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　　6月2日，江蘇無(wú)錫市錫山區人民法院民二庭副庭長(cháng)楊琦東，來(lái)到無(wú)錫春江花園，向業(yè)主委員會(huì )主任常本靖遞上了一份司法建議函，建議對小區共有部分收益應單獨建賬，不能與物業(yè)管理費混同收取，混同使用。

　　常本靖主任感嘆：“法院采用情法兼融的判決把《物權法》賦予業(yè)主的權利真正送到了我們手里，規范了小區共有部分權益的歸屬與分配問(wèn)題，解決了長(cháng)期困擾小區業(yè)主的一個(gè)難題�！�

　　  這份司法建議函緣起于春江花園業(yè)委會(huì )與物業(yè)管理公司打的一場(chǎng)共有部分權益歸屬之爭的官司。

　　小區停車(chē)費等共有收益該歸誰(shuí)

　　2002年11月，上海陸家嘴物業(yè)管理公司無(wú)錫分公司與春江花園小區開(kāi)發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同，對小區進(jìn)行物業(yè)管理。2007年12月下旬，春江花園小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生了由法律工作者、財務(wù)人員、企事業(yè)單位人員等15人組成的業(yè)主委員會(huì )。

　　2008年6月，業(yè)委會(huì )根據業(yè)主大會(huì )作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司要求終止物業(yè)管理服務(wù)合同。當年7月中旬，雙方協(xié)商達成移交協(xié)議，物業(yè)公司答應返還預收的物業(yè)管理費、各類(lèi)押金等近230萬(wàn)元。但是，業(yè)委會(huì )在查看移交清單時(shí)發(fā)現，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的停車(chē)費等小區共有部分物業(yè)管理費596萬(wàn)元，都沒(méi)有列入移交清單之中。此后雙方交涉不成，業(yè)委會(huì )將物業(yè)公司告上了法庭。

　　業(yè)委會(huì )有沒(méi)有權利追討這筆收益？共有部分收益如何界定和分配？物業(yè)公司是否應將小區共有部分收益一并移交？成為雙方爭議的焦點(diǎn)。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理公司無(wú)錫分公司的代理律師范永明認為，當時(shí)物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的前期物業(yè)管理合同對共有部分收益沒(méi)有明確規定，雙方是按照包干制，所得收入均應該歸物業(yè)管理公司所有。況且，物業(yè)公司收費低，基本是虧本經(jīng)營(yíng)，要實(shí)行補貼才能維持物業(yè)服務(wù)。共有部分的收入已用于彌補物業(yè)公司的管理成本，不存在可分配利潤。

　　春江花園(一、二期)是無(wú)錫市一個(gè)大型社區，物業(yè)管理區域達33.5萬(wàn)平方米，有3252戶(hù)業(yè)主、1.5萬(wàn)人居住。小區停車(chē)按路面每月100元、地下停車(chē)每月200元收費，

　　常本靖主任介紹說(shuō)，春江花園業(yè)主共有部分的收費到2007年已達240多萬(wàn)元，這些共有部分收益包括停車(chē)費、會(huì )所使用、電梯廣告等，其中停車(chē)費收入是大頭，占到80%。

　　“這份本該屬于業(yè)主共有的權益卻被物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理費收入占為己有，其實(shí)屬于他們的管理費收入應該是業(yè)主每年交納的300多萬(wàn)元物業(yè)管理費�！背１揪刚f(shuō)。

　　業(yè)主得七、物業(yè)得三

　　2007年10月1日，《物權法》正式施行，其中規定：業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)。

　　“但業(yè)委員成立前共有部分收益如何歸屬、共有部分收益如何分配、對《物權法》實(shí)施前的糾紛是否適用該法？《物權法》都沒(méi)有作出明確規定，這些也成為法院審理過(guò)程中的棘手問(wèn)題�！卞a山區人民法院民二庭庭長(cháng)虞靜珠說(shuō)。

　　庭審中，法院認為，根據我國物權法、民法通則關(guān)于所有權的法律原則及最高人民法院有關(guān)司法解釋的精神，業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，自始至終享有權利，并承擔義務(wù)，而不論是否在開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理委托合同期間，還是在業(yè)委會(huì )成立后實(shí)行小區物業(yè)管理自治期間。

　　對于業(yè)委會(huì )是否有權代行業(yè)主主張權利？本案審判長(cháng)楊琦東解釋說(shuō)，業(yè)委會(huì )是全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會(huì )執行機構，不論侵害發(fā)生在成立前還是成立后，業(yè)委會(huì )都有權繼承其成立前全體業(yè)主的權利，也有權為全體業(yè)主主張權利。

　　錫山區法院同時(shí)認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的活動(dòng)，對這部分收益的產(chǎn)生具有重要作用，基于管理亦產(chǎn)生效益的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)理應對其付出的勞動(dòng)享有一定比例的回報，這樣也有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善服務(wù)及自身的發(fā)展。

　　為此法院判決：物業(yè)公司將共有部分收益的70%返還給業(yè)委會(huì )，加上其他確認款項共517萬(wàn)余元。物業(yè)公司減去已履行的180多萬(wàn)元，還需返還330多萬(wàn)元。一審宣判后，雙方未上訴，判決生效。

　　虞靜珠說(shuō)：“判決最后確定了‘七三開(kāi)’的分配方案是基于所有權和管理權的關(guān)系以及公平原則。法院認為小區共有部分收益應主要歸屬于全體業(yè)主所有，因而分得七成。而物業(yè)公司在實(shí)施管理的過(guò)程中也付出了成本，享有三成的合理回報�！�

　　共有收益使用亟待監管

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，小區業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾日益增多。物業(yè)管理費、共有部分收益歸屬引發(fā)的糾紛，困擾著(zhù)雙方，有的致使物業(yè)管理公司陷入低谷，不得不撤出小區。

　　據了解，目前我國大量小區都有停車(chē)費、會(huì )所租金、燈箱廣告等類(lèi)似的共有部分物業(yè)管理收益，一年少則幾萬(wàn)元，多則幾百萬(wàn)元。由于目前相關(guān)法律的不完善，對這部分收益的管理很不規范。大部分物業(yè)公司的所有收費一本賬，各種收益和物業(yè)費記在一起，有的甚至用共有部分收益彌補物業(yè)費虧空，這既不利于資金合理使用與監管，也頻頻引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

　　錫山區法院在司法建議中指出，絕大多數的小區共有部分收益數額巨大，但對這部分收益的管理、使用卻極為混亂，缺乏監管。因此，對共有部分收益應單獨建賬，專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　法院同時(shí)提醒，共有部分收益的所有權歸業(yè)主所有，業(yè)委會(huì )不具有自行處置的權利。依據相關(guān)法律法規，該收益應用作小區的維修基金，業(yè)委會(huì )作為執行機構，如果使用該收益，應按照全體業(yè)主的意志和法律的規定行使。

　　常本靖主任說(shuō)，法院的司法建議成為小區共有部分收益管理的指針。春江花園小區對共有部分收益單獨建賬，增設了財務(wù)監督部，定期公布收支情況，保障業(yè)主知情權。業(yè)主共有賬戶(hù)上的結余或沖減物業(yè)費，或為投入到小區利民設施上，或劃到每戶(hù)業(yè)主專(zhuān)項維修資金的個(gè)人賬戶(hù)上。

　　春江花園小區2008年下半年結余為76萬(wàn)元，2009年結余100多萬(wàn)元，加上追回的收益，園區總積累達320多萬(wàn)元�！叭绻�不實(shí)施自治，這些都成了原物業(yè)公司的利潤�！背１揪刚f(shuō)，“現在最大的受益者是業(yè)主，實(shí)施業(yè)主自治我們嘗到了甜頭�！� (記者 崔麗)