金及首付款。由于這5條中的部分要求擊中開(kāi)發(fā)商的軟肋，所以遭到了開(kāi)發(fā)商的拒絕。

　　第3回合

　　雙方拉鋸戰，開(kāi)發(fā)商被逼得“頭大”

　　開(kāi)發(fā)商猜測，姜強是因為房產(chǎn)“新政”沖擊太大萌生退意了，但是姜強卻只字不提自己是因為新政的影響才提出這五點(diǎn)要求，只說(shuō)自己不過(guò)是提出了一些正當合理的要求，更好地維護自己的合法權益而已。在兩次當面交涉無(wú)果后，姜強又以書(shū)面致函的形式，要求開(kāi)發(fā)商給予答復。開(kāi)發(fā)商被逼得沒(méi)辦法了，只好于4月26日給姜強發(fā)來(lái)書(shū)面告知函，答應姜強的合同簽訂可順延3天，若3天后仍不按認購書(shū)約定前往簽署商品房預售合同，則視為自動(dòng)放棄認購權，所支付的認購定金將不予退還。收到開(kāi)發(fā)商回函的次日，姜強立馬又給開(kāi)發(fā)商發(fā)函，提出了不能接受的三點(diǎn)理由，如，格式合同條款中存在有悖合同法的不公正條款，訂購書(shū)的法律效力存在質(zhì)疑等等。姜強顯然與開(kāi)發(fā)商作好了打官司的準備，他將與賣(mài)方有關(guān)人員的交涉通話(huà)均作了錄音。

　　第4回合

　　不肯退定金，購房者起訴開(kāi)發(fā)商

　　由于無(wú)法最終達成退還定金協(xié)議，加上房產(chǎn)調控政策步步趨嚴，姜強聘請了律師將開(kāi)發(fā)商告上了南京市鼓樓區法院，要求退還5萬(wàn)元定金，理由是買(mǎi)賣(mài)雙方不能完全就合同條款達成一致，導致簽約不成。鼓樓法院于5月24日予以立案。

　　記者在鼓樓法院看到，盡管姜強向法院提交的訴狀中只字未提房產(chǎn)“新政”，但從其證據材料所提及的貸款事項中，還是能看出，他起訴的原因多少是與此有關(guān)的，只不過(guò)他做得比較巧妙而已。因為如果單純以“新政”給購房帶來(lái)影響為由起訴，勝訴的把握微乎其微，而選擇“不能完全就合同條款達成一致”這一理由來(lái)起訴，從合同法角度來(lái)說(shuō)，更能站得住腳，在法律上可能得到更多的支持。

　　在獲悉姜強起訴后，開(kāi)發(fā)商認為姜強非一般普通買(mǎi)房人，而是一個(gè)經(jīng)驗豐富的“炒客”，懂得抓住對方的軟肋為己所用，從而實(shí)現買(mǎi)退均由自己掌控的目的。開(kāi)發(fā)商同時(shí)認為，全國所有的開(kāi)發(fā)商目前大都使用格式合同，這一點(diǎn)姜強應該清楚，其當時(shí)爭簽認購書(shū)時(shí)不提格式合同的問(wèn)題，現在“新政”下來(lái)要反悔，便拿合同條款不平等做文章，以達到要求退還定金之目的。對此，他們表示不會(huì )讓步。

　　由于此案尚未開(kāi)庭審理，鼓樓法院方面不愿發(fā)表過(guò)多看法。據悉，該案已定于下月初開(kāi)庭審理。鼓樓法院有關(guān)法官認為：根據以往經(jīng)驗，每輪房產(chǎn)新政后都將引發(fā)新一輪訴訟高潮，而這一高潮的到來(lái)又有一段時(shí)間的滯后期，隨著(zhù)調控新政威力的顯現，預計本輪訴訟高潮很快就會(huì )到來(lái)。

　　律師觀(guān)點(diǎn)

　　姜強的做法是否妥當？開(kāi)發(fā)商的觀(guān)點(diǎn)能不能站得住腳？對此，記者采訪(fǎng)了南京維世德律師事務(wù)所唐巖律師。唐律師告訴記者，從姜強起訴的理由和開(kāi)發(fā)商的辯解來(lái)看，此案的發(fā)生，是雙方對定金合同理解的不同造成的。姜強所理解的稱(chēng)為立約定金，是指為擔保合同的訂立而支付的一定數額的金錢(qián)。最高院有關(guān)司法解釋規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。

　　購房者所提要求是合理訴求

　　結合該案的情況來(lái)看，姜強對這條規定運用得是比較好的。如果他交了五萬(wàn)塊錢(qián)定金，到了簽合同的最后期限而不按約定去簽合同，那么他作為給付定金的一方，將無(wú)權要求返還定金，他的五萬(wàn)塊錢(qián)就打了水漂了。但是，他在最后期限之前去找開(kāi)發(fā)商簽合同，就表明了他的誠意。至于合同能不能簽得成，那要看雙方談判的結果，是另外一回事。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商拒絕簽姜強提出的五點(diǎn)要求，并拒絕訂立合同，就陷入了被動(dòng)的境地。

　　再看姜強提出的五點(diǎn)要求。唐律師認為，姜強提出的五點(diǎn)要求也是比較合理的。因為現在很多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)前期宣傳時(shí)拋出各種各樣的利好，包括名校的分校、優(yōu)美的景觀(guān)等等，很多買(mǎi)房人就是沖著(zhù)開(kāi)發(fā)商承諾的這些美好前景才去的，但現實(shí)中，卻屢屢發(fā)生房屋交付后前期宣傳不兌現的情況，對購房者的利益構成侵害。因此，購房者有權要求開(kāi)發(fā)商將其承諾的種種好處固定到合同條款中去，以更好地維護自己的權益，這一點(diǎn)都不過(guò)分。

　　開(kāi)發(fā)商的“炒客”觀(guān)點(diǎn)站不住腳

　　至于開(kāi)發(fā)商提出的姜強是“炒客”，抓住開(kāi)發(fā)商的軟肋來(lái)達到自己的目的這樣的說(shuō)法，唐律師認為根本站不住腳。因為買(mǎi)房的目的不是法律禁止的范疇，即使買(mǎi)房人有十套八套房，但他有這個(gè)條件和實(shí)力去買(mǎi)，誰(shuí)也不能禁止他買(mǎi)更多的房，更不能禁止他按照法律的規定，來(lái)維護他的權益。反過(guò)來(lái)說(shuō)，即使是買(mǎi)第一套房，購房人提出這五點(diǎn)要求，和姜強在法律上也沒(méi)有絲毫的區別，該法律保護的，法律還是要保護，不會(huì )因為買(mǎi)房的目的不同就有所區別。所以開(kāi)發(fā)商質(zhì)疑購房者的身份和購房的目的，不僅是站不住腳的，更是可笑的。

　　無(wú)論結果如何，此案都有一定現實(shí)意義

　　唐律師認為，此案無(wú)論最終判決結果如何，都具有一定的現實(shí)意義，畢竟姜強公開(kāi)站出來(lái)挑戰開(kāi)發(fā)商的格式合同，而不平等的格式合同又恰恰是買(mǎi)房人最不滿(mǎn)意的原因之一。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，一般會(huì )對開(kāi)發(fā)商提供的《商品房認購書(shū)》進(jìn)行仔細審查，并且會(huì )傾向于對其中的某些條款作出不利于開(kāi)發(fā)商的解釋?zhuān)�因為這種認購書(shū)一般都是開(kāi)發(fā)商制定的，其立場(chǎng)自然是傾向于開(kāi)發(fā)商的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)和買(mǎi)房人的商談，買(mǎi)房人在簽訂此類(lèi)認購書(shū)時(shí)處于弱勢的地位，法院從保護弱者的角度，一般會(huì )比較傾向于買(mǎi)房者。如果通過(guò)此案的審判，能促使有關(guān)方面對房屋買(mǎi)賣(mài)合同作進(jìn)一步的完善和規范，那對廣大買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是有益的，同時(shí)對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也可因此最大限度地減少麻煩。

　　通訊員　李自慶

　　本報記者　羅雙江