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　　房子長(cháng)期無(wú)人居住是否需要繳納物業(yè)費？住宅物業(yè)小區車(chē)庫、車(chē)位等能否只售不租？這些問(wèn)題關(guān)系到很多業(yè)主的切身利益。即將實(shí)施的《石家莊市物業(yè)管理條例修訂案》將對此作出明確規定。有關(guān)負責人表示，該《條例修訂案》主要解決社區管理和物業(yè)管理脫節的問(wèn)題。

　　昨天，在省十一屆人大常委會(huì )第十二次會(huì )議上，石家莊市人大常委會(huì )做了關(guān)于《石家莊市物業(yè)管理條例修訂案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例修訂案》)的說(shuō)明。該《條例修訂案》經(jīng)省人大常委會(huì )審批后將正式實(shí)施。

　　據了解，《石家莊市物業(yè)管理條例》自2004年8月1日公布實(shí)施以來(lái)，較好地維護了我市物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，同時(shí)也積累了一些物業(yè)管理經(jīng)驗。但隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展，在物業(yè)管理中出現了一些新的問(wèn)題。主要是社區管理和物業(yè)管理脫節，業(yè)主依法享有的權益沒(méi)有得到有效保障。因此，對《石家莊市物業(yè)管理條例》進(jìn)行修改十分必要。

　　入住率50%以上的成立業(yè)主大會(huì )

　　《條例修訂案》規定，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到50%以上和入住建筑面積達到50%以上的，物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導成立業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )籌備機構由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表七至十一人組成。

　　業(yè)主可以共同選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集和使用住宅專(zhuān)項維修資金，決定改建、重建建筑物及其附屬設施，以及監督業(yè)主委員會(huì )工作，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定等。

　　“業(yè)主委員會(huì )由五至十三名委員單數組成�！薄稐l例修訂案》明確了業(yè)主委員會(huì )應當履行的職責：代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；接受業(yè)主、使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴；監督業(yè)主管理規約的實(shí)施，督促業(yè)主交納物業(yè)管理等依照合同應當繳納的費用等。

　　不低于千分之四的比例建設物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房

　　《條例修訂案》規定，如果建設單位把未達到交付使用標準的新建住宅交付使用，或者符合交付標準但超過(guò)半年不交付，將由市房產(chǎn)、建設、規劃等有關(guān)部門(mén)記入企業(yè)誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設單位承擔責任。新建住宅物業(yè)交付時(shí)，應當符合新建住宅的配套建筑及設施設備配置和使用標準，未達到配置使用標準的不予辦理房屋權屬初始登記，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。

　　規劃、設計新建住宅區時(shí)，應當按照不低于開(kāi)發(fā)建設住宅總建筑面積千分之三的比例建設物業(yè)管理用房，不低于千分之四的比例建設物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，費用計入建筑成本。而且，物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所有權屬于全體業(yè)主共同所有，不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)和收益管理方式，由業(yè)主大會(huì )決定�？梢杂糜谡鄣治飿I(yè)服務(wù)費和彌補專(zhuān)項維修資金不足。

　　三個(gè)月無(wú)人居住交20%物業(yè)服務(wù)費

　　《條例修訂案》規定，連續無(wú)人居住、使用、裝修空置三個(gè)月以上的物業(yè)，空置期間按20%繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　針對物業(yè)小區普遍存在私搭亂建，影響市容市貌和物業(yè)安全的問(wèn)題，《條例修訂案》賦予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強物業(yè)管理區域的巡察管理，發(fā)現違反治安管理，違反規劃私搭亂建，違規裝飾、裝修，損壞公共設施設備及綠地環(huán)境等違法違規行為時(shí)，應當及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　業(yè)主或物業(yè)不能單方終止約定的義務(wù)

　　業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應在三個(gè)月前與對方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或爭議解決期間，任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。

　　根據實(shí)際存在的一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同外亂收費和無(wú)端給業(yè)主停供等問(wèn)題，《條例修訂案》規定，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何理由給業(yè)主停水、停電、停暖，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外的任何費用。業(yè)主有權拒絕和舉報物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)合同約定以外費用的行為。

　　業(yè)主優(yōu)先承租車(chē)庫、車(chē)位

　　為規范物業(yè)小區車(chē)庫、車(chē)位問(wèn)題，《條例修訂案》規定，依法不屬于業(yè)主所有權的車(chē)庫和依法不屬于業(yè)主使用權的車(chē)位應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫、車(chē)位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。車(chē)庫、車(chē)位租賃費的標準按照物價(jià)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫、車(chē)位出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區域內，依法屬于業(yè)主使用權或所有權的車(chē)庫、車(chē)位停車(chē)服務(wù)費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。依法不屬于業(yè)主使用權或所有權的規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位停車(chē)費，按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規定執行。業(yè)主對機動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和車(chē)位、車(chē)庫經(jīng)營(yíng)權人簽訂機動(dòng)車(chē)輛保管合同。

　　占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，應當征得業(yè)主大會(huì )同意，確保消防通道和道路暢通。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意收取場(chǎng)地占用費的，場(chǎng)地占用費歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行看管義務(wù)的，可以獲取適當的看管服務(wù)費�？垂芊�務(wù)費標準由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有

　　《條例修訂案》規定，業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積首期交存標準市區內由房產(chǎn)行政部門(mén)，縣(市)、礦區由物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門(mén)在國家規定的幅度內確定，并向社會(huì )公布。專(zhuān)項維修資金以及所有增值部分屬業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得占有、挪用。

　　在住宅共用部分、共用設施設備的維修和更新、改造時(shí)，其費用從相關(guān)業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項維修資金中列支。專(zhuān)項維修資金的使用應當經(jīng)專(zhuān)有部門(mén)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　房屋所有權轉讓時(shí)，該房屋分戶(hù)賬中結余的住宅專(zhuān)項維修資金隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶(hù)賬中結余的住宅專(zhuān)項維修資金應返還業(yè)主。

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行規定的義務(wù)，將由房產(chǎn)行政主管部門(mén)予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)降低其資質(zhì)等級或吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區域、停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)處以三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)降低資質(zhì)等級或吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。