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　　新頒布的《重慶市物業(yè)管理條例》10月1日起正式施行，重慶知名律師詳細解讀：關(guān)注新物管條例八大熱點(diǎn)

　　今年10月1日起，廣大市民非常關(guān)心的新頒布的《重慶市物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新《條例》”)將正式施行�！吨貞c市物業(yè)管理條例》的修訂工作，歷時(shí)5年，在修訂過(guò)程中召開(kāi)了16次論證會(huì )和11次座談會(huì )廣泛征求社會(huì )各方意見(jiàn)，市人大常委會(huì )還專(zhuān)門(mén)舉行了立法聽(tīng)證會(huì )，聽(tīng)取了廣大市民的意見(jiàn)。

　　在這部與市民日常生活息息相關(guān)的新《條例》即將施行前，記者站在普通市民的角度，設置了八個(gè)與普通市民居家生活息息相關(guān)的問(wèn)題，特邀市律師協(xié)會(huì )常務(wù)理事、重慶市靜升律師事務(wù)所主任彭靜律師進(jìn)行一一解答。同時(shí)，彭靜律師就新《條例》的五大亮點(diǎn)進(jìn)行了解讀。

　　簽訂合同時(shí)明確物管職責

　　1.業(yè)主能否以未參加業(yè)主大會(huì )為由不接受業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同的約束？

　　答：這是不行的。新《條例》第三十七條規定：“業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力�！币簿褪钦f(shuō)，業(yè)主大會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同后，其合同約定的服務(wù)條款對全體業(yè)主具有約束力。

　　其實(shí)業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主自己的機構，我們也看到新《條例》在業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的產(chǎn)生方式、職責、召集方式、決議程序等方面都做了詳細的規定，我希望大家都能踴躍地參加到業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )中去，運用這些制度去更好地維護自己的權利。

　　2.業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到不法損害，物管公司是否負責？

　　答：很多業(yè)主認為只要請了物業(yè)管理公司，一旦小區范圍內業(yè)主的財產(chǎn)受到損失或人身受到傷害就應該由物業(yè)管理企業(yè)賠償損失，其實(shí)不然。根據新《條例》規定，業(yè)主要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是按照業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂的合同來(lái)確定的。物業(yè)管理公司的服務(wù)主要是針對公共區域進(jìn)行的，如果對私人領(lǐng)域有特殊要求，應當在合同中約定。這就是說(shuō)，業(yè)主家中的財產(chǎn)因被盜等原因發(fā)生的損失，如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)管理公司有保護業(yè)主家庭財產(chǎn)義務(wù)，物業(yè)管理公司沒(méi)有按約履行義務(wù)，則應承擔賠償責任。如果物業(yè)管理合同中沒(méi)有約定此義務(wù)，則物業(yè)管理公司無(wú)需對業(yè)主家庭財產(chǎn)的被盜等損失進(jìn)行賠償。

　　此外，簽訂好物業(yè)管理合同，對一些易引發(fā)爭議的問(wèn)題如車(chē)輛停放、保安服務(wù)等內容應盡可能在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確約定，這樣對明確物業(yè)管理企業(yè)職責，有效合理解決糾紛尤為重要。

　　業(yè)主不滿(mǎn)意物管可以更換

　　3.當業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛，物管公司有權停業(yè)主水電？

　　答：新《條例》第八十一條對此明確規定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或按約定申請仲裁�！蔽覀冞@里可以看到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權因業(yè)主欠交物業(yè)管理費擅自停其水電，否則視為物業(yè)管理企業(yè)侵權。

　　4.業(yè)主對開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)不滿(mǎn)意怎么更換？

　　答：新《條例》中對前期物業(yè)管理有專(zhuān)章規定，可見(jiàn)前期物業(yè)管理這一方面非常重要。其中第四十條規定：“業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止�！�

　　根據前述規定，業(yè)主對開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，可以要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，由該物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過(guò)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。另行選聘物業(yè)管理企業(yè)后，原開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同自新的物業(yè)管理服務(wù)合同生效后自行終止。尚未成立業(yè)主大會(huì )的，則須先在房地產(chǎn)主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )并選舉出業(yè)主委員會(huì )。

　　物管無(wú)權改變建筑物用途

　　5.小區內的空置房較多，算是業(yè)主之一嗎？其產(chǎn)生的物業(yè)費由誰(shuí)交？

　　答：前兩年隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，一些樓盤(pán)未售出的房屋或未交付業(yè)主的空置房較多。有的開(kāi)發(fā)商就利用此機會(huì )作為具有較多投票權的業(yè)主參加業(yè)主大會(huì )，結果經(jīng)常出現業(yè)主委員會(huì )成員由開(kāi)發(fā)商操控的人員得以當選，而開(kāi)發(fā)商又未按規定的標準支付物業(yè)管理費，這樣一來(lái)，形成了權利和義務(wù)的嚴重不對稱(chēng)。

　　這個(gè)問(wèn)題在新《條例》中已經(jīng)解決，新《條例》第十七條規定“對未出售的物業(yè)，建設單位計為一個(gè)業(yè)主人數”，第四十二條規定：“前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)費，由建設單位承擔�！蓖ㄟ^(guò)這兩條強化了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。

　　6.誰(shuí)有權改變公共建筑和設施的用途？

　　答：新《條例》并未賦予物業(yè)管理公司改變建筑物用途的權利，此項只能由業(yè)主大會(huì )表決，并且需要報規劃部門(mén)審批。同時(shí)新《條例》第六十二條規定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲取的收益歸業(yè)主共有。因此，如果開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)改變公共建筑和設施的用途未經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)，則構成對業(yè)主的侵權，業(yè)主有權要求其停止侵害，賠償損失，對其所得收益，要求其返還。

　　代收費不能向業(yè)主另加價(jià)

　　7.代收費用應收手續費嗎？

　　答：現在住宅小區及寫(xiě)字樓等物業(yè)的水、電、氣費等費用一般是由物業(yè)公司代收的。一些物業(yè)公司趁機以手續費等名義加價(jià)，或者以公共分攤水電費等名目增加收費項目。

　　新《條例》對此作了明確禁止：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用”。

　　8.新房裝修時(shí)，物管公司要求繳的管理費該不該收？

　　答：在業(yè)主、租戶(hù)裝修時(shí)，物業(yè)管理公司往往要求交納裝修押金、裝修管理費(包括垃圾清運費、裝修人員出入證等費用)。我認為應當結合新《條例》第五十六條“物業(yè)服務(wù)收費……由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)中約定�！钡囊幎▉�(lái)看，除地方性法規及物業(yè)管理服務(wù)合同中有明確規定外，物業(yè)管理企業(yè)此類(lèi)收費屬于亂收費。

　　而且裝修管理工作(包括裝修人員出入、保潔服務(wù))本是物業(yè)管理企業(yè)應盡之責，不應另行收取費用。業(yè)主遇此情況可向物價(jià)部門(mén)投訴或向法院提起訴訟要求其返還。

　　記者 楊野 杜海