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　　[話(huà)題背景]

　　業(yè)主拒交物業(yè)費維權案敗訴

　　物業(yè)沒(méi)有依據合同履行職責，業(yè)主交涉未果往往選擇拒交物業(yè)費。然而，雨花臺區花月苑的兩位業(yè)主卻因此吃了官司。

　　2006年6月30日，呈祥物業(yè)公司與花月苑業(yè)委會(huì )簽訂物管合同。其間，因外墻、屋面、飄窗滲水多次向物業(yè)報修未獲解決，一位業(yè)主認為，物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，侵犯了自己的合法權益，于是從2006年9月起就再也不交了。另外一名業(yè)主則認為，物業(yè)對公共設施管理不善，監控設備損壞致使自己家多次被盜而無(wú)法破案，也拒交物業(yè)費。為此，呈祥物業(yè)將這兩位業(yè)主告上了雨花法院，分別要求他們給付物業(yè)費1873元和2230元。

　　雨花法院審理后于近日判決：兩位業(yè)主應按合同約定交納物業(yè)費，至于他們認為物業(yè)未履行義務(wù)，可另行訴訟，但不應以此為由拒絕履行交納物管費。

　　“我們認為法院的判決合法但不合理，大部分業(yè)主之所以選擇不交納物業(yè)費，是因為通過(guò)正常途徑?jīng)]辦法維護自身權益�！痹谏鲜龉偎静枚ê�，不少業(yè)主紛紛打進(jìn)“物業(yè)大家談”欄目熱線(xiàn)表達異議。

　　[業(yè)主苦惱]

　　遇到糾紛

　　往往投訴無(wú)門(mén)

　　業(yè)主劉先生認為，不交物業(yè)費其實(shí)是許多業(yè)主的無(wú)奈之舉。以他所在的小區為例，過(guò)去一年里的維權經(jīng)歷幾乎讓他傷透了心�！靶�區交付兩年多了一直沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )，物業(yè)收錢(qián)時(shí)特積極，業(yè)主有事的時(shí)候找不到人，社區亂糟糟的，談不上管理，更別提服務(wù)了。我們多次找到物業(yè)協(xié)商，對方總是不理不睬，投訴到房產(chǎn)局和街道，彼此間相互推諉，一點(diǎn)改善都沒(méi)有�！彼�認為，物業(yè)行業(yè)本身很復雜，又缺少健全的制度和法規保障，業(yè)主維權難度非常大。

　　記者也深有感觸，不少打進(jìn)電話(huà)投訴的業(yè)主都反映類(lèi)似問(wèn)題：有糾紛想投訴，不知道該找誰(shuí)？“在向房產(chǎn)局物業(yè)主管部門(mén)投訴時(shí)，往往被要求去街道反映，找到街道時(shí)，又被告知‘街道只負責民事協(xié)調，具體業(yè)務(wù)投訴要到區房產(chǎn)局主管部門(mén)’�！蔽飿I(yè)投訴中，“踢皮球”現象讓業(yè)主很茫然。

　　[記者調查]

　　街道管物業(yè)目前只是試點(diǎn)

　　記者了解到，在《物權法》出臺后，國務(wù)院對于《物業(yè)管理條例》作了修訂，其中將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )�！�

　　“社區物業(yè)管理屬地化”正是南京市據此在物業(yè)管理體制上的一個(gè)創(chuàng )新。今年4月，南京市專(zhuān)門(mén)出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強住宅區物業(yè)管理工作試點(diǎn)方案》文件，要求根據“重心下移、屬地管理”的原則，把物業(yè)管理納入區政府、街道辦事處城市綜合管理體系。

　　南京市房產(chǎn)局物業(yè)管理辦公室物業(yè)科負責人表示，一方面，目前“街道設立物業(yè)科”的模式仍處于試點(diǎn)階段，只在秦淮區的5個(gè)街道、玄武區的鎖金村街道、鼓樓的江東街道等10個(gè)街道展開(kāi)試點(diǎn)，并非所有小區遇到物業(yè)糾紛時(shí)都可以找到街道處理。另一方面，關(guān)于“物業(yè)屬地化管理”中對于街道和行政主管部門(mén)具體職責的劃分并未明確，有些問(wèn)題確實(shí)不在解決范圍之內。

　　“這也是物業(yè)管理體制創(chuàng )新中的過(guò)渡問(wèn)題�！彼�表示，一般情況下，如果是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，可到市區兩級行政主管部門(mén)投訴，如是業(yè)主間矛盾，如對業(yè)委會(huì )有意見(jiàn)，則優(yōu)先到所在街道進(jìn)行調解。

　　[律師說(shuō)法]

　　矛盾裁定仍在行政主管部門(mén)

　　圣典律師事務(wù)所主任律師王宏認為，首先業(yè)主拒交物業(yè)費肯定是不對的。今年4月最高法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律問(wèn)題的解釋》第六條明確表示：經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　“也就是說(shuō)，除非是在合同執行期間，物業(yè)公司單方面要求漲價(jià)，業(yè)主可以不交納提價(jià)的部分，其他的業(yè)主不能不交物業(yè)費，至于業(yè)主認為物業(yè)公司沒(méi)有按合同履行服務(wù)職責，則可以另行主張違約賠償�！蓖趼蓭熖嵝颜f(shuō)。

　　關(guān)于“物業(yè)交給街道管”，他表示這并非國家法規的規定，而是南京地方在物業(yè)管理體制上的一個(gè)創(chuàng )新。就目前來(lái)看，是把一部分跟社區自治管理活動(dòng)有關(guān)的交給所在地街道指導和協(xié)調，比如在首次業(yè)主大會(huì )中訂立業(yè)主規約和議事章程、選舉成立業(yè)委會(huì )中間，起到指導和領(lǐng)導的作用。而在業(yè)委會(huì )失靈時(shí)，街道又起到個(gè)牽頭人的作用。但是，街道對于具體矛盾不具有裁決權，矛盾認定和行政處罰權仍在市區兩級行政主管部門(mén)。

　　他建議，出現物業(yè)糾紛，業(yè)主可先向所在地街道反映，由街道進(jìn)行調解，調解不成，需要認定被投訴方是否有違法行為時(shí)，是由區房產(chǎn)局或者市房產(chǎn)局兩級行政主管部門(mén)負責。假如業(yè)主投訴的內容確不在政府行政管轄內，業(yè)主可以聯(lián)名要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，要求被投訴對象就某個(gè)被認為有損全體業(yè)主利益的具體行為作出解釋?zhuān)�如果解釋在業(yè)主大會(huì )上不被大多數業(yè)主認同，則可以通過(guò)訴訟要求其承擔相應的民事責任。（劉果）