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　　“業(yè)主大會(huì )終于不再是‘孩子’了，有了法律地位以后，就‘成人’了，！”北京新天第家園業(yè)委會(huì )主任張大憲激動(dòng)地說(shuō)。

　　11月18日上午，北京市人民政府法制辦公室發(fā)布了《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》的征詢(xún)意見(jiàn)稿�！恫莅浮诽岢�，具備條件的業(yè)主大會(huì )可以試行法人登記。這意味著(zhù)今后業(yè)委會(huì )可以依法對小區的車(chē)庫、會(huì )所等全體業(yè)主共有財產(chǎn)進(jìn)行登記和處理，并可以代表業(yè)主在小區有關(guān)共有財產(chǎn)方面出現法律糾紛時(shí)，代表業(yè)主提起法律訴訟。

　　業(yè)委會(huì )：無(wú)法“做主”的困局

　　《草案》突破性地確立了業(yè)主大會(huì )的法律地位，提出：“一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。具備條件的業(yè)主大會(huì )可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)�！�

　　之所以稱(chēng)之為“突破性”，是因為在《物權法》實(shí)施后，對于業(yè)主大會(huì )的執行機構業(yè)主委員會(huì )是否具有獨立訴訟的民事主體資格，法律界說(shuō)法不一。這使得業(yè)委會(huì )處理共有權益糾紛時(shí)，常常陷入“訴訟主體資格缺失”的尷尬。

　　今年7月，因認為北京地鐵4號線(xiàn)在西直門(mén)站施工過(guò)程中侵占了業(yè)主共有用地，成銘大廈業(yè)主委員會(huì )將施工單位北京市軌道交通建設管理有限公司告上法庭。北京市第一中級人民法院終審裁定業(yè)委會(huì )沒(méi)有訴訟資格，駁回起訴。

　　此案結果令許多業(yè)主大失所望。網(wǎng)友“城鐵邊的家園”發(fā)帖說(shuō)，他們小區也存在這個(gè)問(wèn)題，城鐵車(chē)站占用小區部分土地，補償費卻給了開(kāi)發(fā)商。業(yè)主們認為，補償的錢(qián)應該屬于小區全體業(yè)主，因為小區公共面積都是大家公攤到購房面積中的。

　　“看了成銘大廈業(yè)委會(huì )一審被法院駁回時(shí)，我認為業(yè)委會(huì )應該征集業(yè)主簽名，這樣以業(yè)委會(huì )名義代表全體的訴訟就符合法院的‘程序’了。但是從現在二審的判決來(lái)分析，好像也不成。法院解釋業(yè)委會(huì )的作用主要是針對業(yè)主‘內務(wù)’的共同管理權，而不能向外‘延伸’行使權利�！边@名網(wǎng)友說(shuō)。

　　如果是小區大多數業(yè)主聯(lián)名主張權利進(jìn)行訴訟呢？此路似乎也不通。這名網(wǎng)友提到他們小區56戶(hù)業(yè)主曾聯(lián)名起訴物業(yè)公司，結果被法院裁定駁回，認為業(yè)主沒(méi)有訴訟主體資格，應該讓小區業(yè)委會(huì )來(lái)起訴�！暗�成銘大廈的案例卻告訴我們，成立了業(yè)委會(huì )也不行。那我們該如何主張權利？”

　　有專(zhuān)家指出，業(yè)委會(huì )作為“代表和維護全體業(yè)主合法權益”的業(yè)主大會(huì )的執行機構，如不能對侵犯全體業(yè)主利益的行為提起訴訟，將使侵犯行為近乎失去了最終的制裁，也使業(yè)主的利益失去了堅強的防線(xiàn)。

　　業(yè)委會(huì )法人地位確立——社區共有財產(chǎn)合法處理前提

　　社區物業(yè)管理研究人士舒可心認為，法人資格給業(yè)主大會(huì )帶來(lái)的不僅僅是一個(gè)法律地位。它還可以以這個(gè)身份作為委托人直接解聘或者聘用物業(yè)公司，進(jìn)行共有財產(chǎn)的登記，如土地、公共車(chē)庫、樓宇廣告、電梯廣告收益等。這些財產(chǎn)依《物權法》規定本應屬于業(yè)主共同所有，但在此之前因為業(yè)主大會(huì )沒(méi)有法人資格，所以往往受開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司所利用，成為其搖錢(qián)樹(shù)。

　　不久前，朗琴園業(yè)委會(huì )了解到，小區地下車(chē)庫700余車(chē)位和會(huì )所被與其素無(wú)瓜葛的一家公司申請強制執行。原來(lái)，是由于開(kāi)發(fā)商欠債，債權人才將抵押物——小區地下車(chē)庫及會(huì )所申請強制執行并拍賣(mài)。

　　“他們要拍賣(mài)我們業(yè)主的共有財產(chǎn)，這怎么可以，我們要維護自己的權益�！�700余戶(hù)業(yè)主提起執行異議申請。

　　舒可心說(shuō)，車(chē)庫、會(huì )所等這些依《物權法》規定本應屬于業(yè)主共同所有的財產(chǎn)，但由于業(yè)主大會(huì )沒(méi)有法人地位，導致這些財產(chǎn)無(wú)法實(shí)現權屬登記。而開(kāi)發(fā)商手里則有原來(lái)的大產(chǎn)權證，就可以拿著(zhù)這個(gè)產(chǎn)權證“合法”地處理社區共有資產(chǎn)。

　　如小區內的業(yè)主共有廣告牌。因為業(yè)主大會(huì )沒(méi)有成為法人，所以這筆收益也無(wú)法歸屬在業(yè)主大會(huì )的名下，一直被物業(yè)公司堂而皇之地據為己有。

　　舒可心認為，確立了業(yè)主大會(huì )的法人地位，就可以讓這些本屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，真正回到業(yè)主們手中。同時(shí)依法登記在業(yè)主大會(huì )名下，將其收益合理合法地分配給業(yè)主共有。

　　“不能只看到權利，忽視了義務(wù)”

　　物權法專(zhuān)家李云亮則認為，對于《草案》賦予業(yè)委會(huì )法人地位不能盲目樂(lè )觀(guān)�！坝袡嗬�就要承擔義務(wù)，不能只看到積極的一面，忽視了將來(lái)可能面臨的問(wèn)題�！�

　　我國大陸的物業(yè)制度多是來(lái)自香港，香港實(shí)行的是“業(yè)主立案法團”制度，就是支持將全體業(yè)主注冊成一個(gè)公司似的法人組織，業(yè)主委員會(huì )是其董事會(huì )。法團成立后，業(yè)主所具有的與建筑物公用部分有關(guān)的權利、職責，須由法團而非業(yè)主行使及執行。而業(yè)主所負有的與建筑物公用部分有關(guān)的法律責任，除條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業(yè)主執行。法團的日常事務(wù)主要交由管理委員會(huì )辦理。在一般情況下，條例授予法團的權力及委以的職責，須由管委會(huì )代表法團行使及執行。

　　李云亮告訴記者，“立案”顯示了香港業(yè)主法團的訴訟功能，但權責對等，出了事情所有的業(yè)主都要承擔責任，“這和公司是一樣的�！彼�舉例說(shuō)，香港有一個(gè)小區成立了業(yè)主法團，將門(mén)臉租給了一個(gè)企業(yè)，然而企業(yè)掛在門(mén)外的大水箱坍塌造成一人身亡。企業(yè)老板逃逸后，法院判決全體業(yè)主負連帶責任。

　　對于業(yè)委會(huì )有了法人地位之后的權利義務(wù)，本次《草案》并未詳細闡述，而只是使用“符合條件的業(yè)主大會(huì )”“試行法人登記”等模糊性的詞語(yǔ)。

　　張大憲認為應盡快出臺相應的細則，解釋一些具體操作層面的問(wèn)題，比如什么叫做“具備條件的業(yè)主大會(huì )”，到哪兒去注冊，經(jīng)過(guò)什么手續，否則就沒(méi)有可操作性，業(yè)委會(huì )的法人地位仍可能是“鏡中花，水中月”。