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　　11月25日，SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹以旗下北京紅石建外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的名義，向北京市朝陽(yáng)區華威供電所繳納了200萬(wàn)元的電費，這是部分建外SOHO東區業(yè)主補交的電費。用潘石屹的話(huà)來(lái)說(shuō)，小區的用電保住了。

　　建外SOHO是位于北京市東三環(huán)的一處小區，這個(gè)占地達16.9萬(wàn)平方米的小區將居住、工作、休閑融為一體，曾被媒體稱(chēng)為北京“最時(shí)尚的生活櫥窗”。

　　 15天前，潘石屹的一篇博文將建外SOHO東區的物業(yè)糾紛暴露在公眾面前。在這起糾紛中，潘石屹既是開(kāi)發(fā)商又是業(yè)主。按他的說(shuō)法，因為業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛，在這個(gè)高檔小區里竟然開(kāi)始停暖、停熱水、拉閘停電。

　　然而，在建外SOHO東區現在的物業(yè)公司——賓至國際物業(yè)公司看來(lái)，這起糾紛的原因在于包括潘石屹在內的部分業(yè)主不交物業(yè)管理費，現在潘石屹讓部分業(yè)主通過(guò)自己公司賬號來(lái)交納物業(yè)費、電費的做法沒(méi)有任何道理。

　　高檔小區欠費1500萬(wàn)元

　　據潘石屹介紹，由于兩家物業(yè)公司的糾紛，建外SOHO東區拖欠供電局和熱力公司高達1500萬(wàn)元的費用，導致社區被停暖、停熱水。

　　潘石屹在博客中聲稱(chēng)，每天有幾萬(wàn)人工作生活的建外SOHO室內溫度不足3攝氏度，很多人被凍病。然而，這一說(shuō)法遭到了賓至國際物業(yè)公司的否認。

　　“沒(méi)有停電停暖的情況�！辟e至國際物業(yè)公司副總裁兼人力資源總監賈陸在接受中國青年報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　賈陸告訴記者，潘石屹家溫度低是因為他沒(méi)有打開(kāi)閥門(mén)，在潘石屹給物業(yè)公司打電話(huà)之后，工作人員已經(jīng)解決了這個(gè)問(wèn)題。

　　“潘石屹所說(shuō)的停暖問(wèn)題引起了街道和我們的重視�！辟Z陸說(shuō)，11月12日，在街道一位楊姓工作人員的陪同下，賓至國際物業(yè)公司在建外SOHO東區進(jìn)行了隨機抽查。

　　抽查共涉及7戶(hù)，其中有住戶(hù)也有商戶(hù)，結果顯示，這7戶(hù)室內溫度最低為20攝氏度。

　　“街道的工作人員都覺(jué)得再查下去沒(méi)有什么意義了�！辟Z陸告訴記者，抽查的7戶(hù)都有業(yè)主的簽字為證。不能理解潘石屹為什么要在博客上公開(kāi)說(shuō)小區停暖。

　　賈陸表示，賓至國際物業(yè)公司接管這個(gè)小區以來(lái)，盡到了物業(yè)公司的責任和義務(wù)，但有一批業(yè)主卻沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費、能源費等相關(guān)費用，這其中就包括潘石屹本人。

　　賈陸出示了一份面積為880.09平方米的房子的欠費清單，告訴記者，這套房子的業(yè)主就是潘石屹。

　　這份清單顯示，業(yè)主拖欠今年1~12月的物業(yè)費47524元，拖欠2008年11月~2009年11月的能源費31532元,拖欠取暖費21122元，三項合計超過(guò)10萬(wàn)元。

　　“我們不能理解潘石屹的做法，除了他家暖氣閥門(mén)沒(méi)有打開(kāi)之外，我們沒(méi)有接到過(guò)他的投訴。他在不交費的情況下享受著(zhù)我們的服務(wù)，卻在媒體上指責我們公司，這種做法不應該是一個(gè)社會(huì )名人該做的事�！辟Z陸說(shuō)。

　　那么，究竟是什么原因導致一批業(yè)主不交費？

　　潘石屹公開(kāi)的表述是，現在的賓至國際物業(yè)公司并不具備管理建外SOHO東區這樣小區的資質(zhì)，所以業(yè)主們拒絕繳納相關(guān)費用。為了解決這個(gè)問(wèn)題，他用自己公司的賬號作為繳費的平臺。

　　“對于目前賓至國際物業(yè)無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)的情況，政府已經(jīng)在進(jìn)行調查，相信很快就會(huì )有結果公布。目前賓至國際物業(yè)如果再向業(yè)主收取物業(yè)費應屬于非法所得�！迸耸�屹說(shuō)。

　　對此，賈陸認為，賓至國際物業(yè)公司接管建外SOHO東區后，原來(lái)的賽特物業(yè)公司和一些不明身份的人一直從中作梗，在小區散發(fā)傳單，甚至打電話(huà)到業(yè)主家，阻撓業(yè)主繳納相關(guān)費用，導致相當一部分費用無(wú)法收取。

　　“資質(zhì)問(wèn)題我們承認，臨時(shí)三級的資質(zhì)確實(shí)不夠管理這個(gè)小區的標準�！辟Z陸說(shuō)，但是由于最初與業(yè)委會(huì )簽訂的是臨時(shí)托管協(xié)議，臨時(shí)托管意味著(zhù)可以把資質(zhì)的問(wèn)題先放在一邊，這些是業(yè)主大會(huì )通過(guò)的。

　　賓至國際物業(yè)管理(北京)有限公司成立于2005年，是Pinnacle的全資子公司。Pinnacle成立于1979年，總部設在西雅圖，在美國有四個(gè)地區運行部、25個(gè)分部，是美國規模最大的物業(yè)公司之一。

　　新舊物業(yè)無(wú)法交接

　　新舊物業(yè)的交接是此次糾紛的一個(gè)重要原因。

　　2003年，建外SOHO進(jìn)入市場(chǎng)，引入了兩家物業(yè)公司分別管理其東區和西區的物業(yè)，賽特國際物業(yè)管理有限公司負責建外SOHO東區的物業(yè)管理。

　　2008年10月，建外SOHO業(yè)委會(huì )委托一家會(huì )計師事務(wù)所對賽特物業(yè)公司進(jìn)行審計，結果發(fā)現，賽特物業(yè)管理建外SOHO5年,累計挪用1743萬(wàn)余元物業(yè)費，而這項費用不知去向。

　　業(yè)委會(huì )據此解除了與賽特物業(yè)公司的合同，引進(jìn)了賓至國際物業(yè)公司，由其臨時(shí)管理小區物業(yè)。

　　賽特物業(yè)公司為此起訴了業(yè)委會(huì )。兩家物業(yè)公司在此后的一年中，一直無(wú)法順利交接，其間還發(fā)生過(guò)暴力事件。

　　今年2月，小區業(yè)委會(huì )到期，與賓至國際物業(yè)公司的合同也將到期。按照最初計劃，新的業(yè)委會(huì )選舉產(chǎn)生之后，將重新選擇物業(yè)公司，但事與愿違，新的業(yè)委會(huì )遲遲無(wú)法產(chǎn)生。

　　“我們接管后多次呼吁用公開(kāi)的方式選聘新的物業(yè)公司，但始終遭到賽特物業(yè)和一些不明身份的人的阻撓�！辟Z陸說(shuō)，在組織選舉新的業(yè)委會(huì )的過(guò)程中，賽特物業(yè)和一些不明身份的人也橫加干涉，占據業(yè)委會(huì )辦公室、搶選票，甚至占據賓至物業(yè)的財務(wù)室，導致新的業(yè)委會(huì )無(wú)法產(chǎn)生。

　　在這種情況下，小區業(yè)委會(huì )在今年1月與賓至物業(yè)簽署了一份臨時(shí)托管的補充協(xié)議，約定在新的物業(yè)公司確定之前，小區物業(yè)由賓至物業(yè)公司管理。

　　賈陸告訴記者，賓至物業(yè)接管小區后，不斷遭到騷擾，多次報警，并向法院提起訴訟，要求賽特物業(yè)停止干擾，“法院已經(jīng)立案，但一直沒(méi)有下文�！�

　　“我們對一年的財務(wù)進(jìn)行了公告，收不抵支�！辟Z陸說(shuō)，一方面是阻礙太大了，另一方面是以潘石屹為代表的業(yè)主不繳費。

　　基于多種原因的考慮，賓至物業(yè)并沒(méi)有將潘石屹訴諸法律，但對10戶(hù)長(cháng)期欠費的業(yè)主向法院提起了訴訟。據賈陸稱(chēng)，目前已經(jīng)立案，涉及金額200多萬(wàn)元。

　　賈陸始終強調，賓至物業(yè)公司與這個(gè)小區有合同，其管理得到全體業(yè)主認可，公司要履行責任和義務(wù)，也希望排除干擾，在業(yè)主繳費的情況下穩定小區。

　　新舊物業(yè)交接引發(fā)矛盾的不只這一起。

　　“從目前來(lái)看，新舊物業(yè)公司能順利交接的非常少�！北本�廣盛律師事務(wù)所律師徐汝華說(shuō)。

　　盡管《物業(yè)管理條例》對新舊物業(yè)的交接做出了明確規定：業(yè)委會(huì )選擇了新的物業(yè)公司，就要順利交接。但在徐汝華看來(lái)，現有的法律規定還是不夠詳細，對新舊物業(yè)怎么交接并沒(méi)有做出明確具體的規定。

　　“北京市朝陽(yáng)區有一個(gè)小區也曾出現新舊物業(yè)交接的糾紛，法院已經(jīng)判舊物業(yè)公司退出，結果舊物業(yè)公司依然不退出�！毙烊耆A說(shuō)，對這個(gè)問(wèn)題，北京市建委有一個(gè)指導意見(jiàn)，但具體該怎么操作，行業(yè)里都不清楚。

　　徐汝華告訴記者，小區物業(yè)、尤其是高檔小區物業(yè)有很大利益空間，比如電梯廣告、戶(hù)外廣告收益等，物業(yè)公司往往都不公示其成本支出，并常常找小的審計公司做一個(gè)漏洞百出的審計報告對付業(yè)主。業(yè)主與物業(yè)公司的很多矛盾就是這樣產(chǎn)生的。

　　房子與物業(yè)捆綁銷(xiāo)售

　　在我國，一個(gè)房地產(chǎn)項目最初的物業(yè)公司都是由開(kāi)發(fā)商指定，在業(yè)主入住率達到法定比例后，由業(yè)主大會(huì )決定聘任新的物業(yè)公司。由于前期物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商指定的，矛盾也就從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始。

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉覺(jué)得，國家現行的業(yè)主自治制度在執行中形成了權利真空，很多業(yè)主根本就不行使權利，造成了前期完全被開(kāi)發(fā)商主導，后期又被少數業(yè)主選定的物業(yè)公司牽制，矛盾不斷。

　　“物業(yè)管理應該管什么，不該管什么，怎么處理與業(yè)主、業(yè)委會(huì )的關(guān)系，這些都需要詳細明確�！焙�景暉說(shuō)。

　　賈陸告訴記者，在國外，物業(yè)是專(zhuān)業(yè)的領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商很少涉足，不太明白為什么國內的開(kāi)發(fā)商如此喜歡涉足物業(yè)這個(gè)行業(yè)。

　　中國人民大學(xué)商法研究所所長(cháng)、中國消費者協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)劉俊海告訴記者，北京現在有很多小區的物業(yè)依然是開(kāi)發(fā)商指定的前期物業(yè)，是開(kāi)發(fā)商的子弟兵。

　　“開(kāi)發(fā)商利用業(yè)主在一開(kāi)始信息不對稱(chēng)、業(yè)主的組織化程度不高的劣勢，進(jìn)行化整為零的營(yíng)銷(xiāo)策略。你要拿鑰匙嗎？先簽物業(yè)公司的協(xié)議，不簽協(xié)議拿不到鑰匙，但是拿了鑰匙就是承認了這個(gè)物業(yè)公司�！眲⒖『Ｕf(shuō)。

　　“從根源上說(shuō)，現在買(mǎi)房與買(mǎi)物業(yè)是捆綁的，原本捆綁是臨時(shí)的，但沒(méi)想到很多成了終身綁定，成了包辦婚姻�！眲⒖『Ｕf(shuō)，開(kāi)發(fā)商很喜歡自己的子弟兵物業(yè)公司。有的是靠物業(yè)公司繼續賺錢(qián)，有的開(kāi)發(fā)商則通過(guò)這種方式把開(kāi)發(fā)階段的問(wèn)題甩給物業(yè)公司。等業(yè)主入住發(fā)現房屋質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，業(yè)主找物業(yè)公司得不到解決，找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商已把房產(chǎn)項目公司注銷(xiāo)了。

　　在劉俊�？磥�(lái)，當前矛盾的主要方面是物業(yè)公司。有些物業(yè)公司只注重收費忽視服務(wù)質(zhì)量的提升，有的只滿(mǎn)足于提供基本的服務(wù)，比如只有保安沒(méi)有保潔服務(wù)。

　　很多物業(yè)公司覺(jué)得很委屈，因為業(yè)主不交費，所以難以為繼、雇不到人，服務(wù)難以提升，業(yè)主認為服務(wù)下降了，更不交費。惡性循環(huán)自此產(chǎn)生。

　　劉俊海覺(jué)得，打破這個(gè)惡性循環(huán)應該從物業(yè)公司入手，確實(shí)改進(jìn)服務(wù)，同時(shí)適度提高物業(yè)公司市場(chǎng)準入門(mén)檻。

　　“有的物業(yè)公司注冊資金只有10萬(wàn)元，連保安、保潔都雇不起，收費再不到位，第一個(gè)月都難以為繼，根本沒(méi)有風(fēng)險承擔能力�！眲⒖『Ｕf(shuō)。物業(yè)管理是契約關(guān)系，是特殊的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。物業(yè)公司不要把自己當作管理者，把業(yè)主當作被管理者。要提升物業(yè)公司管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平。

　　“有些物業(yè)公司做出決策，事先不與業(yè)主委員會(huì )溝通，或沒(méi)有通知全體業(yè)主。有的物業(yè)公司給業(yè)委會(huì )成員補助幾千元，業(yè)委會(huì )就不說(shuō)什么了�！眲⒖『Ｕf(shuō)。絕大多數業(yè)主是通情達理的，不繳納物業(yè)費是有原因的�，F在應該考慮賦予業(yè)主同時(shí)履行抗辯權，一手交錢(qián)一手交貨，如果物業(yè)公司服務(wù)太差，業(yè)主有正當理由，就可以不繳物業(yè)費。(李松濤)