中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　小區車(chē)位歸誰(shuí)所有？外人可以使用小區車(chē)位嗎？住宅房改作商業(yè)房中“利害關(guān)系業(yè)主”怎么界定？業(yè)主財物失竊物業(yè)要不要承擔民事責任？這些市民生活中經(jīng)常遇到的物業(yè)官司，不僅讓業(yè)主感到困惑，就連法官們在實(shí)際判決中也很難把握。10日上午，市中院就這些“熱點(diǎn)問(wèn)題”召開(kāi)“建筑物區分所有權與物業(yè)服務(wù)糾紛研討會(huì )”，法官和專(zhuān)家們坐到一起商討解決的辦法。晚報記者 魯燕

　　關(guān)于業(yè)主安全

　　案例

　　盧先生夜間回家，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生認為，他與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，也按期交納了物業(yè)保安費用，對自己所受的傷害，物業(yè)公司應承擔責任，于是向法院起訴，狀告物業(yè)公司違約，未盡到安全保護義務(wù)。

　　判決難點(diǎn) 物業(yè)公司對小區業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全保障義務(wù)到底有多大？物業(yè)公司在業(yè)主失竊或業(yè)主被侵害情形下應當承擔一種什么樣的責任？目前爭議仍比較大。大多數業(yè)主認為，他們和物業(yè)公司簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，每月都交給物業(yè)公司物業(yè)費，而安全保障就應是物業(yè)服務(wù)公司的一項基本職責。另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，安保是公共服務(wù)的內容，物業(yè)公司對業(yè)主住宅內的財物不負有看管義務(wù)，不應承擔賠償責任。

　　A.物業(yè)不應承擔責任

　　市中院法官張林利：物業(yè)合同屬于無(wú)名合同，對于合同當事人權利義務(wù)的確定，法律沒(méi)有明確規定。不過(guò)，即使雙方合同暫無(wú)明確約定，但從物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)本身來(lái)看，一些諸如保障人身財產(chǎn)安全的內容，也理應成為其義務(wù)的基本內容。且業(yè)主交納了包括安全保障費用在內的物業(yè)費，這種服務(wù)是一種有償行為。同時(shí)，他也認為，物業(yè)公司應對物業(yè)管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù)，但通常不可能要求其保證服務(wù)區內不發(fā)生重大刑事案件，畢竟物業(yè)公司的安全保障義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，它不能保證業(yè)主財產(chǎn)和人身權益不受損害，只能降低這種風(fēng)險。

　　B.物業(yè)公司應先行賠償

　　市中院石紅振：業(yè)主遭受人身?yè)p害或財產(chǎn)損失的，第三人侵權行為是損害產(chǎn)生的根源，侵權人應承擔最終賠償責任。物業(yè)公司違約損害賠償之債和侵權人侵權賠償之債屬于不真正連帶債務(wù)，二者之間不存在內部分擔關(guān)系，但侵權人為終局債務(wù)，從公序良俗出發(fā)，應當由物業(yè)公司在對業(yè)主承擔違約損害賠償責任后向作為終局債務(wù)人的侵權人追償。

　　關(guān)于小區車(chē)位

　　案例

　　2003年，綠洲書(shū)苑小區交付使用，車(chē)子停放在地下車(chē)庫，每個(gè)月交給物業(yè)120元停車(chē)費�？�2006年，小區開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)庫重新裝修后，把車(chē)庫賣(mài)給了一家書(shū)社。業(yè)主認為，車(chē)庫是小區業(yè)主的公共設施，歸業(yè)主共同所有，開(kāi)發(fā)商沒(méi)資格賣(mài)掉地下車(chē)庫，因此將開(kāi)發(fā)商和市房管局先后告上法院。

　　判決難點(diǎn) 近年，小區業(yè)主、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間因停車(chē)問(wèn)題產(chǎn)生了大量糾紛。有人認為，車(chē)庫、車(chē)位應屬業(yè)主共有，業(yè)主以外的人不能使用小區的車(chē)位，更不能購買(mǎi)這些停車(chē)位。也有觀(guān)點(diǎn)認為，判斷車(chē)位(庫)的權利歸屬的主要依據是車(chē)位(庫)的建筑面積是否作為小區商品房的公攤面積。

　　各方看法

　　A.車(chē)庫應由業(yè)主法定共有

　　高新區法院副院長(cháng)樊永鴻：我國物權法規定，車(chē)位、車(chē)庫，作為建筑物的附屬設施，應首先滿(mǎn)足小區業(yè)主需要，但業(yè)主不斷變化，業(yè)主車(chē)位也在不斷地變化，如何首先保障業(yè)主利益，操作性不強，不太科學(xué)。車(chē)位、車(chē)庫應由業(yè)主法定共有�？梢詮囊韵峦緩絹�(lái)解決：開(kāi)發(fā)商應根據本地區規劃部門(mén)規定的配置比例設置本小區的車(chē)庫、車(chē)位的數量，車(chē)位、車(chē)庫建設的成本納入到住宅小區的建設成本當中，并由全體業(yè)主分擔，車(chē)位、車(chē)庫的所有權歸全體業(yè)主共有。按照誰(shuí)使用誰(shuí)付費的原則，將所收費用納入住宅小區物業(yè)管理費用中，由全體業(yè)主共同受益。

　　B.業(yè)主以外的人可以用小區車(chē)位

　　中原區法院法官李繼昌：現行的法律對車(chē)庫的歸屬未作出明確規定，但在認定車(chē)庫的所有權時(shí)，任何單方面的標準都無(wú)法令人信服地解決車(chē)庫的產(chǎn)權問(wèn)題，都需要綜合考慮其他方面因素。我贊成鼓勵開(kāi)發(fā)商盡可能開(kāi)發(fā)更多的車(chē)位，也贊成業(yè)主以外的人取得小區車(chē)位，但條件是，只有在滿(mǎn)足業(yè)主所需車(chē)位后且有剩余時(shí)，開(kāi)發(fā)商才可以允許業(yè)主以外的人使用小區的車(chē)位。但開(kāi)發(fā)商不能通過(guò)出售等方式轉移車(chē)位所有權，只可以通過(guò)出租方式給業(yè)主之外的人。開(kāi)發(fā)商將車(chē)位出租給業(yè)主之外的人時(shí)，不得影響小區正常的物業(yè)管理。

　　關(guān)于住改商

　　案例

　　今年3月12日，秦嶺路臥龍花園的業(yè)主溫先生反映，臥龍花園秦嶺路門(mén)面房現在發(fā)展到6家飯店了，每天中午和晚上做飯時(shí)間，“我腦子里都是嗡嗡響，滿(mǎn)鼻子都是油煙味”。魏先生不理解，現有法律明確規定，住宅房不得用做經(jīng)營(yíng)用房，要開(kāi)飯店，必須先過(guò)樓上“住戶(hù)關(guān)”，“可是，未經(jīng)我們簽字同意，他們咋就開(kāi)上店了？”

　　判決難點(diǎn) 目前，住改商現象在各大城市中日趨增多，如以住改商方式開(kāi)辦公司，導致小區車(chē)位緊張，電梯擁堵；開(kāi)辦餐館飯店會(huì )帶來(lái)油煙和垃圾污染；開(kāi)辦舞廳，美容院等，除了夜晚的喧囂，還可能埋下治安隱患，凡此種種，令不少小區居民對住改商極為反感，反對者也占多數。但支持住改商的亦不是小數目。畢竟，在小區內開(kāi)設的便利店、干洗店、小賣(mài)部等給居民帶來(lái)諸多生活方便。還有住改商中，利害關(guān)系業(yè)主的不確定性也有很多爭議。

　　各方看法

　　A.合法的住改商還是允許存在的

　　上街區法院馬波：住改商固然受到限制，但應當是合理的限制，而不是簡(jiǎn)單、粗暴的限制。他認為，合法住改商的認定，應遵守法律、法規以及管理規約，經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意、在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不得給有利害關(guān)系的業(yè)主造成干擾，產(chǎn)業(yè)類(lèi)別要受到限制�！爸劣谟欣�害關(guān)系業(yè)主的界定，我認為，只要是受到住改商業(yè)主行為直接影響的，就可認定為有利害關(guān)系的業(yè)主�！�

　　B.贊成合法的住改商

　　鄭大法學(xué)院教授郭德香：原則上應不允許進(jìn)行隨意的住改商。但不可否認的是，有些住改商確實(shí)便利了人們的日常生活�！拔覀儾粦�一概地全盤(pán)否定住改商的合法性，而應在一定條件下允許其存在并承認其合法性�！绷硗�，今年最高法院司法解釋“關(guān)于住改商及有利害關(guān)系人”的規定有些過(guò)于嚴格和苛刻，這在實(shí)踐中不容易實(shí)現，也不符合當今的社會(huì )現實(shí)狀況。所以，建議將來(lái)立法上作適當寬松性修改，并采取具體案件具體分析、靈活處理的辦法，這樣才能不致住改商現象無(wú)限制擴張、非法泛濫。

　　線(xiàn)索提供 馮海明 袁斌