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　　明碼標價(jià)細化服務(wù)標準和頻度

　　市發(fā)展改革委和市國土房管局聯(lián)合對2003年《天津市普通商品住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》進(jìn)行了修訂。修訂后的《天津市普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》和《天津市普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)和指導價(jià)格標準》將于12月1日起執行。

　　為了使廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解新《辦法》和新《標準》的有關(guān)規定，本報就有關(guān)問(wèn)題采訪(fǎng)了市發(fā)展改革委(市物價(jià)局)相關(guān)部門(mén)負責人。

　　服務(wù)費構成

　　基本服務(wù)費

　　設施養護費

　　新《辦法》中,物業(yè)管理服務(wù)費包含物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設施設備日常運行養護費兩項。

　　物業(yè)管理基本服務(wù)費是指普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務(wù)所發(fā)生的費用。新規定中房屋管理和設施設備維修養護,統一修改為共用部位維修養護，將涉及設施設備養護的內容劃入機電設施設備日常運行養護。還分別對五項服務(wù)中的服務(wù)標準、服務(wù)頻度進(jìn)行了細化、量化。

　　機電設施設備日常運行養護費是指普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、給排水系統、強弱電系統(電子防盜門(mén)、可視對講門(mén)、電子巡更系統、住戶(hù)報警、周界報警、電子顯示屏、中央監控系統、景觀(guān)燈等)、消防系統、避雷系統、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設施設備日常運行養護所發(fā)生的費用。

　　新《辦法》明確了普通住宅小區物業(yè)管理基本服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。非住宅及別墅、酒店型公寓等高檔住宅小區物業(yè)管理基本服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　普通住宅物業(yè)收費

　　實(shí)行“政府指導價(jià)”

　　設施養護費可協(xié)商確定

　　新《辦法》規定，普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)標準和收費標準分為四個(gè)等級，政府指導價(jià)格中準價(jià)標準分別為每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元。各等級物業(yè)管理基本服務(wù)費指導價(jià)格標準為中準價(jià)格，開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商時(shí)可在中準價(jià)格基礎上上下浮動(dòng)，浮動(dòng)幅度不超過(guò)20%。

　　普通住宅小區機電設施設備日常運行養護費，由開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據具體情況另行協(xié)商確定。

　　不得向業(yè)主收取“代辦費”

　　業(yè)主或使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的，如家政服務(wù)、送水、維修自用部位等服務(wù)，屬于特約服務(wù)，不包含在物業(yè)服務(wù)合同之中，需要業(yè)主另行支付費用，具體標準由委托雙方協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費用，但不得向業(yè)主收取。

　　修訂服務(wù)內容和標準

　　現行物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導價(jià)格標準是2003年制定的。近年來(lái)，由于水、電、人工等物業(yè)服務(wù)成本逐年上升，現行政府指導價(jià)格標準已顯偏低。在多方征求意見(jiàn)的基礎上，對各等級物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導價(jià)格標準進(jìn)行了適當調整。

　　為適應分單項跨等級選擇,并協(xié)商組合服務(wù)標準和收費標準的需要，新《標準》不僅對原服務(wù)內容和服務(wù)標準進(jìn)行了必要修訂，而且對不同等級各項服務(wù)內容都分別單獨明確了相應的政府指導價(jià)格中準價(jià)標準。

　　新規定將四個(gè)等級物業(yè)管理基本服務(wù)費分別細分為綜合管理服務(wù)、公共秩序服務(wù)、清潔衛生服務(wù)、綠化養護服務(wù)和共用部位養護服務(wù)5個(gè)子項目及對應費用標準。

　　“菜單式”組合自選標準

　　按月交費也可約定預收

　　靈活自愿選擇標準

　　所謂“菜單式”組合模式，是指已成立業(yè)主大會(huì )的普通住宅小區，業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結合小區前期物業(yè)管理情況和設施設備的使用現狀，按照新規定分單項跨等級選擇組合服務(wù)標準和收費標準。也可以不執行“菜單式”組合模式，直接整體選擇某一等級的服務(wù)標準和收費標準。

　　例如，業(yè)主大會(huì )可以按照新《標準》直接從四個(gè)級別中任意選擇一個(gè)級別作為本小區物業(yè)管理服務(wù)標準和基本服務(wù)費標準。也可以選擇綜合管理的二級服務(wù)標準、清潔衛生的一級服務(wù)標準、公共秩序維護的一級服務(wù)標準、綠化養護的三級服務(wù)標準、共用部位養護的二級服務(wù)標準，將這幾個(gè)級別服務(wù)標準相對應的收費標準進(jìn)行累加，即為本小區的物業(yè)管理基本服務(wù)費標準。

　　處于前期物業(yè)管理階段的普通住宅小區不執行“菜單式”組合模式，仍采取由開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)從四個(gè)級別中直接協(xié)商選擇某一等級的服務(wù)標準和收費標準。

　　公示收費標準和服務(wù)內容

　　物業(yè)管理服務(wù)費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納。業(yè)主在交費時(shí)應當同時(shí)交納物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設施設備日常運行養護費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有預收約定的，從其約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)管理服務(wù)內容和收費標準須公示。

　　新《辦法》規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法實(shí)行明碼標價(jià)，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者辦公地點(diǎn)醒目位置將本小區確定的物業(yè)管理服務(wù)標準、收費標準和特約服務(wù)的服務(wù)項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。（每日新報記者郭曉瑩）