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　　業(yè)主意見(jiàn)不一、申報動(dòng)用程序繁瑣是主因

　　屋頂漏雨、清洗水箱、電梯損壞……這樣的問(wèn)題經(jīng)常在各個(gè)住宅小區發(fā)生，還易引發(fā)物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛。事實(shí)上，2002年以后購買(mǎi)房屋的大多數業(yè)主已經(jīng)提前為此類(lèi)維修“買(mǎi)了單”，并為此繳納了占總房款2%的費用，這個(gè)費用就是“房屋公共維修基金”。來(lái)自武漢市房管部門(mén)的一項數據顯示，截至今年5月底，該筆資金累計已達33億。然而，目前全市僅有162個(gè)物業(yè)項目按照基金使用管理規定和程序，申請使用了1317萬(wàn)元。維修基金為何難以動(dòng)用？

　　案例

　　動(dòng)不了維修基金水泵壞了修不了

　　業(yè)主意見(jiàn)不統一，動(dòng)用不了住宅維修基金，水泵漏水大半年還修不了。昨日，家住武昌胭脂山莊的業(yè)主錢(qián)先生訴說(shuō)小區曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的用水尷尬。

　　錢(qián)先生說(shuō)，小區有一棟樓房頂層的水泵壞了，業(yè)主們找到物業(yè)公司，物業(yè)公司說(shuō)水泵屬于公用設施，可以動(dòng)用物業(yè)維修基金來(lái)修�？墒前凑找�求，要使用住宅專(zhuān)項維修資金，需經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì )找到小區業(yè)主，一些住在低層的業(yè)主卻不大同意，覺(jué)得是拿自己的錢(qián)修別人的東西，就這樣拖了半年還沒(méi)修成。

　　探因

　　業(yè)主意見(jiàn)不一申報程序繁瑣

　　按照規定，使用公共維修基金必須業(yè)主大會(huì )三分之二的業(yè)主同意�？墒�，要找到三分之二的業(yè)主簽字并不是一件很容易的事。特別是在沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )的小區，要動(dòng)用住宅維修基金幾乎是不可能，征求業(yè)主意見(jiàn)無(wú)從談起。

　　還有一個(gè)重要原因就是從申報到批準動(dòng)用住宅維修基金的程序比較繁瑣。從事物業(yè)管理工作多年的武漢天源物業(yè)管理公司工作人員周永國介紹，目前申請動(dòng)用公共維修基金首先要作預算報告，報告的內容包括需要維修的項目、預算資金等內容；然后將報告在小區內公示，征得三分之二業(yè)主簽字同意后，遞交區房管局物管科；最后才能在市房管局物業(yè)處拿到公共維修基金�！暗�像報批審核這個(gè)過(guò)程有時(shí)就需要一個(gè)星期�！彼�說(shuō)。

　　建議

　　業(yè)委會(huì )可直接向房管部門(mén)申報

　　業(yè)主錢(qián)先生建議，遇到需要動(dòng)用住房維修基金的情況，業(yè)主委員會(huì )可直接向房管部門(mén)申報，只要符合維修基金開(kāi)支范圍，就可以動(dòng)用。

　　從事物業(yè)管理工作的薛先生則建議，動(dòng)用維修基金肯定要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì )同意，不過(guò)在審批環(huán)節上可以簡(jiǎn)化。如果屋頂漏水，遲遲不能用住宅維修基金維修，住在頂層的居民生活就會(huì )受到影響。因此，維修基金審批要“即時(shí)”辦理，當天報批最好當天就能審核。

　　老舊小區收費難物業(yè)公司“做不起”

　　“截至目前，全市老舊小區基本實(shí)現物業(yè)覆蓋的有473個(gè)，接近目標總數的七成，但是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題逐漸顯露：幾毛錢(qián)一平米的物業(yè)費，大量小區收不上來(lái)，物業(yè)公司很難做下去�！弊蛉�，武漢市房管局物業(yè)管理處陳科長(cháng)無(wú)奈地說(shuō)。

　　“老小區物業(yè)費收繳率一般只能達到20%—30%，像一些每平方米收費3毛錢(qián)的老小區，想收上來(lái)1毛線(xiàn)可能都費勁�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的物業(yè)公司經(jīng)理苦笑著(zhù)說(shuō)。

　　集中了12個(gè)老舊小區的中南路街涂家嶺社區的居委會(huì )主任余麗娜坦言：“除了費用較高以外，老小區普遍存在一些歷史遺留問(wèn)題，包括二次供水、供電無(wú)‘一戶(hù)一表’等等，如果物業(yè)公司接手，都要付出人力、物力、財力成本�！�

　　◇舉措

　　政府擬補貼

　　正在征集意見(jiàn)的《武漢市物業(yè)管理條例(草案修改稿)》已作出規定：市、區政府應采取措施對舊住宅區進(jìn)行改造整治。整治后，由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)，也可由業(yè)主自行管理物業(yè)，市、區政府應當給予適當補貼。

　　業(yè)主交不齊物業(yè)費電梯停擺大半年

　　“居民樓里三部電梯停擺都半年了，老人和小孩每天要爬上十層樓，出行非常不便�！弊蛉�，家住武昌才茂街一小區的居民致電本報反映此事時(shí)怨聲載道，100多戶(hù)居民爬樓梯上下樓。

　　該小區物業(yè)公司稱(chēng)，由于有業(yè)主不愿繳費，物業(yè)費一直收不齊，電梯也無(wú)法維持運轉，只好關(guān)停了�！皬慕衲�2月開(kāi)始，我們就沒(méi)有管了�！�

　　據該小區七旬居民王爹爹介紹，他住在11樓，電梯關(guān)閉后，每天都要爬樓出行，“我平時(shí)沒(méi)事就待在家，不到非要出門(mén)的時(shí)候絕不出門(mén)。年紀大了，每爬一趟就氣喘吁吁�！�

　　據了解，該小區于前年建成，有3個(gè)單元，每個(gè)單元有3棟居民樓，住著(zhù)100多戶(hù)居民。記者在其中一個(gè)樓棟內看到，電梯都已經(jīng)關(guān)停，電梯門(mén)口被停放的自行車(chē)堵死，電梯間布滿(mǎn)灰塵，堆放著(zhù)雜物。

　　該區住戶(hù)王先生表示，他住在高層，愿意繳納物業(yè)費，以免每天爬樓梯出行。但該樓的其他居民持有不同意見(jiàn)�！拔覀冋J為該棟樓是還建房，每平米要繳納1.2元物業(yè)管理費有點(diǎn)高�！币晃痪芙^繳納物業(yè)費的居民稱(chēng)。

　　該小區物業(yè)公司工作人員稱(chēng)，他們不負責管理這棟樓，已經(jīng)有半年了，“很多人不愿繳費，電梯運行無(wú)法維持”。工作人員還稱(chēng)，物業(yè)公司也是被逼無(wú)奈，不少業(yè)主長(cháng)期拖欠物業(yè)費，他們多次催討未果只好放棄。

　　◇結語(yǔ)

　　500多條建議聚焦物業(yè)8大問(wèn)題

　　9月25日，本報刊發(fā)了《“漢版”物業(yè)條例請你提建議》以來(lái)，在讀者中引起了強烈反響。不少業(yè)主、物業(yè)管理人員、律師、大學(xué)教授等紛紛通過(guò)本報為物業(yè)條例制定建言獻策。僅征集市民意見(jiàn)第一天，就收集到了上百條建議。據不完全統計，截至昨晚9時(shí)，通過(guò)給本報打來(lái)電話(huà)、發(fā)電子郵件和手機短信等方式反映問(wèn)題和提交建議500多條，主要集中在：小區停車(chē)收費太貴、物業(yè)收費不明晰、保安職責問(wèn)題、物業(yè)糾紛處理、業(yè)主委員會(huì )成立難、住房維修基金動(dòng)用、老舊小區物業(yè)收費難、公用設施等問(wèn)題。

　　“十一”之后，本報將把讀者的建議轉交給武漢市人大常委會(huì )，供其參考。同時(shí)，感謝眾多讀者對物業(yè)問(wèn)題的積極關(guān)注和熱心參與。

　　立法不是萬(wàn)能的，尤其是在中國的立法體制下，地方立法因其特有的局限性，不可能完全滿(mǎn)足所有人的需求和愿望，這點(diǎn)希望廣大市民充分了解。還有一點(diǎn)，法律的關(guān)鍵不在于制定，而在于執行。希望物業(yè)條例出臺以后，社會(huì )各界都能積極配合推動(dòng)實(shí)施，讓這部被寄予厚望的法律真正為大眾服務(wù)。

　　——武漢大學(xué)法學(xué)院教授、博導秦前紅

　　多數商家未取得住宅小區停車(chē)位的《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)證》，而售賣(mài)住宅小區停車(chē)位，或將住宅小區停車(chē)位與房屋單元捆綁出售，這樣的停車(chē)位在購買(mǎi)以后權屬是不清的，這種行為一直以來(lái)沒(méi)有得到查處。